借地権付き建物でも通常どおり相続できる？売却方法と注意点も解説！

相続した建物に借地権が設定されており、「借地権って何だろう」と不安に思っている方はいらっしゃいませんか。
借地権付きの建物は一般的な不動産とは扱いが異なるため、相続時や売却時にはいくつかの注意点があります。
不安を解消してスムーズに手続きを進めるためにも、借地権付き建物に関する注意点を把握しておきましょう。
この記事では、相続した借地権付き建物を売却する際に気をつけたいポイントなどを解説します。
明石市で借地権付きの建物を売却したいとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

借地権付き建物は相続できる？

普段の生活のなかで「借地権」という言葉はあまり耳にしないかもしれません。
借地権とは、建物の所有を目的に第三者から土地を借りる権利のことです。
土地の所有権は地主、建物の所有権はご自身にある状態と考えると良いでしょう。
土地は他人にものになるわけですが、相続時には地主に返還しないといけないのでしょうか。
まずは借地権が付いていても相続の対象となるのかを解説します。

借地権付き建物でも相続は可能

借地権が付いた不動産であっても、通常の不動産と同じように相続することができます。
不動産や現金といった形のあるものだけでなく、借地権などの目に見えない権利も相続財産に含まれるためです。
土地を借りている親が亡くなった場合は、相続人である子どもがその地位を承継します。
子どもが土地を相続することについて、地主に伝えたり承諾を得たりする必要もありません。
とはいえ、親から借地権付き建物を相続した場合は、なるべく地主に報告することをおすすめします。
地主はもともと親に土地を貸していたわけですから、急に借主が変わると不安に感じてしまうかもしれません。
トラブルを避けるためにも、不動産を相続することが決まったら、地主に一言挨拶しておくのが望ましいでしょう。
なお、相続を機に土地の返還を求められるケースもありますが、それに応じる必要はありません。
借地人には返還の要求を拒否する権利があり、また借地権は原則として更新が可能なためです。
借地人が更新を希望すれば、正当事由がない限り地主は更新を拒否することはできません。

遺贈においては地主の承諾が必要

相続であれば地主から許可を得る必要はありませんが、遺贈により借地権を取得した場合は例外です。
遺贈とは遺言によって誰かに財産を無償で譲ることを指し、友人や親戚など法定相続人以外も対象に含まれます。
法定相続人以外の方が借地権を譲り受ける場合は、地主の承諾を得て譲渡承諾料を支払う必要があります。
譲渡承諾料に法的な定めや根拠はありませんが、標準的なケースでは「借地権の価格の10％程度」が相場です。
地主の承諾が得られない場合は、裁判所で手続きを踏んで許可をもらう方法があります。

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借地権付き建物を相続する際の注意点

次に、借地権付き建物を相続する際の注意点を解説します。

建て替えの際は地主から許可を得る必要がある

不動産を相続したあとに「建て替えて家を新しくしたい」と考える方もいらっしゃるでしょう。
借地権が付きの建物を建て替えたり増改築したりする際は、地主から許可を得なければなりません。
承諾を得ずに勝手に工事を進めると、契約違反となり地主とトラブルになる可能性があります。
建物の主要構造部分に影響しない最低限必要な修繕については、基本的に地主の許可は不要です。
ただし誤解を与えてしまう可能性もあるので、修理する旨を事前に報告することをおすすめします。

借地権は相続税の課税対象

相続した遺産の総額が基礎控除額を超えると、超えた分に対して相続税がかかります。
基層控除額を求める計算式は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。
相続税の対象は形のあるものだけでなく、借地権など目に見えない権利も含まれます。
借地権を含む遺産の総額が基礎控除額を超えた場合には、相続税を納めなければなりません。
相続税を求める際は、借地権を除いて計算しないようご注意ください。

建物については名義変更が必要

借地権付き建物を相続する際に、地主と書類を交わすといった特別な手続きは必要ありません。
しかし建物については、相続登記（被相続人から相続人へ名義を変更する手続き）が必要です。
相続登記を怠ると、地主が土地を第三者に譲渡した際に、その相手に借地権を主張できなくなってしまいます。
トラブルを防ぐためにも、借地権付き建物を相続したら、建物の名義と土地の借主を同じ人物にしておきましょう。
なお相続登記はこれまで任意の手続きでしたが、2024年4月に義務化されたことによって、申請期限が設けられました。
詳しい内容は後ほど解説しますが、相続登記を怠るとペナルティが科されるため、必ず期限内に手続きを済ませましょう。

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相続した借地権付き建物は売却できる？

相続した借地権付きの建物でも売却は可能ですが、いくつかの注意点があります。

売却する際は地主から許可を得る必要がある

借地権付き建物を売却したいと思ったら、まず地主から許可を得ましょう。
建物の所有者が売却を希望していても、地主からの許可が得られないと、手続きは進められません。
地主からの許可なしで勝手に売却した場合、契約違反となり借地権の明け渡し請求を受けることになります。
借地権の明け渡し請求とは、地主が裁判所に訴訟して、借地人に土地を明け渡すよう求めることです。
借地権の明け渡し請求がおこなわれると、裁判所において地主と借地人がお互いに言い分を主張し、裁判官が判決を下します。
借地権の明け渡しは拒否することができず、最終的に裁判所が強制力をもって退去させる「強制執行」がおこなわれます。

売却時には承諾料を支払う必要がある

借地権付き建物の売却許可を得る際には、承諾料の支払いが必要です。
承諾料は更新料や借地期間などによっても異なりますが、借地権の評価額の1割程度が相場です。
なお、スムーズに承諾を得られたとしても、基本的に承諾料の支払いは必要とされています。

相続登記が済んでいないと不動産売却ができない

土地や建物といった不動産は、原則として名義人本人しか売却ができません。
したがって、相続後に借地権付き建物を売却する際には相続登記が必須です。
相続後すぐに売却する場合でも、はじめに代表の相続人へ名義を変更する必要があります。
先述したように、相続登記は2024年4月から義務化されました。
不動産の相続を知ってから3年以内に登記をおこなわないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、相続登記の義務化は2024年4月以前に不動産を相続した方も対象となる点に注意が必要です。
この場合の期限は、施行日または相続による所有権の取得を知った日のいずれか遅い日から3年以内です。
売却するしないに関わらず、登記を済ませていない不動産があれば速やかに手続きを済ませましょう。

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まとめ

借地権付き建物も相続財産の対象であり、一般的な不動産と同じように相続することが可能です。
相続時に地主から許可を得る必要はありませんが、トラブルを避けるためにも報告しておくのが賢明です。
また、相続登記をしないと第三者に権利を主張できなくなるので、相続後は建物の名義と土地の借主を同じ人物にしておきましょう。
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