借地権付きの家も売却できる？売却方法や流れを解説！

相続などによって借地権付きの家を取得し、売却方法にお悩みの方はいらっしゃいませんか。
借地権付きの家でも売却は可能ですが、通常の不動産売却とは必要書類などが異なります。
そこで今回は、借地権付きの家をスムーズに売却する方法や手続きの流れなどを解説します。
明石市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

借地権付きの家を売却！借地権の種類とは

そもそも「借地権」がどのような権利なのかをご存じでしょうか。
借地権とは、自分名義の建物を建てるために、地主から土地を借りる権利です。
マイホームを建てる際には、当然ながらまず土地を準備しなければなりません。
土地を所有していない場合は、多くの方が「購入」を検討されるのではないでしょうか。
しかし土地は購入以外にも、地代を払って地主から土地を借りることもできます。
地主から借りる土地を「借地」といい、借地建てた家には借地権が設定されます。
一口に借地権といっても3つの種類に分けられるので、それぞれの特徴から確認しておきましょう。

借地権の種類1：普通借地権

普通借地権とは、賃貸借契約の期限が満了しても、借地人が望む限り自動的に契約が更新される借地権です。
土地を返してもらう正当な事由がない限り、地主から更新を断ることはできません。
特約がなければ当初の存続期間は30年、最初の更新後は20年、2回目以降は10年ごとに更新されます。
建物の所有を目的としているため、駐車場や道路などの利用の場合は適用できない点が特徴です。

借地権の種類2：定期借地権

定期借地権とは、あらかじめ定められた期間だけ土地を借りることができる権利です。
契約期間が満了すれば、建物を解体して更地にしてから土地を返還しなければなりません。
存続期間は50年以上と長めですが、永住や子どもへの相続をお考えの場合は不向きといえるでしょう。

借地権の種類3：旧法借地権

旧法借地権とは、現在の借地借家法が施行される前の権利のことです。
現行が施行される1992年8月よりも前に貸し借りがおこなわれていた場合、この権利が適用されます。
おもな特徴は、現行の借地権よりも借主の権利が強い点です。
存続の定めがない場合は、建物が朽廃すると借地権も自動的に消滅します。
存続期間の定めがある場合は、建物が朽廃しても借地権は残るため再建築が可能です。

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借地権付きの家を売却したい！スムーズに売却する方法とは

借地権付きの家をスムーズに売却するには、ちょっとした工夫が必要です。
また第三者に売却する場合は、必ず地主から承諾を得なければなりません。
ここからは、借地権付きの家を売却する方法について解説します。

売却方法1：地主に売却する

借地権付きの家を手放す方法として、地主に売却するという選択肢があります。
地主が家を購入してくれれば借地権は消滅するため、土地の利用を借主の意向に左右されません。
地主が土地を自分で使いたいと考えている場合は、とくにスムーズに話がまとまる可能性が高いといえます。
地主次第にはなりますが、まずは交渉してみて、承諾を得られない場合に別の方法を考えてみましょう。

売却方法2：第三者に売却する

地主以外に、個人または法人などの第三者に売却する方法もあります。
ただし第三者に売却する際は、個人・法人に問わず地主の承諾が必要です。
地主から承諾を得る際は、譲渡承諾料を支払うのが一般的です。
譲渡承諾料は、借地権価格の10％程度が目安とされています。
たとえば借地権価格が100万円の場合、譲渡承諾料は10万円になる計算です。

売却方法3：借地権と底地権を売却する

地主が所有している底地権と借地権を併せて第三者に売却する方法もあります。
底地権とは、地主が第三者に土地を貸し、地代収入を得ている土地所有権のことです。
借地権が設定されている限り、地主は土地を自由に利用することができません。
個性資産税なども納めなければならないことから、土地を手放したいと考える地主もいらっしゃるでしょう。
とくに地価が上昇すると税負担が重くなるため、収益が出ない可能性もあります。
借地権と底地権を一緒に売却すれば、通常の所有権を売買する形になるため、買主もスムーズに見つかる可能性が高いです。
その際は地主から底地権を買い取ってから売却するか、もしくは地主と協力して売却することになります。
いずれも地主との話し合いが必要なので、まずは相談してみると良いでしょう。

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借地権付きの家を売却する流れ

借地権付きの家を売却する場合、どのような流れで手続きを進めていくのでしょうか。
最後に借地権付きの家を売却する時の流れを解説します。

ステップ1：不動産会社と仲介契約を締結する

借地権付きの家を売ると決めたら、不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定結果に納得できたら、不動産会社と仲介契約を結び、本格的に売却を進めていきます。
契約方法には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、ご自身で選択することが可能です。
ただし、借地権付きの家は通常の不動産よりも売却が難しいため、専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめです。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社のみに売却を依頼できる契約で、早期売却に繋げやすいというメリットがあります。
また不動産会社を選ぶ際は、借地権付きの家を売却した実績がある不動産会社を選ぶと安心でしょう。

ステップ2：地主の承諾をもらう

先述したように、借地権付きの家を第三者に売却する際は、地主から承諾を得なければなりません。
その際はご自身で直接交渉するよりも、仲介を依頼した不動産会社を介して交渉を進めることをおすすめします。
借地権付きの家は通常の不動産を売却する時と異なり、売却方法や承諾料について話し合う必要があるためです。
専門的な知識を有している不動産会社のほうが、スムーズに話し合いを進めることができるでしょう。
地主からの承諾が得られれば、インターネットやチラシなどに物件情報を記載するなどして、売却活動を開始します。

ステップ3：買主と売買契約を締結する

売却活動によって買主が見つかったら、続いて売買契約の締結に進みます。
借地権付きの家を売却する際は、地主が承諾した旨を記載した書類も用意しなければなりません。
その書類を「借地権譲渡承諾書」と呼び、地主から借地権譲渡承諾書を受け取れば、契約成立となります。
承諾が得られないと、買主が見つかっていても売買契約自体が白紙となるためご注意ください。

ステップ4：決済と同時に物件を引き渡す

買主と正式に売買契約を結んだら、決済と同時に物件の引き渡しをおこないます。
決済後は建物の所有権が買主に移るため、所有権移転登記もしなければなりません。
登記に係る手続きは自分でもできますが、専門知識が必要なので司法書士に依頼するのが一般的です。
売主は司法書士が準備した委任状に記名と押印をすれば、あとは司法書士が登記手続きを進めてくれます。

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まとめ

借地権付きの家を売却する場合、必ず地主の承諾を得なければなりません。
承諾が得られないと、買主が見つかっていても売買契約自体が白紙となってしまいます。
また媒介契約を選ぶ際は、スムーズな売却を目指すためにも、手厚いサポートが期待できる専任系の媒介契約を検討しましょう。
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