3,000万円控除の特例について！申請するための必要書類と注意点も解説

マイホームを売却すると、まとまったお金が手元に入ってきますが、譲渡所得（利益）を得た場合は譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税を軽減する控除制度がいくつか設けられており、そのなかでも代表的なのが「3,000万円控除」です。
そこで今回は、マイホームを売却する際に利用できる3,000万円控除の特例の申請方法と必要書類、申請するときの注意点について解説します。
明石市でマイホームの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

3,000万円控除の必要書類をそろえる前に申請方法を確認！

冒頭でもお伝えしたように、3,000万円控除の特例は、譲渡所得税を軽減するために国が設けた控除制度です。
申請方法について解説する前に、まずは譲渡所得税の概要について確認しておきましょう。

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、不動産の売却で得た譲渡所得に対して課される税金で、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の総称です。
譲渡所得税は、不動産の売却価格から、取得費や譲渡費用といった経費を差し引いた譲渡所得額に税率を乗じて計算します。
取得費とは、不動産の購入代金や購入時の諸費用など、売却する不動産を購入するために支払った費用の合計です。
譲渡費用とは、不動産を売却するために支払った費用のことで、仲介手数料や土地の測量費用などが含まれます。
そして、譲渡所得額が多ければ多いほど、譲渡所得税の負担も大きくなります。
譲渡所得額を算出するとき、3,000万円控除の特例を利用することで、譲渡所得額を抑えることが可能です。
なお、譲渡所得額がゼロ以下の場合は、課税されません。

3,000万円控除とは

3,000万円控除とは、マイホームの売却で得た譲渡所得額から、最大3,000万円の控除を受けられる制度です。
正式には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
先述のとおり、譲渡所得は売却価格に課されるのではなく利益を指します。
一般的な住宅を売却して3,000万円以上の利益が残ることはあまりないため、利益から最大3,000万円を差し引けば、譲渡所得額がゼロになるケースがほとんどです。

3,000万円控除の申請方法

譲渡所得税は、給与所得や事業所得に課される税金とは切り離して計算される「分離課税」であるため、3,000万円控除を利用するためには確定申告によって申請する必要があります。
確定申告の申請期間は、マイホームを売却した翌年の2月16日～3月15日のあいだです。
この期間に必要書類をそろえ、その年の1月1日に住民票がある住所を管轄する税務署に申請すれば、控除を受けることができます。
なお、3,000万円控除を利用して譲渡所得額がゼロ以下になった場合も、確定申告が必要です。

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3,000万円控除の申請時に提出する必要書類

3,000万円控除を利用する際には、確定申告が必要であることを前章で解説しましたが、申請時にはさまざまな必要書類を提出しなければなりません。
会社勤めをしていて確定申告の経験がない場合、どのような書類を提出するのかわからない方も多いでしょう。
そこで次に、スムーズに手続きできるよう用意しなければならない、確定申告時の必要書類について解説します。

確定申告時に提出する必要書類

確定申告時の必要書類には、自分で用意するものと、税務署で入手するものがあります。
税務署で入手する書類

• 確定申告書
• 分離課税用申告書（第三表）
• 譲渡所得の内訳書

上記の書類は、税務署の窓口で入手する、もしくは税務署のホームページからダウンロードすることも可能です。
確定申告書は手書きで作成できますが、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すると、手順に沿って必要事項を入力すれば確定申告書が完成するためおすすめです。
自分で用意する書類

• 登記簿謄本（全部事項証明書）
• 不動産売買契約書の写し
• 取得費や譲渡費用の領収書
• 本人確認書類

不動産売買契約書の写しは、マイホームの購入時と売却時の両方を添付する必要があります。
上記のほか、会社勤めをしている方は源泉徴収票も必要です。
また、マイホーム売却の売買契約日の前日において、住民票の住所と売却したマイホームの住所が異なる場合は、居住していたことを証明する書類を添付しなければなりません。
なぜなら、3,000万円控除の特例は、実際に住んでいるマイホームであることが条件であるためです。
その場合は、住民票や戸籍の附票の写しなどを添付してください。

早めに準備を始めることが大切

上記のように、確定申告時には多くの必要書類を用意しなければならないため、慣れない方にとっては書類をそろえるのに時間がかかる恐れがあります。
先述したように、確定申告には申告期限があるため、定められた期間内に手続きできるよう、スケジュールに余裕を持って早めに準備を始めるようにしましょう。

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必要書類を提出して3,000万円控除を受ける際の注意点

3,000万円控除の特例は、譲渡所得から控除することで大幅な節税に繋がりますが、利用する際には注意点も把握したうえで検討することが大切です。
そこで最後に、マイホームの売却時に3,000万円控除の特例を利用するうえで、知っておきたい注意点について解説します。

注意点1：住宅ローン控除と併用できない

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを新築・購入などをおこなった場合、年末のローン残高の0.7％を所得税から最大13年間控除する制度です。
この住宅ローン控除と3,000万円控除は併用できません。
たとえば、マイホームを売却した際に3,000万円控除を受け、そのあと新たにマイホームを購入した場合に、住宅ローン控除を受けることができないのです。
どちらかを選択しなければならないため、マイホームを買い替えるときには注意が必要です。
とはいえ、どちらのほうが節税効果が高いかについては、個人で判断するのは難しいかもしれません。
したがって、マイホーム買い替え時の税金対策については、税理士もしくは不動産会社にご相談ください。

注意点2：控除を受けるために住民票を移すのは脱税行為になる

前章でも解説しましたが、3,000万円控除は、居住用の不動産が対象です。
以前に住んでいたマイホームにも適用されますが、利用条件として「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る」という売却期限が設けられています。
つまり、この期間内に居住していたことを証明できれば、控除を受けられるということです。
ただし、もし3,000万円控除の条件を満たすために、実際は住んだことがない家に住民票を移した場合、悪質な脱税行為とみなされる恐れがあります。
居住していたかどうかは、電気、ガス、水道の使用量や郵便物の転居届、近隣住民への聞き込みなどによって確認可能です。
住民票だけ移しても、居住用の不動産であるとはみなされません。
その状態で3,000万円控除を受けようとすると、本来の税金のほかに、ペナルティとして重加算税が課され、多額の税金を支払うことになる恐れがあります。
そういったことにならないよう、3,000万円控除の特例の条件をしっかり確認しておくことが大切です。

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まとめ

3,000万円控除の特例とは、マイホームを売却した際に得た譲渡所得から、最高3,000万円の控除を受けられる制度です。
3,000万円控除の特例を受けることで大幅な節税が望めるため、積極的に利用することをおすすめします。
ただし、住宅ローン控除との併用ができないため、マイホームの買い替えの際には節税効果が高いのはどちらなのかを慎重に判断したうえで利用を検討しましょう。
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