不動産売却時に税金を軽減できる「3,000万円控除」とは？適用要件も解説

マイホーム時の売却では、一定の要件を満たすことで、税金が大幅に節税できる「3,000万円の特別控除」を受けることができます。
また、そのほかにも利用できる特例もいくつか用意されているため、事前に適用要件を確認しておくと良いでしょう。
そこで、自宅の売却で使える「3,000万円控除」とはなにか、利用できる要件とそのほかの特例について解説します。
明石市でマイホームの売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却時に税金を軽減できる「3,000万円控除」とは？

不動産売却では、さまざまな税金や費用がかかります。
負担する税金や費用を少しでも減らすために、ぜひ知っておきたいのが「3,000万円の特別控除」です。
ここでは、不動産売却時に利用できる3,000万円控除について解説します。

3,000万円控除とは

不動産売却時に利用できる3,000万円控除とは、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれます。
これは、自宅である不動産を売却したときに、一定の要件を満たしていれば適用されます。
適用されれば、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。
譲渡所得とは、不動産を売却したときに生じる利益のことで、以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、土地購入代金や仲介手数料、印紙代、登記費用など不動産を購入する際にかかった費用のことです。
譲渡費用とは、反対に不動産を売却する際にかかった費用で、仲介手数料や印紙代、測量費用などが該当します。
通常、この譲渡所得には、所得税と住民税がかかります。
しかし、3,000万円の特別控除を利用すれば、譲渡所得が生じても3,000万円までであれば税金がかかることはありません。
超える金額に対しては、不動産の所有期間に応じて、一定の税率が課せられます。

3,000万円控除の手続きについて

3,000万円の特別控除を利用するためには、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの確定申告時に、特例を受ける旨の申告をしなければなりません。
注意しなければならない点は、譲渡所得が3,000万円以下の場合です。
3,000万円の特別控除の適用後に譲渡所得がゼロになるため、税金自体はかかりませんが確定申告は必要となります。
この申告をしないと、3,000万円の特別控除は適用されないため注意しなければなりません。
なお、申告する際は、売却した不動産を管轄する住民票の写しも必要になります。

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不動産売却時に税金を軽減できる3,000万円控除の適用要件

続いて、3,000万円控除を受けるための要件について解説します。

3,000万円控除の適用要件

3,000万円の特別控除を受けるためには、以下の6つの要件を満たす必要があります。

• 居住していたマイホームの売却であること
• マイホームを売った年の前年もしくは前々年に、この特例やマイホームの譲渡損失のときに利用できる損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと
• マイホームを売った年とその前年および前々年にマイホームの買換え・交換の特例の適用を受けていないこと
• 地震や災害により建物が倒壊した場合、住まなくなった日から3年が経った年の年末までに売却すること
• 売却した家屋や土地などに関して、収用等の特別控除など、ほかの特例の適用を受けていないこと
• 売主と買主が親子や夫婦などの関係でないこと

なお、以前住んでいた自宅で転勤などが理由で住まなくなってから売る場合は、その日から3年を経過した年の年末までに売却すれば適用を受けることができます。

3,000万円控除が適用されないケース

一方で、以下のような場合は、3,000万円控除は適用されないとされています。

• 特例を受けるために入居したと判断された家屋
• 別荘などのようにおもに趣味や娯楽・保養のために所有していた家屋
• 居住するために家屋を新築する期間のみ仮住まいとして使用していた家屋
• そのほか一時的な目的で入居したと判断された家屋

このように、節税目的や娯楽・保養のための家屋は適用されません。
また、投資用の不動産についても、同様にこの特例が適用されないため注意しましょう。
なお、3,000万円控除の適用要件については、国税庁のホームページ上で確認できるため、マイホームの売却をお考えの際は参考にすると良いでしょう。

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不動産売却時に税金を軽減できる3,000万円控除！その他の特例について

最後に、3,000万円控除を受けられるそのほかの特例について解説します。

①相続した不動産を売却する場合

相続や遺贈などにより取得した不動産を売却する場合、一定の条件を満たすことで3,000万円の特別控除を受けることが可能です。
これは、正式には「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」と呼びます。
おもな適用要件としては、亡くなった方が自宅として居住していた、昭和56年12月31日以前に建築されているなど、いくつかの要件を満たす必要があります。

②共同の名義の不動産を売却する場合

1つの不動産を複数人で共同で所有していた不動産を売却する場合も、3,000万円の特別控除を受けることができます。
たとえば、共有者の持分が2分の1ずつだった場合でも、適用要件に合致すれば、全員が控除を受けられます。
ただし、家屋の所有権がなく、かつ土地のみを所有している場合は、控除の適用を受けることはできません。

③マイホームを取り壊したあとに売却する場合

マイホームを取り壊して敷地だけで売却する場合も、要件を満たせば3,000万円の特別控除が適用されます。
おもな条件としては、解体から1年以内に敷地を売る売買契約をすることや、自宅に住まなくなってから3年が経過した年の年末までに売却することが挙げられます。
ただし、空き家の場合と異なり、この敷地を駐車場などとして人に貸すと、特例が適用できなくなるため注意が必要です。

④賃貸物件に出している不動産を売却する場合

マイホームを賃貸物件として第三者に貸し出している場合も、条件を満たせば3,000万円の特別控除を受けることができます。
ただし、売却する時点で自宅でない物件を売る際は、住まなくなった日から3年が経った年の年末までに売却しなければなりません。
また、自宅兼貸家を売却する場合は、自宅部分のみ適用要件を満たせば3,000万円の特別控除を受けることができます。
なお、これらの特例についても、国税庁のホームページ上で詳細を確認することが可能です。
所有している不動産を売却する予定がある場合は、事前にチェックしておくと良いでしょう。

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まとめ

マイホームを売却した際は、譲渡所得から最大で3,000万円控除される制度を利用することが可能です。
この特別控除を利用すれば、不動産売却時にかかる所得税や住民税といった税金を大幅に抑えられるため、所有している不動産が適用要件に当てはまっているか事前に確認しておくことをおすすめします。
また、利用するためには、売却した翌年に必ず確定申告をおこなう必要があるため、忘れないように注意しましょう。
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