不動産売却時の3つの価格とは？査定価格・売り出し価格・成約価格を解説

不動産売却で目にする価格には、査定価格・売り出し価格・成約価格といった3つ種類の価格があります。
この3つが全く同じ価格になることは少なく、むしろ異なる価格になるほうが多い傾向にあります。
そこで、不動産売却時の査定価格・売り出し価格・成約価格について解説します。
明石市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時の査定価格とは？

不動産売却でまず目にする価格が「査定価格」です。
ここでは、査定価格とはなにか、詳しく解説します。

査定価格とは

不動産を売却する際は、どのくらいの価格で売却できるのか不動産会社に査定依頼をします。
その際に不動産会社から売主に提示される金額が「査定価格」です。
査定価格は、不動産会社が不動産のデータや現地調査などから価値を見積もった金額のことです。
また、この金額は、3か月程度で成約に至ると判断された金額でもあります。
なお、査定価格は予想値・参考値程度とされるもので、実際の売却する価格とは異なる可能性が高いでしょう。

査定価格の決め方

不動産の査定方法には、机上査定と訪問査定の2つの種類があります。
机上査定
机上査定とは、簡易査定とも呼ばれ物件を訪問せずに売買データや物件情報から査定価格を算出する方法です。
そのため、不動産査定にかかる時間が短いといった特徴があります。
具体的には、物件の立地、周辺エリアの価格相場、類似物件の過去の売買記録、市場動向などから判断します。
ただし、実際に現地を訪れて査定していないため、あくまでも簡易的に査定価格を知りたい場合におすすめの方法です。
訪問査定
訪問査定とは、実際に現地を訪れ物件を細かく調査し、査定価格を算出する方法です。
机上査定のデータに合わせ、敷地の状態や近隣の環境、建物・設備の状態、インフラ環境などを調査します。
そのため、机上査定に比べると査定結果が出るまでに時間がかかります。
ただし、物件の状態から周辺環境まで細かく調査するため、より精度の高い査定価格を算出することが可能です。
したがって、本格的に売却を検討している場合は、机上査定よりも訪問査定を選択したほうが良いでしょう。

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不動産売却時の売り出し価格とは？

査定価格を参考に決めるのが「売り出し価格」です。
ここでは、売り出し価格とはなにか、詳しく解説します。

売り出し価格とは

売り出し価格とは、実際に不動産の販売を始めるときに設定する価格のことです。
ただし、査定価格がそのまま売り出し価格になるわけではありません。
売り出し価格は、あくまでも査定価格を目安に売主の希望や事情などを加味して算出する価格のことです。
そのため、売り出し価格は最終的には、売主本人が決める価格になります。

売り出し価格を設定する際の注意点

売り出し価格を設定する際に、明らかに相場を超えた価格を設定すると、スムーズに売却できず売れ残ってしまう可能性があります。
そうなれば、価格を下げることになり、結果的に相場よりも大幅に下回る金額で売却することにもなり兼ねません。
つまり、むやみに高望みしてしまうと、かえって相場価格で売れる機会を逃すことになってしまいます。
売却期限が迫っていて売り急ぐ事情がある場合は、査定価格に近い金額で売り出すのが無難といえるでしょう。
一方で、売却期限が決まっていない場合は、価格を高めに設定し反響を見ながら価格を下げる方法もあります。
ただし、何度も価格を下げていると、さらなる値下げを期待され、余計に売却できなくなってしまうため注意しなければなりません。

売り出し価格を設定する際のポイント

売り出し価格を設定する際は、「上限価格」と「下限価格」を設定するのがポイントです。
上限価格とは、売主が希望する価格のことで、下限価格は、売却に合意しても良い最終的な価格のことです。
上限価格を設定する際は、査定価格と大幅にかけ離れすぎないようにしましょう。
また、下限価格であれば早く売却できる可能性は高まるものの、むやみに価格を下げてしまうと損をする可能性があるため注意が必要です。
とくに、住み替えによる不動産売却の場合は、下限価格の設定を慎重におこなうことをおすすめします。
なかでも住宅ローン残債がある場合は、売却価格で完済できるかがポイントになります。
そのため、下限価格を設定する際は、よく考えて決めるようにしましょう。

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不動産売却時の成約価格とは？

最終的に不動産売却で目にする価格が「成約価格」です。
ここでは、成約価格とはなにか、詳しく解説します。

成約価格とは

成約価格とは、売主と買主が最終的に合意した契約成立価格のことです。
つまり、売買契約書に記載する価格ともいえます。
この成約価格は、不動産の相場を調査する際に重要となる価格で、物件を査定する際にも利用されます。
また、成約価格は、不動産会社が不動産物件の情報を交換するためのネットワークシステム「レインズ」に登録され、取引情報としてデータベース化されている価格です。

成約価格は売り出し価格と必ずしも一致しない

売り出し価格を設定し、その価格を物件情報とともに記載し、その価格で買主が購入すれば成約価格と売り出し価格は一致します。
しかし、実際は、成約価格と売り出し価格は一致しないケースがほとんどです。
なぜなら、売り出し価格はあくまでも売主が希望する価格であり、売買が成立するまでに買主から値引きなどを希望されるケースが珍しくないためです。
買主は、できるだけ物件を安く購入したいと考えています。
そのため、購入の相談をする際は、価格交渉を前提としていることが多く、この価格以下なら購入しようと考えていることがよくあるためです。
そのため、最終的に成立価格が売り出し価格よりも低くなることが多いといえるでしょう。
つまり、当初想定していたとおりの価格で売却できることは稀といれるかもしれません。

売り出し価格と成約価格の差を埋める方法

この価格で売却したいと具体的に目標をもっている場合は、あらかじめ念入りに準備しておく必要があるでしょう。
たとえば、相場情報を確認したうえで適切価格に設定することで、売り出し価格と成約価格との差を広げることは避けられます。
相場を知るには、不動産ポータルサイトなどで確認することができます。
同じエリアで、類似物件がどの程度の相場で売りに出されているか確認してみましょう。
ただし、この価格はあくまでも売り出し価格であるため、相場と一致しているとは限りません。
そのため、実際に売買された取引価格も調べておくと安心です。
その際に役立つのが国土交通省が運営している「レインズ・マーケット・インフォメーション」です。
このサイトであれば、一戸建て、マンションの過去に取引された詳しいデータを閲覧することができます。

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まとめ

不動産売却は、査定価格・売り出し価格・成約価格の3つの価格を経ておこなわれます。
なかでも売り出し価格は、スムーズに売却できるかどうかが決まるため、価格設定は慎重におこなう必要があります。
また、希望する売り出し価格と成約価格を近づけるためには、事前に相場を確認するなど念入りの準備が必要となるでしょう。
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