共有名義の不動産はリスクが多い？合意が必要なケースや解消する方法を解説

不動産を複数人の相続人で相続した場合や、共同出資によって不動産を購入した場合など、不動産が共有名義となるケースがあります。
しかし、共有名義の不動産は多くのリスクやトラブルのもとになるため、おすすめできません。
そこで、共有名義の不動産は共有者の合意が必要であること、将来的にトラブルになるリスクや共有名義を解消する方法を解説します。
明石市で不動産を共有名義で所有している方は、ぜひ参考になさってください。

共有名義の不動産の所有はリスクが多い？共有者の合意が必要なケース

共有名義とは、1つの不動産を複数人で共有し所有している状態です。
そして、共有者には、それぞれ持分割合といって所有する割合が決められています。
共有名義の不動産を管理したり変更したりする際は、持分割合の過半数の同意が必要であったり、共有者全員の合意が必要であったりします。
つまり、単独名義の不動産と異なり、行為内容によって共有名義の不動産は共有者から合意を得なければならないのです。
ここでは、共有者の合意が必要なケースを解説します。

合意が必要なケース①売却する

共有名義となっている不動産を売却する際は、勝手に売却することはできません。
売却するためには、必ず「共有者全員の合意」が必要になります。
つまり、共有者のうち1人でも売却に反対している方がいれば、売却することができないというわけです。

合意が必要なケース②賃貸物件として貸し出す場合

共有名義の不動産を賃貸物件として第三者へ貸し出す場合も、共有者の合意を得る必要があります。
ただし、共有者全員の合意ではなく、共有者の持分割合の過半数以上の合意が必要です。
たとえば、兄弟姉妹で3分の1ずつの持分割合を所有しているとします。
賃貸物件として貸し出したい場合は、少なくとも兄弟姉妹のうち2人が合意していなければなりません。

合意が必要なケース③リフォームする場合

共有名義となっている不動産は、リフォームも単独でおこなうことはできません。
リフォームをしたい場合は、持分割合の過半数以上の合意を得る必要があります。
なお、ここでいうリフォームとは軽微でないリフォーム工事を指し、不動産の価値を高める行為、いわゆる修繕や増改築が該当します。
このように、共有名義となっている不動産は、単独でできないことが多い点に注意が必要です。

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共有名義で不動産を所有することで将来的にトラブルになるリスクとは？

共有名義の不動産は、単独名義の不動産に比べて、将来的にトラブルになりやすいといえます。
ここでは、将来的にトラブルとなりやすいケースを解説します。

ケース①離婚時の財産分与でトラブルになる

マイホームを購入する際に、夫婦の共有名義で購入するケースがあります。
しかし、購入時に問題がなくても、将来的に離婚となった場合にトラブルになりやすいといえます。
離婚をする際は、婚姻中に築いた財産を夫婦で平等に財産分与しなければなりません。
しかし、どちらが共有名義の不動産に住み続けるかで対立する可能性が高くなります。
また、離婚後も住宅ローンが残ってしまうという新たな問題も発生するでしょう。

ケース②税金や費用の負担割合でトラブルになる

共有名義の不動産を維持するには、固定資産税や管理費、修繕費などがかかります。
原則として、これらにかかる費用は持分割合に応じて負担するのが基本です。
しかし、共有者のなかには、その割合に納得できずトラブルになるケースがあります。
また、共有名義の不動産が倒壊や破損で何かしらのトラブルに遭った場合、責任問題で揉める可能性もあるでしょう。
持分割合に応じて税金の負担を考えれば良いと軽く考えていると、トラブルになりやすいため、あらかじめ対策を練っておくことをおすすめします。

ケース③将来の相続が複雑化するトラブル

共有者の1人が亡くなると、その方の相続が発生し、さらに共有者が増え複雑化するといったトラブルも考えられます。
共有者が増えてしまうと、前述したような売却やリフォームをする際も、合意を得るのが大変になってしまいます。
また、誰が共有者かを把握しきれない可能性も出てくるでしょう。
そうなれば、不動産を活用したくてもできず、そのまま税金や維持・管理費だけを支払っていくことにもなり兼ねません。

共有名義の不動産は回避すべき

共有名義の不動産は、前述したようにトラブルが発生しやすくデメリットが多いといった特徴があります。
そのため、相続人の意見がまとまらないからといって、とりあえず共有しておくといった考えは避けましょう。
また、すでに共有名義となっている場合は、早めに解消するなどの対策をとることをおすすめします。

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共有名義で不動産を所有するリスクを解消する方法

最後に、不動産の共有名義を解消する方法を解説します。

解消方法①換価分割をする

換価分割とは、不動産などの遺産を売却し、売却代金を持分割合に応じて分ける方法です。
換価分割をすれば、共有状態を解消することができます。
たとえば、共有者が兄弟姉妹の3人でそれぞれ3分の1ずつの持分割合があり、換価分割によって共有名義の不動産が3,000万円で売却できたと仮定しましょう。
この場合、兄弟姉妹3人それぞれが1,000万円ずつ受け取ることになります。
ただし、前述したように、共有名義の不動産を売却するには共有者全員の合意が必要です。
誰か1人でも売却に反対すると換価分割は難しくなるでしょう。
また、共有者が多数いる場合や、共有者の1人が共有名義の不動産に居住している場合などは、さらに難しくなるかもしれません。

解消方法②現物分割する

共有名義の不動産が土地の場合は、現物分割により共有状態を解消することが可能です。
現物分割とは、共有名義の土地を分筆して、分筆した土地をそれぞれが単独で所有する方法です。
分筆とは、1つの土地を複数に分けて登記することをいいます。
たとえば、200㎡の土地を長男と次男の2人が2分の1ずつ所有している場合は、100㎡ずつに分配し単独で所有します。
ただし、土地を同じ大きさに分配しても、土地の向きや形が全く同じとはいい切れません。
つまり、土地によって価値が異なるケースもあるため、トラブルになる可能性がある点に注意が必要です。

解消方法②自己持分のみを売却する

前述したように、共有名義の不動産を売却するためには、共有者全員の合意を得なければなりません。
しかし、自己持分のみであれば自由に売却することが可能です。
そのため、ほかの共有者から合意が得られない場合は、自分の持分だけでも売却するのも1つの方法といえるでしょう。
ただし、自己持分のみを売り出しても実際は買主が見つかりにくいといえます。
また、たとえ買主が見つかったとしても、売却価格の値下げを余儀なくされるかもしれません。

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まとめ

共有名義の不動産は、売却時や賃貸物件として貸し出す場合、また増改築やリフォームする際に共有者からの同意を得なければなりません。
また、将来的に財産分与時に揉める可能性が高いことや、新たな相続によって共有者が増えるリスクに注意しなければなりません。
このように共有名義の不動産はトラブルになりやすいため、早めに売却などを検討し解消することをおすすめします。
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