共有名義を解消する方法とは？共有名義のままだと発生するリスクも解説！

共有名義の不動産にはさまざまな制約があるので、解消したいと思うかもしれません。
しかし、解消方法がわからず、悩んでしまうことがあるでしょう。
そこで今回は、不動産の共有名義を解消する2つの方法や、解消しないと発生するかもしれないリスクについて解説します。
明石市で不動産の共有名義を解消したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってください。

第三者への売却によって共有名義を解消する方法とは

不動産が共有名義の場合は、所有者が単独でできる行為と、他の所有者の同意が必要な行為があります。
たとえば、大掛かりなリフォームや売却をしたい場合は、共有者全員の同意を得なくてはなりません。
そして、第三者に不動産を貸し出したい場合は、過半数の共有持分の所有者から同意を得る必要があります。
このように、共有名義の不動産には制約が多いので、解消したいと考えることもあるでしょう。
共有名義を解消する方法は複数あり、そのうちの1つが第三者に売却する方法です。
第三者に売却する方法には、2つのパターンがあるので、それぞれの概要やメリットなどを確認しましょう。

第三者に売却する方法①不動産全体を売却する

1つ目は、不動産の共有者全員の持分をまとめて、第三者に売却するパターンです。
売却金は、それぞれの持分割合にしたがって分配します。
不動産を手放すことにはなりますが、相場に近い金額で売れる可能性があり、公平に分けられるので、メリットの多い方法だと言えるでしょう。
ただし、共有名義の不動産を売却するためには、共有者全員の合意が必要です。
反対している共有者が1人でもいる場合は、この方法を実行することができません。

第三者に売却する方法②自分の持分のみを売却する

2つ目は、自分の持分のみを売却するパターンです。
共有名義の不動産は、自分の持分のみを売却することもできます。
その場合は、他の共有者の同意を得る必要がありません。
したがって、反対者がいて不動産全体を売却できないときでも、この方法なら共有名義を解消できます。
ただし、共有名義の持分を購入する行為は、第三者にとってメリットがほぼありません。
そのため、買主がなかなか見つからず、売却したくてもできない可能性があります。
また、自分の持分のみを売却する場合は、相場よりも価格が安くなってしまうでしょう。
そして、他の共有者にも、面識のない第三者が共有者になるデメリットが生じます。
自分の持分だからといって、勝手に第三者へ売却すると、批判されるかもしれないので注意しましょう。

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共有者どうしの売買によって共有名義を解消する方法とは

売却に反対している共有者がいても、ご自身の持分のみを第三者へ売却する方法なら、共有名義の解消が可能です。
ただし、この方法にはさまざまなデメリットがあるので、あまりおすすめではありません。
そのようなときにおすすめなのは、共有者どうしで持分を売買する方法です。
第三者への売却を選択したくないときにも、この方法は有効です。
共有者どうしの売買によって共有名義を解消する方法は2つあるので、それぞれを確認してみましょう。

共有者どうしの売買による解消方法①共有者の持分を購入する

1つ目は、他の共有者から持分をすべて買う方法です。
共有持分をまとめると、単独名義になるので、共有者全員が共有状態を解消できます。
とくに、ご自身が共有名義の不動産に住んでいる場合、単独名義にすると、他の共有者に気を遣うことがなくなります。
共有名義の場合は他の共有者の合意が必要なリフォームや売却なども、ご自身の判断で自由におこなうことができるでしょう。
ただし、持分を売りたくない共有者が1人でもいると、この方法は実行できません。
すべての共有持分を買い取らないと、共有状態は解消されないためです。
また、この方法はお金がかかることにも注意が必要です。
買い取る持分によっては、高額な資金が必要になるので、その点をふまえて検討しなくてはなりません。
そして、取引価格についての意見が合わず、共有者どうしでトラブルになる可能性もあります。
買い取りたい気持ちが強いと、相手から強気の価格を提示されることがあるので、相場などを参考にしながら折り合いのつく価格を考えましょう。

共有者どうしの売買による解消方法②自分の持分を売却する

自分の持分を他の共有者に売ると、共有状態を解消できます。
先述のとおり、第三者には共有持分を購入するメリットがほぼないため、売却は難しいかもしれません。
一方、共有者には持分が増えるメリットがあるので、購入を希望される可能性があります。
共有持分を売却できれば、ご自身は共有状態から解放されるでしょう。
ただし、共有者が3人以上いて、他の共有者が共有持分をそのまま所有する場合、不動産の共有状態は続きます。

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不動産の共有名義を解消しないと生じるリスクとは

不動産の共有名義の解消は、第三者に売却する方法や、共有者どうしで売買する方法などで可能です。
共有者の同意が必要だったり、買主が見つかりにくい可能性があったりするので、簡単には解消できないかもしれません。
しかし、共有名義の不動産をそのままにしていると、さまざまなリスクが生じてしまいます。
どのようなリスクが生じるのか、主なものを3つ確認してみましょう。

共有名義の不動産に生じるリスク①共有者が増え続ける

共有持分の所有者が亡くなった場合は、相続人が相続します。
相続人が1人なら、共有者が増えることはありませんが、複数人の場合は注意が必要です。
たとえば、共有持分の所有者であるAさんが亡くなり、相続人である配偶者と2人の子どもが財産を均等に相続すると、共有者が2人増えてしまいます。
それぞれの共有者にこのようなことが起こると、共有持分の所有者がどんどん増加してしまうでしょう。
すると、同意を得ることが難しくなり、必要なリフォームや売却などができなくなる可能性があります。
同意を得るどころか、連絡を取ることすらままならなくなるかもしれません。

共有名義の不動産に生じるリスク②行方不明や認知症になる

共有名義の不動産は、共有者の増加だけではなく、行方不明や認知症にも注意が必要です。
共有者が行方不明になると、連絡を取ることができないので、同意が必要な行為を実行できません。
また、共有者が認知症になると、本人に同意を求めることができなくなってしまいます。
近年は高齢化によって、認知症になる方が増加しています。
成年後見制度を利用して、成年後見人を立てる方法はありますが、手続きが煩雑になるでしょう。

共有名義の不動産に生じるリスク③固定資産税がかかり続ける

不動産を所有していると、毎年固定資産税がかかります。
共有名義の不動産は、共有者全員に支払い義務があり、それぞれの持分割合に応じて負担することが一般的です。
その場合は、共有名義の不動産をご自身が使っていなくても、毎年固定資産税を支払わなくてはなりません。
また、共有者の誰かが固定資産税を支払わず、他の共有者が負担しなくてはならなくなるリスクも考えられます。
そのようなリスクを避けるためには、共有名義は早めに解消したほうが良いでしょう。

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まとめ

不動産の共有名義を解消したいときは、第三者へ売却する方法があります。
他の共有者の持分を買い取ったり、ご自身の持分を売却したりなど、共有者どうしでやり取りする方法も有効です。
共有名義の不動産を所有していると、さまざまなリスクが懸念されるので、早めに解消を検討しましょう。
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