共有名義の不動産にも適用できる！相続空家の特例について解説

兄弟姉妹皆んなで実家を相続したものの、使い道がなくお困りの方もいらっしゃるでしょう。
利用する予定のない空き家は所有していてもお金がかかるだけなので、早めに売却するのがおすすめです。
また、相続開始日から3年を経過するまでに売却すれば、相続空家の特例を利用して税負担を軽減できる可能性があります。
そこで今回は、共有名義の不動産にも適用できる「相続空家の特例」について解説します。
明石市で共有名義の不動産を所有している方や、今後相続するご予定のある方はぜひ参考になさってください。

共有名義でも利用できる！相続空家の特例とは？

相続空家の特例とは、相続した空き家の売却益（譲渡所得）から最高3,000万円まで控除できるという制度です。
正式名称を「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」と言い、平成28年4月1日から適用が開始されました。
はじめに、相続空家の特例が施行された理由と適用するための要件から確認しておきましょう。

相続空家の特例が施行された理由

相続空家の特例は、空き家の数を減らすために施行された制度です。
日本では空き家が年々増加しており、2050年には1,548万戸が空き家になるという試算もあります。
周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空き家の約75％が、旧耐震基準のもとで建築されたものです。
こうした空き家は、相続を機に発生するケースがほとんどです。
空き家をなくすには、相続後にすぐ売却または有効活用する仕組みが必要と政府は考えました。
そこで施行されたのが「相続空家の特例」であり、適用するにはさまざまな要件を満たす必要があります。

相続空家の特例の適用要件

相続空家の特例は、相続する方だけでなく相続する家にも要件が定められています。
特例の適用対象者
相続空家の特例を適用できるのは、被相続人（亡くなった方）の家屋およびその敷地を、相続または遺贈により取得した方です。
特例の適用対象となる空き家・敷地
特例の対象となる空き家は、以下の全項目に該当している必要があります。

• 相続開始直前まで被相続人が一人で居住していた家屋であること
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと

この特例は空き家を減らすことを目的にしているので、相続開始直前まで被相続人が1人で居住していた家屋であることが条件です。
ただし、平成31年4月1日以後に相続を受けた場合は、被相続人が老人ホームに入居していた場合も適用できます。
また、昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地でなければ、この特例は利用できません。
建物を壊して敷地のみを譲渡するか、耐震基準を満たすように耐震リフォームをしてから譲渡する必要があります。
なお、令和6年1月1日以後の譲渡においては、買主が耐震改修または建物の解体をする場合も適用することが可能です。
この場合は、買主が「譲渡の日の属する年の翌年2月15日まで」に工事をおこなわなければなりません。
その他の適用要件
上記のほかにも、以下のような要件が定められています。

• 相続開始日から3年経過した年の12月31日までに譲渡すること
• 相続時から譲渡時まで事業用・貸付用・居住用として利用していないこと
• 家屋は一定の耐震基準に適合していること
• 売却代金が1億円以下であること
• 特別な関係がある方（親子や夫婦など）への譲渡ではないこと

建物及び土地の合計譲渡価額が1億円を超える場合、特例は利用できないためご注意ください。
共有物件を売却した場合は、共有者の売却代金を合算して判定する必要があります。

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相続空家の特例は共有名義の不動産にも適用できる！

冒頭でも述べたように、相続空家の特例は共有名義の不動産にも適用できます。
ただし、被相続人と相続人の共有と、相続人どうしの共有では適用範囲が異なる点にご注意ください。

被相続人と相続人の共有

相続開始まで被相続人と相続人で共有していた空き家は、「被相続人の持分であった部分」のみ特例を適用できます。
たとえば、母親と長男が2分の1ずつ共有している場合は、母親の持分である2分の1の部分だけしか特例を適用できません。

相続人どうしの共有

相続人どうしで共有していた空き家を売却する場合は、各相続人の持分に特例を適用することが可能です。
たとえば、2人の相続人が共有名義で空き家を相続し、のちに売却したとしましょう。
この場合は、各相続人が3,000万円まで控除できるので、合計すると6,000万円まで特例による控除を受けられます。
不動産の共有はトラブルの元と言われ、一般的にはしないほうが良いとされています。
ただし、すぐに空き家を売却する予定で多額の売却益が見込まれる場合は、共有名義で相続して複数人で特例を適用するのも手です。
なお、令和6年1月1日以降に譲渡し、空き家の相続人が3人以上の場合は、各相続人の控除額は「2,000万円まで」となります。

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相続空家の特例と併用可能な「小規模宅地の特例」とは

不動産相続時には、税負担を軽減する特例が複数用意されています。
これらを併用すれば、さらに大きな節税に繋がるため、漏れずに適用することが大切です。
ここでは、相続空家の特例と併用可能な特例として代表的な「小規模宅地の特例」について解説します。

小規模宅地の特例とは

小規模宅地等の特例とは、相続する土地の評価額を最高8割まで減額できる制度です。
相続時に小規模宅地等の特例を適用した場合も、要件を満たせば相続空家の特例を適用できます。

小規模宅地の特例と併用できるケース

不動産を相続したからといって、全員が必ず相続空家の特例と小規模宅地等の特例を併用できるわけではありません。
小規模宅地等の特例を適用できるのは、以下のいずれかの場合に限られます。

• 相続人に持家がない場合
• 配偶者が相続した場合

小規模宅地等の特例を適用するには、原則として相続人が被相続人と同居している必要があります。
ただし相続人に持ち家がない場合は、生前に同居していなくても特例（家なき子特例）で適用が認められることがあります。
家なき子にあたる方が自宅を相続した場合は、すぐに売却しないようご注意ください。
条件のなかに「相続税の申告期限まで保有していること」が含まれており、その前に売却すると特例を適用できないためです。
相続税の申告期限は「被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内」なので、それ以降に売却するようにしましょう。
また、配偶者が小規模宅地等の特例と相続空家の特例を併用したい場合も、気をつけなければならないポイントがあります。
先述したように、相続空家の特例は「被相続人が一人で住んでいたこと」が適用要件となっています。
したがって、生前に被相続人と配偶者が同居していた場合は、相続空家の特例を利用することができません。
特例を併用できるか不安な場合やご自身で判断するのが難しい場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

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まとめ

相続空家の特例とは、相続した空き家の譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるという制度です。
深刻化する空き家問題を解消するために制定された制度で、適用するには一定の条件を満たす必要があります。
また、小規模宅地等の特例と併用できる場合もあるため、適用要件は事前にチェックしておくことをおすすめします。
ご自身で判断するのが難しい場合は、相続と不動産に関する知識が豊富な税理士に相談するのも良いでしょう。
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