家を売る理由は売却手続きに影響を与える？よくある理由や注意点を解説

マイホームを売却する際、購入希望者から「なぜ家を手放すのか」と理由を聞かれることがよくあります。
本記事では、家の売却理由が価格に与える影響やよくある売却理由、家の売却理由を購入希望者に伝える際の注意点について解説します。
明石市でマイホームの売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

家を売る理由が売却手続きに与える影響とは？

家を売る理由は人それぞれです。
転勤や家族構成の変化などの理由もあれば、ご近所トラブルなど好ましくない事情があって手放さざるを得ない場合もあります。
ネガティブな事情の場合、売却時に以下のような影響を及ぼす可能性があります。

売却価格が下がる

もし家を売る際に何らかの問題点があると、売却価格にも影響が出ることが多いです。
たとえば、立地条件や周辺環境が良くないなどの理由で売却する場合、多くの購入者がそのような物件を避けがちです。
その結果、周囲の相場よりも売り出し価格を安く設定する必要があります。
また、転勤や離婚など、避けられない事情で急いで売らなければならない場合もあります。
このような状況では、希望する価格よりも低く設定して早めに売却することが多いです。

売却期間が長引く

家の購入は多額の資産を動かす大きな決断です。
そのため、ほとんどの購入希望者は「ネガティブな理由がなく、印象の良い物件」を望みます。
ところが、売主側にネガティブな事情があり、それが購入検討時に分かってしまうと、他の候補物件に比べて選択されづらくなります。
つまり、購入希望者が見つかるまで長い時間がかかる可能性があるのです。
とくに何らかの問題を抱える「訳あり物件」や過去に殺人や自殺などが発生した「事故物件」については、一般的な物件よりもさらに売却期間が長引きがちです。
そのため、適切な価格設定はもちろんのこと、掲載の仕方や広告の打ち方など、効果的な売り出し方法を慎重に検討する必要があります。

正直に伝えなければトラブルが起こる可能性がある

マイホームを売却する際、ネガティブな理由があると売却価格が下がったり、売却期間が長引いたりするため「ネガティブな事情は隠しておいた方が得策ではないか」と考えがちです。
しかし、そうした事情を隠したり偽ったりすると、かえって大きなトラブルに発展するリスクがあります。
売却する家に「瑕疵」と呼ばれる欠陥や不具合、ネガティブな事情がある場合、売主はその情報を開示することが義務付けられています。
重大な瑕疵を隠して売却すれば、買主から契約不適合責任を問われ、契約の解除や損害賠償を求められかねません。
そのため、マイホームの売却に当たっては、ネガティブな理由であってもあらかじめ正直に開示しておくことが重要です。

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家の売却でよくある理由と売却価格や売却期間への影響

では実際に、どのような理由が売却価格や売却期間に影響を及ぼすのか気になりますよね。
家の売却でよくある理由とその影響は、以下のとおりです。

住宅ローンの支払いが困難

家を売却する理由として多いのが「住宅ローン返済が困難になった場合」です。
このような事態に陥ると、多くの方は住宅を売却し、その売却代金でローン残高を一括完済することになります。
住宅ローン残高が多い場合は、売却益が手元に残らないケースもあります。
ローン残高が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合は、足りない分を自己資金で補う必要があるため、売り出し価格を慎重に検討することが大切です。
くわえて、ローン残高がある物件の売却では、抵当権の抹消登記など、さまざまな手続きが必要です。
そのため、一般的な売却より手続きが長期化する可能性があります。

離婚にともなう売却

離婚にともなう財産分与の際、夫婦が共有する家をどうするかは大きな問題となります。
家の所有権をめぐって話し合いが長引くケースも少なくありません。
財産分与では、一般的に夫婦の共有財産を半分ずつ分ける形になります。
家の場合、売却して金銭に換え、金銭を2分する方法がとられます。
ただし、財産分与の期限は原則として離婚後2年以内です。
期限内に売却しようと焦ると、思わぬ価格下落に見舞われる恐れがあります。
また、離婚を理由に家を売りに出すと、一部の購入希望者から「縁起が悪い」と敬遠されかねません。
とくに夫婦で購入する場合はその傾向が強くなります。

転勤にともなう売却

転勤先で新しい住まいを探すため、現在の家を売却するケースもよく見られます。
転勤は、住宅ローンの返済問題や離婚とは異なり、ネガティブなイメージはありません。
そのため、売却価格が下がるというリスクはほとんどありません。
築年数が浅い物件を売却する場合は、比較的買主がつきやすい傾向にあります。
ただし一点注意が必要なのが、転勤のタイミングと売却時期のずれです。
転勤時期に合わせて希望のタイミングで売却できないリスクがあります。
売却を焦って売り出し価格を下げ過ぎないよう、スケジュール調整には余裕を持ちましょう。

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家の売却理由を伝える際の注意点

売却価格や売却期間に影響を与える恐れがある売却理由ですが、買主に伝えるときは以下の点に注意しましょう。

注意点①言い換える

家の売却理由を正直に伝えることは重要ですが、あまりに露骨な表現を使いすぎると、かえって購入希望者を遠ざけてしまう恐れがあります。
適切な情報開示と好印象を両立するには、注意が必要です。
そこで売却理由を説明する際は、ネガティブな事情を直接的に伝えるのではなく、柔らかい言い回しに言い換えることをおすすめします。
たとえば、住宅ローンの返済が困難な場合や離婚が売却理由の場合「経済的な事情」や「家庭の都合」といった曖昧な表現で済ませるのが賢明です。
このように言い換えると、ネガティブな印象を与えすぎずに済みます。
売主としても話しやすくなり、スムーズな売買につながるでしょう。

注意点②告知義務のある瑕疵は正直に伝える

売却理由を説明する際には、適切な表現を心がける一方で、法的な「告知義務」がある重要な瑕疵(欠陥)については、正直に開示しなければなりません。
告知義務のある主な瑕疵とは、構造上の問題(物理的瑕疵)、過去の事故・事件歴(心理的瑕疵)、周辺環境の問題(環境的瑕疵)などです。
なかでも、その物件で心理的に忌避されるような事故・事件があった場合は、内覧ではわからないため、きちんと説明する必要があります。
正直に開示すると売却が難しくなるかもしれませんが、隠して発覚した場合のリスクはより深刻です。
こうした重大な瑕疵を隠して売却すれば、買主から損害賠償請求や契約解除などを請求されるリスクが生じます。

注意点③相談する

家の売却理由が複雑で、自分一人では適切な説明ができない場合もあるでしょう。
そんなときは、専門家に助言を求めることがおすすめです。
不動産会社や専門の弁護士などは、さまざまな売却事例を経験しているため、状況に応じた的確なアドバイスができます。
売却の背景事情を踏まえたうえで、買主への開示範囲や表現の仕方など、最適な対応策を提案します。
また、不動産会社に売却の仲介を依頼する場合、不動産会社は売主と買主の双方が不利益を被らないよう中立的な立場から重要事項の説明をおこなうのが義務です。
売却は大きな決断ですし、状況によっては複雑な事情も絡んできます。
一人で抱え込まず、気軽に専門家の力を借りてトラブルを未然に防ぎ、スムーズな売却につなげましょう。

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まとめ

家の売却理由がネガティブな場合、売却価格や売却期間に影響を与える恐れがあります。
とくに、住宅ローンの返済や離婚、転勤を理由に売却する場合は、焦って売却価格を下げないようにしっかりと売却の計画を立てましょう。
売却理由を伝えるときの注意点として、告知義務のある瑕疵は正直に伝えることです。
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