資産の組み換えとは？相続対策や資産組み換え時に利用できる特例制度を解説

不動産や現金など、財産がたくさんある方は、相続の際になるべく税金を抑えたいところでしょう。
本記事では、相続対策になる「資産の組み換え」とはなにか、利用できる税金の特例制度について解説します。
明石市で相続をする予定の方は、ぜひ参考になさってください。

資産の組み換えとは？

「資産の組み換え」とは、所有している資産を別の資産に交換することを指します。
市場価値の低下や収益性が低い資産を手放し、代わりに市場価値や収益性の高い資産を取得する行為です。
たとえば、古くなったアパートを売却し、新しく建てられたマンションを購入することが挙げられます。
また、手持ちの現金を用いて新しい不動産を購入することも、資産の組み換えの一形態です。

節税などを目的におこなわれる

資産の組み換えをおこなう際には、税制上の特例を利用することが可能です。
これにより、譲渡所得税や相続税の負担を軽減することができます。
また、資産を組み換えることにより価値ある投資へとステップアップすることもできるため、効率的な資産運用が実現します。

資産の組み換えの例

資産の組み換えの一例として「自宅を売却して、立地の良いマンションを購入する」のも選択肢の1つです。
自宅を売却する理由には、さまざまな事情が考えられます。
たとえば、家の維持が困難であったり、近隣との交流（町内会活動など）が負担になる場合、または防犯に対する不安がある場合などです。
さらに、子どもが将来その家に住む予定がないという場合も、資産の組み換えを考えるきっかけとなり得ます。
立地の良いマンションに住むことのメリットは多岐にわたります。
買い物や公共交通のアクセスが改善されることはもちろん、オートロックが付いているため防犯面でも安心です。
また、バリアフリー設計のマンションなら、高齢になっても住みやすい環境が保たれます。
仮に子どもが将来そのマンションに住む予定がなくても、立地が良い物件は需要が高く、必要に応じて容易に売却することが可能です。

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資産の組み換えによってできる相続対策とは？

資産の組み換えを通じて相続対策をおこなうことは、多くの方にとって大きなメリットとなります。
では、どのような相続対策があるのか見ていきましょう。

相続対策①小規模宅地等の特例

相続税の節税を目的として、財産を市場価格よりも相続税評価額が低い不動産へ組み換えることは一般的です。
また、小規模宅地等の特例を活用すると、不動産の相続評価額をさらに下げることができます。
「小規模宅地等の特例」とは、特定の小規模な宅地に対して、一定の要件を満たす場合、その宅地の評価額を最大80%まで減額することができる制度です。
この特例は、以下の4つのカテゴリーに分類されます。

• 特定事業用宅地：最大400㎡まで、評価額の80%減額
• 特定居住用宅地等：最大330㎡まで、評価額の80%減額
• 特定同族会社事業用宅地等：最大400㎡まで、評価額の80%減額
• 貸付事業用宅地等：最大200㎡まで、評価額の50%減額

たとえば、故人が賃貸住宅の貸付事業用に使っていた宅地である場合、その宅地が200㎡以下であれば、相続税評価額を50%減額することができます。
もし200㎡以上の貸付事業用宅地を相続前に所有している場合は、200㎡を超える部分を法人に売却し、その資金を使って収益性の高い別の不動産を購入することができます。
そして、残りの200㎡の宅地については、この特例を活用し、評価額の50％の減額を受けることで、相続税の負担を大幅に軽減することが可能です。
このように計画的な資産の組み換えをおこなうと、相続税対策として大きな効果を期待できます。

相続対策②不動産を現金に変える

収益性の低い不動産を売却し、現金に組み換えると、相続人の負担軽減になります。
不動産のまま相続すると、維持管理が大変です。
現金であれば遺産分割も容易になるため、相続人同士が分割方法で争うのを防ぐこともできます。

相続対策③どの種類で資産を相続するのが良いか検討する

相続時の税負担を考慮すると、どの種類の資産を相続するのがもっとも有利かを考えることが重要です。
相続税の観点から見ると、土地は現金と比較して税負担を軽減することができる場合が多いです。
具体的には、現金を相続する際にはその総額に基づいて相続税が課せられます。
一方、土地を相続する場合には、土地の時価の80%の評価で相続税が計算されるため、実質的な税負担が低くなる可能性があります。
また、相続税の負担を考える際、建物は土地に比べて税負担を抑えることができるでしょう。
建物の相続税は、固定資産税の評価額を基に計算します。
この評価額は一般的に時価の約70％に調整されるため、土地を相続する場合よりも税負担が軽減されることが多いです。
このように、資産の種類によって相続時の税負担が変わることを理解することは重要です。
ただし、実際の相続計画を立てる際には、相続税のみならず、相続後の維持費（固定資産税や建物の改修費用など）や利用可能な税制の特例や各種控除も考慮に入れる必要があります。
全体的な費用と利益を総合的に評価し、最適な資産構成を検討することが、賢明な相続対策につながります。

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資産の組み換え時に利用できる税金の特例制度とは？

不動産を売却して資産の組み換えをおこなう際には、その売却から生じる利益（譲渡所得）に譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税は、売却によって得られた収入から取得費やその他の必要経費を差し引いた金額に対して計算します。
しかし、譲渡所得に関する特例制度を利用すると、売却利益から一定額を控除することが可能です。

3,000万円の特別控除の特例

居住用不動産を売却した場合、最大3,000万円の特別控除が適用される「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」、通称マイホーム特例があります。
この特例は、たとえば子どもが建てた家に移り住む場合や、介護施設等に入居するタイミングで自宅を売却する場合に適用され、売却利益が3,000万円まで非課税となります。
主な適用要件は、以下のとおりです。

• ご自身が住んでいる家屋や敷地・借地権を売却する
• 家屋を取り壊した場合、売買契約までの間に土地について居住用以外の使い方をしていない
• 売却した年、その前年および前々年にマイホームの買い換えなどの特例の適用を受けていない
• 売主と買主が親子や夫婦、生計を一にする親族などでないこと
• 別荘など娯楽に用いる家屋でないこと

そのほかにも、細かい要件があるため、国税庁のホームページで確認しましょう。

特例を利用する際の注意点

3,000万円の特別控除の特例を利用するためには、まず確定申告が必要です。
また、確定申告書には特例を適用する旨を明記する必要があります。
たとえ適用条件を満たしている場合でも、確定申告をおこなわない、または申告書に特例適用の記載をしていないと、特例は適用されません。
したがって、譲渡所得の特例を活用する際には、これらの手続きを適切におこなうことが重要です。
確定申告の時期は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
確定申告時には特例の適用を忘れずに記入し、適切な手続きを確実におこないましょう。

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まとめ

資産の組み換えとは、所有する資産を売却するなどの方法で別の資産に交換することを指します。
資産の組み換えによって、相続税の節税や相続人の負担を軽減することができ、相続対策になります。
また、資産の組み換えのために不動産を売却した場合、3,000万円の特別控除の特例を適用すると、譲渡所得税の節税も可能です。
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