孤独死がマンションの売却に与える影響と注意点について解説

高齢化や核家族化が進む日本では、年配の方が一人暮らしをするケースが増えたことで、「孤独死」という言葉を耳にすることがあります。
マンションで人が亡くなると「事故物件」とイメージする方もいらっしゃいますが、孤独死が起きた場合、すべてが事故物件になってしまうのでしょうか。
そこで今回は、孤独死が起きたマンションは「事故物件」に該当するのか、売却する場合の価格への影響や、注意点について解説します。
明石市で事故物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンション売却において孤独死が起きると事故物件に該当するのか

孤独死とは、一人暮らしの方が、だれにも看取られずに亡くなることで、心不全や熱中症など、突発的な疾病が原因となるケースがほとんどです。
この「孤独死」が事故物件に該当するかどうかは、遺体が発見されたときの状態によります。

事故物件とは

そもそも、事故物件とは、事件や事故で人が亡くなった過去がある物件のことで、「心理的瑕疵物件」ともいいます。
心理的瑕疵とは、居住するうえで支障をきたすような欠陥はないものの、心理的な抵抗を感じる状態のことで、その代表的な例が「事故物件」なのです。

事故物件には告知義務がある

事故物件を売却する際には、買主にその内容を告知する義務があります。
では、事件性のない孤独死の場合も、告知しなければならないのでしょうか。
「人の死」に関する告知義務の有無については、国が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」のなかで基準を定めています。
告知義務がある

• 不自然な死…他殺・自殺・火災による事故死など
• 発見が遅れた自然死…遺体の腐敗がひどく、特殊清掃をおこなった場合

そのほか、原因が明らかでない不審死や変死についても、「告知義務がある」とされています。
告知義務がない

• 自然死…老衰や病死
• 日常生活で起きた不慮の死…階段からの転落、入浴中の転倒・溺死、食事中の誤嚥など

人が居住していくうえで自然に訪れる死や、事故で亡くなったとしても事件性がないものについては、「告知義務はない」とされています。
上記の内容をふまえると、孤独死でも、遺体の発見が早い場合は「自然死」として扱われることが多いため、告知義務はありません。
したがって、事故物件とみなされることはほぼないでしょう。
しかし、発見が遅れたことで遺体が腐敗し、特殊清掃が必要になった場合は、告知義務があります。
そのようなケースでは、事故物件とみなされる可能性が高いです。
つまり、孤独死が事故物件に該当するかどうかは、発見された時期と状況によって判断されるのです。

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孤独死はマンションの売却価格にどれくらい影響するのか

孤独死が起きたマンションは、通常のマンションのように、市場相場どおりの価格で売り出しても、売却が困難になることが予想されます。
なぜなら、告知義務があるような発見が遅れた孤独死は、事故物件として扱われ、進んで購入したいと考える方はほとんどいないためです。
また、発見が早かった場合は事故物件としてみなさないとされていますが、「人が亡くなった」というだけで敬遠する方も少なくありません。
したがって、孤独死が起きたマンションは、市場相場よりも安い価格での売却になるのが一般的です。
では、どれくらい売却価格に影響するのか、気になりますよね。
そこで次に、孤独死が起きたマンションを売却する場合、価格にどれくらい影響するのかについて解説します。

相場より20％ほど下落する

仲介で売却する場合、孤独死が起きたマンションの価格は、相場より20％ほど下落するのが一般的です。
マンションを売却する方法として、仲介以外に、不動産会社の買取を利用するという選択肢もあります。
買取の場合の売却価格は、仲介で売却する場合の価格の70％ほどになるのが一般的であるため、通常のマンションの売却相場から考えると40％ほど下落することになります。
しかし、買取は現金化が早いため、仲介で買主が見つかるかどうか不安な方は、買取を利用するのも方法の1つです。

状況によってはあまり下落しないケースもある

孤独死といっても、すぐに発見された場合は、それほど価格が下落しない可能性があります。
なぜなら、住宅で人が亡くなることは自然なことだと考える方も少なくないためです。
また、「好条件のマンションを少しの値下げで購入できるなら気にならない」という方もいます。
たとえば、駅近のマンションなど、立地条件が良く、状態の良いマンションの場合は、通常のマンションとそれほど変わらない価格で売却できる場合もあるのです。
つまり、マンションで孤独死が起きたとしても、その売却価格は亡くなった状況や発見までの時間、立地条件など、さまざまなことが影響します。
孤独死が起きたからといって、大幅に価格が安くなるとは、一概にいえないのです。

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孤独死が起きたマンションを売却するうえでの注意点

孤独死が起きたマンションを売却するにあたって、注意すべき点があれば事前に知っておきたいですよね。
そこで最後に、孤独死が起きたマンションを売却する際に、売主が知っておくべき注意点について解説します。

注意点1：特殊清掃をおこなう

孤独死の発見が遅れると、遺体が腐敗し、体液や血液が床に染みついたり、害虫が発生したりなど、凄惨な状況になります。
そのような場合、一般的なハウスクリーニングでは、痕跡や染みついたにおいを除去しきれない場合がほとんどです。
したがって、発見が遅れた場合は、特殊清掃をおこなわなければなりません。
特殊清掃では、特殊な薬剤などを用いますが、腐敗したにおいは簡単に除去できないため、時間がかかります。
しかし、そのままの状態では売却できないため、時間と費用がかかっても、特殊清掃をおこなう必要があります。

注意点2：住宅ローンの残債額を確認する

住宅ローンが残っているマンションを売却するためには、残債を完済し、金融機関が設定した「抵当権」を抹消する必要があります。
売却代金で完済できる場合は問題ありませんが、売却代金を返済に充てても完済できない場合は、自己資金から不足分を捻出しなければなりません。
自己資金がない場合は、マンションを売却できないため、まずは住宅ローンの残債額を確認する必要があります。
先述したように、孤独死が起きたマンションは、市場相場より安い価格での売却になるのが一般的です。
住宅ローンの残債額が多い場合は、通常の方法では売却できない可能性があるため、注意が必要です。

注意点3：告知義務を果たす

特殊清掃をおこなった孤独死の場合は、購入検討者に包み隠さず、その内容について告知する義務があります。
もし隠して売却した場合、告知義務違反となり、損害賠償や契約解除を求められるなど、大きなトラブルに発展するかもしれません。
したがって、孤独死が起きたことについて、しっかりと告知義務を果たし、買主の同意を得たうえで契約を結ぶことが大切です。

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まとめ

孤独死の発見が遅れ、特殊清掃をおこなった場合は、通常のマンションを売却する場合の相場の20％程度、価格が下落するのが一般的です。
しかし、立地条件が良い場合は、少しの値下げで売却できる可能性もあります。
孤独死が起きたマンションを売却する場合、発見までの時間や状況によっては告知義務があるため、しっかりと買主に伝えたうえで取引することが大切です。
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