中古住宅を処分する方法と売却時の注意点について解説

相続で取得した実家など、将来利用するつもりのない中古住宅を、とりあえず所有しているという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不要な中古住宅を所有していてもメリットはないため、早めに処分するのが得策です。
そこで今回は、中古住宅を処分する方法と、所有し続けると生じるリスク、処分する場合の注意点について解説します。
明石市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

中古住宅を処分する方法

中古住宅を処分したいけれど、どのようにすれば良いのかわからず放置している方もいらっしゃるでしょう。
そこでまずは、中古住宅を処分する方法について解説します。
不要な中古住宅の処分方法としては、以下の3つが挙げられます。

• 仲介で売却する
• 買取を利用する
• 寄附する

それぞれの方法について、順番に解説します。

仲介で売却する

不要な中古住宅の処分方法として、まず検討すると良いのは、売却して現金化することです。
中古住宅の売却は、不動産会社に仲介を依頼し、売却活動をおこなって買主を探すのが一般的な方法です。
築年数が古い住宅の場合は、建物ごと売るケースと、解体してから売るケースがあります。
建物ごと売る場合
築年数が古く、ほとんど価値がないような建物を売却する場合は、中古住宅というより、「古家付きの土地」として売り出すのが有効です。
最近は、安い物件を購入して、自分好みにリノベーションしたいという方も増えており、古い住宅でもニーズがあります。
建物を解体してから売る場合
古い建物を解体し、更地にしてから売却するのも方法の1つです。
更地にすることで、住宅用地を探している方だけでなく、駐車場や新規店舗用の土地を探している方もターゲットにできるため、売却活動の幅が広がります。
ただし、解体する場合は、当然のことながら解体費用がかかります。
また、建物が建っている土地は「住宅用地の軽減措置」により固定資産税が安くなっていますが、解体して建物がなくなることで対象外となると税金が跳ね上がる点に注意が必要です。

買取を利用する

不動産を売却する際は、「仲介」で買主を探す以外に、不動産会社の買取を利用する方法があります。
買取は、不動産会社が買主となって直接物件を買い取るため、売却活動をおこなう必要がありません。
不動産会社が提示する査定価格に納得すれば、すぐに売買契約に進み、1週間～1か月ほどで売却代金を受け取れます。
売却しにくい物件でも処分できるため、立地条件が悪い物件や築年数が古い物件を売りたい場合、また、早く現金化したい方におすすめの方法です。

寄附する

自治体などに寄附するのも、処分方法の1つです。
ただし、どのような中古住宅でも寄附できるわけではなく、自治体が受け取るのは、地域の方のために活用できる物件です。
また、寄附する場合、現金を得ることはありません。
したがって、不要な中古住宅は、少しでも価値があるうちに売却して現金化するのがおすすめです。

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中古住宅を処分せずに所有し続けるリスク

不要な中古住宅は、早めに処分するのが得策であることを先述しましたが、では、そのまま所有し続けるのはなぜ良くないのでしょうか。
そこで次に、中古住宅を所有していることで生じるリスクについて解説します。
不要な中古住宅を所有し続けるリスクとして、以下のようなことが挙げられます。

• 管理義務がある
• 税金がかかり続ける
• 特定空家に指定される可能性がある

どういうことなのか、順番に解説します。

管理義務がある

空き家は、急速に老朽化が進み、放置すると倒壊の恐れがあります。
また、放火や不法投棄など、犯罪に利用されやすく、放置するのは危険です。
そのため、誰も住んでいない空き家といえども、所有者には管理義務があります。
定期的に訪れて、掃除や換気といった適切な管理をおこなう必要があるため、手間と費用がかかります。
とくに遠方に住んでいる方は、交通費もかかるため、大きな負担となるでしょう。

税金がかかり続ける

空き家といえども、不動産の所有者には、毎年固定資産税が課されます。
将来活用する予定があれば、固定資産税の支払いも仕方ないと思えるかもしれませんが、不要な空き家の場合、無駄な税金を支払い続けることになります。

「特定空家」に指定される可能性がある

「特定空家」とは、適切な管理がなされておらず、そのままにしておくと保安上危険である、衛生上有害であることから、放置するのは不適切な状態の空き家です。
自治体から「特定空家」に指定され、自治体から助言や指導を受けても改善しない場合は、先述した「住宅用地の軽減措置」の対象外となります。
そうなると、建物が建っていても固定資産税が大幅に上がります。
そして、勧告、命令にも応じなかった場合は、行政代執行となり、強制的に建物が解体され、その費用は所有者が負担しなければなりません。
このように、不要な中古住宅を所有し続けてもメリットはなく、さまざまなリスクが生じることになるため、早めに処分することをおすすめします。

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中古住宅を処分する際の注意点

中古住宅を処分するにあたって、注意すべきことがいくつかあります。
あとで後悔しないためにも、事前に注意点を知っておきましょう。

注意点1：不動産だけを相続放棄することはできない

相続が発生した際、親が住んでいた実家の相続を放棄したい方もいらっしゃるでしょう。
相続放棄とは、プラスの財産もマイナスの財産も、すべて放棄することです。
たとえば、不要な中古住宅で、維持費や税金がかかることを避けるために相続を放棄したい場合、現金や預貯金も相続できなくなるため、慎重に検討することが大切です。

注意点2：引渡しの際は住宅を空にする

中古住宅を売却して買主に引渡す際には、家財道具などをすべて売主が撤去して、住宅を空にするのが基本です。
撤去せずに引渡すと、残置物となり、買主とのあいだでトラブルになる恐れがあります。
たとえば「エアコンがまだ新しいから」と、良かれと思って残しても買主にとっては不要かもしれません。
とくに付帯設備については、買主と相談し、残していくものがあれば付帯設備表に記載して契約を結ぶようにしましょう。

注意点3：契約不適合責任を問われないようにする

中古住宅を売却する際には、「契約不適合責任」に注意が必要です。
契約不適合責任とは、売却後に、契約内容とは異なる瑕疵（欠陥や不具合）が発覚した場合、売主が買主に対して負うべき責任のことです。
契約不適合だとみなされると、買主から損害賠償や契約解除を求められる恐れがあります。
しかし、事前に瑕疵を把握し、買主の了承を得たうえで契約書にその内容を盛り込めば、契約不適合責任を問われないことがほとんどです。
契約不適合責任のリスクを軽減するために、ホームインスペクションを実施し、中古住宅の状態を把握したうえで、売買契約書に記載することが大切です。

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まとめ

不要な中古住宅を所有し続けると、管理する手間や費用がかかるうえに、固定資産税もかかり続けるため、所有者にとってメリットはほぼありません。
不要な中古住宅を処分するには、寄附するという方法もありますが、少しでも価値があるうちに売却して現金化するのがおすすめです。
売却する際には物件を空にし、契約不適合責任を問われないようにすることに注意して、安心・安全な売却を目指しましょう。
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