家を売却する際に知っておくべき「やってはいけない注意点」について解説

家の売却は、人生で何度も経験するものではないため、流れや注意すべきことなど、知識が少ない方がほとんどです。
しかし、事前に注意点を把握しておくことで、失敗を回避し、スムーズに家を売却できます。
そこで今回は、家を売却する際に知っておくと良い「やってはいけない注意点」について、3つのタイミングにわけて解説します。
明石市でマイホームの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

家の売却前にやってはいけない注意点

家の売却は、以下のような流れに沿って進めます。

• 売却前…販売価格の決定、売却活動の準備
• 売却中…売却活動、内見対応
• 売却後…決済・引渡し

安心して取引を進めるために、それぞれの段階ごとの注意点を把握しておくことが大切です。
まずは、売却前の段階で注意すべき「やってはいけないこと」について解説します。
売却前にやってはいけないこととして、以下の3つが挙げられます。

住宅ローンの返済期間中に勝手に売り出す

家を購入する方の多くが、住宅ローンを利用します。
そして、その返済中に家を売却するケースもよくあります。
住宅ローンが残っている家は、残債を完済し、金融機関が設定した抵当権を抹消しなければ売却できません。
そのため、残債がある家を売却するときには、金融機関に連絡する必要があります。
とくに、売却代金で残債を完済できない「オーバーローン」の場合は、通常の不動産売却ではなく、「任意売却」という方法で進めなければなりません。
任意売却には、金融機関の同意が必要です。
金融機関に連絡せずに、勝手に売却を進めてはいけません。

自己判断による解体やリフォーム

家を売却するにあたって、リフォームしたほうが高く売れるだろうと考える方が多いですが、家を売却する際のリフォームは基本的に不要です。
なぜなら、リフォーム費用を上乗せした金額で売れるわけではないからです。
また、売主の趣味でリフォームした内容が、物件を探している方の好みと合わない可能性もあります。
その場合、多額の費用をかけてリフォームしたことが、逆効果になってしまうのです。
また、築年数が古い家の場合、解体して更地にしてから売り出すことを検討する方もいらっしゃるでしょう。
しかし、解体には多額の費用がかかります。
最近は、価格の安い古家を購入して、自分好みにリノベーションしたいという方が増えています。
地域によっては、更地より古家付きの土地のほうが売れやすいかもしれません。
ただし、物件や立地条件、エリアの需要によっては、解体やリフォームをおこなったほうが売れやすい場合もあります。
したがって、家の売却前の解体やリフォームは、個人の判断でおこなうのではなく、不動産会社と相談して慎重に検討しましょう。

相場価格を調べない

家を売却する際には、まず不動産査定を依頼し、どれくらいの価格で売却できるのかを把握する必要があります。
そして、不動産会社が提示する査定価格をもとに、売主が販売価格を決めます。
不動産会社は、物件の状態や間取り、築年数など、さまざまなことを考慮して査定価格をつけますが、その価格が適正かどうかを売主もチェックすることが大切です。
適正かどうかを判断するためには、売主も相場価格を知っておく必要があります。
したがって、相場観がないまま査定を依頼するのではなく、ご自身でも相場価格を調べ、査定価格が適正なのか判断できるようにしておくことが大切です。

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家の売却中にやってはいけない注意点

次に、売却中に注意すべき「やってはいけないこと」について解説します。
売却中にやってはいけないこととして、以下の3つが挙げられます。

不動産広告のルールを無視した売却活動

家を売却する際には、チラシを作成してポスティングしたり、不動産情報サイトに掲載したりといった売却活動をおこなって購入希望者を募るのが一般的です。
このときに使用する不動産広告には、一定のルールがあります。
たとえば、実際の状態とはかけ離れたような誇大広告を掲載したり、建築確認を受ける前に広告を出したりすることは禁じられています。
また、仲介なのか自己取引なのかといった、取引の形態も明記しなければなりません。
このようなルールを無視した売却活動も、やってはいけないことの1つです。

短期間で売りたがる

中古物件は、新築物件のようにテレビのコマーシャルに流すといった大々的に宣伝することはあまりないため、物件の情報を広く知ってもらうには、ある程度の時間がかかります。
まず、家の売却を決断してから査定結果が出るまでに約1か月、売却活動を始めてから買主が見つかるまでに約3か月～4か月、さらに引渡しまでに約1か月かかるのが一般的です。
つまり、トータルで半年程度の期間は想定しておく必要があるのです。
しかし、短期間で売りたいために、焦って大幅な値下げをして、当初の予定より安い価格での売却になるケースも珍しくありません。
したがって、好条件で家を売却するためには、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。

内見準備を怠る

内見準備をしっかりおこない、物件の印象を良くするのが家の売却を成功させる秘訣です。
掃除をしていない、当日の対応が悪いなど、内見者が不快に思うような状態では、売却に繋がりにくいでしょう。
したがって、内見準備を徹底し、気持ち良く見学できる空間づくりを心がけることが大切です。

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家の売却後にやってはいけない注意点

最後に、売却後に注意すべき「やってはいけないこと」について解説します。
売却後にやってはいけないこととして、以下の3つが挙げられます。

確定申告をしない

家を売却して譲渡所得（利益）を得た場合には、その譲渡所得に対して、住民税と所得税が課されます。
譲渡所得を得た場合には、確定申告をおこなわなければなりません。
確定申告を怠ると、延滞税などのペナルティが生じます。
もし譲渡所得がマイナスになった場合でも、損益通算によって節税できる可能性があります。
家の売却後に発生する税金については、事前に譲渡所得の計算方法や控除制度などを把握しておくようにしましょう。

残置物をそのままにして引渡す

家を引渡す際には、家具や生活用品、ゴミといった私物は、すべて撤去するのが基本です。
そのような残置物をそのままにして引渡した場合、あとで買主とトラブルに発展します。
したがって、残置物をそのままにして引渡すのは、やってはいけないことの1つとして頭に入れておきましょう。

契約内容を覆す

買主とのあいだで結んだ売買契約の内容を売却後に覆すことも、やってはいけないこととして挙げられます。
たとえば、売主のほうから契約を解除したり、契約内容に違反するような行為があった場合は、ペナルティとして買主に違約金を支払わなければなりません。
したがって、家を売却する際には、しっかりと契約内容を確認し、納得したうえで契約を結ぶことが大切です。

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まとめ

家を売却するときには、やってはいけないことがいくつかあります。
はじめて家を売却する場合でも、売主の行動が、「知らなかった」では済まされないようなトラブルを引き起こす可能性があります。
売却前や売却中、売却後と、段階ごとの注意点を事前に把握し、安心・安全な取引を目指しましょう。
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