事故物件を建て替えて売却するメリットと建て替え時の費用相場について解説

事故物件を所有している方のなかには、「売却したいけれど買主が見つかるのだろうか」と悩まれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
事故物件はそのまま売却するより、建て替えたほうが売却しやすい可能性があります。
そこで今回は、事故物件を建て替えて売却するメリットや、建て替えるときにかかる費用の相場について解説します。
明石市で事故物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

事故物件を建て替えた場合の資産価値はどうなるのか

事故物件の売却を検討するにあたって、まずは、事故物件とはどのような物件を指すのか、建て替えた場合に資産価値はどうなるのかについて解説します。

事故物件とは

事故物件とは、過去に殺人事件や自殺、孤独死、事故死などが起こった物件のことを指します。
不動産取引では、欠陥や不具合のことを「瑕疵」という言葉で表現しますが、事故物件は心理的なストレスにつながる瑕疵という意味で「心理的瑕疵物件」とも呼ばれています。
そして事故物件を売却するときには、その内容を包み隠さず買主に伝えなければなりません。
これを「告知義務」といいます。
ただし、人が亡くなったすべての物件が「事故物件」に該当するわけではありません。
人が亡くなった物件でも、老衰や病死といった自然死や、日常生活で起きた不慮の死など、事件性がない死については、告知義務はないとされています。

事故物件の資産価値はどうなるのか

事故物件であっても、売却することは可能です。
ただし、事故物件は、一般的に敬遠されるため、通常の物件より価格は安くなり、売却が困難になることが予想されます。
どのような事件が起きたのか、また物件の状況によって異なりますが、殺人の場合で市場相場から5割程度、自殺の場合で3割程度は価格が下がるのが一般的です。

事故物件を建て替えたとしても状況は変わらない

事故物件は、物件自体に欠陥や不具合がある物件ではなく、その場所で事件が起こったことに対して、第三者は嫌悪感を抱きます。
したがって、人が亡くなった建物を壊して、新しい建物に建て替えたとしても、その土地が事故物件であることに変わりありません。
とくに、ニュースなどで広く報道されたような凄惨な事件の場合、近所の方や周辺の住民の記憶に強く残るでしょう。
そのような事故物件を建て替えても、資産価値が市場相場どおりになることは、ほぼありません。
建て替えることによって、先述したほど価格が下がらない可能性はありますが、市場相場の2割～5割程度の低下は想定しておく必要があります。

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事故物件を建て替えで売却するメリット

事故物件を建て替えて売却しても、資産価値が上がることは期待できません。
とはいえ、建て替えたほうが、そのまま売却するよりメリットを得られる場合もあります。
そこで次に、事故物件を解体し、新しく建て替えて売却するメリットについて解説します。

メリット1：買主が見つかりやすくなる

事故物件は、その土地自体に心理的瑕疵がありますが、建物が新しくなることで、嫌悪感が薄れることもあります。
たとえば、立地条件が良く需要の高いエリアの場合、建物が新しく市場相場より少し価格が安いなら、過去に事件が起きた土地でも気にしないという方もいらっしゃいます。
したがって、悪いイメージが残った建物から、新しい建物に建て替えることで、買主が見つかりやすくなる場合があるのです。

メリット2：設計から始められる

事故物件は、室内が汚れていたり、嫌なにおいがこびりついていたりすることが多いため、売却する場合はリフォームが必要になるケースがほとんどです。
その場合、リフォームより一度建物を解体して建て替えることで、間取りなどの自由度がアップします。
たとえば、ファミリー層からの需要が高いエリアの場合は、対面キッチンにしてリビングを広くしたり、最新設備を導入したりなど、一から設計し直せることもメリットの1つです。

メリット3：資金調達しやすい

建て替えの場合、住宅ローンの選択肢が多く、リフォームローンより安い金利で融資を受けられることもメリットです。
また、物件を新築したときに住宅ローン控除を利用した方でも、建て替え時に2回目の住宅ローン控除を受けられる場合があります。
つまり、事故物件を建て替える際には、金利や税金面でもメリットを得られる可能性があるのです。
しかし、事故物件を建て替えるためには、当然のことながら、解体費用が発生します。
また、賃貸物件で仮住まいをするための家賃や、2回分の引っ越し費用、登記費用などが必要です。
リフォームより工事期間が長くなることも、頭に入れておかなければなりません。
したがって、事故物件を建て替える場合は、メリットとデメリットの両方を把握して、慎重に判断することが大切です。

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事故物件を建て替えるためにかかる費用

事故物件を建て替えて売却する場合、どれくらいの費用がかかるのかを事前に知っておくと安心ですよね。
そこで最後に、建て替えにかかる費用の種類と、その相場について解説します。
事故物件を建て替える際には、以下のような費用がかかります。

• 解体費用
• 新しい物件の建築費用
• 諸費用

それぞれの費用の相場について、順番に見ていきましょう。

解体費用

解体費用は、建物の構造や解体のしやすさなど、物件によって差が生じます。
30坪の建物で、構造ごとにかかる費用の相場は、以下のとおりです。

• 木造…約90万円～150万円
• 鉄骨造…約105万円～180万円
• 鉄筋コンクリート造…約120万～240万円

上記は、建物本体の解体費用であるため、ブロック塀や庭木を撤去する場合は、別途費用がかかります。
また、住宅密集地で、大型の機械が物件の前まで入れないなど、解体しにくい立地の場合は、費用が割高になります。

新しい物件の建築費用

建物の新築費用は、家の大きさや構造、設備、ハウスメーカーなどによって費用に幅が生じます。
たとえば、坪単価60万円で、延べ床面積30坪の物件を建てる場合は、1,800万円かかる計算になります。
しかし、坪単価には外構工事やインフラの引き込みなどが含まれていないことも珍しくありません。
その場合は、建物本体の建築費用の約3割が、付帯工事費として別途かかるのが一般的です。

諸費用

物件を建て替える際には、以下のような諸費用がかかります。
契約書にかかる印紙代
印紙代については、2024年3月31日までに契約する場合、軽減税率が適用されます。
契約金額が500万円超〜1,000万円以下の場合は5,000万円、1,000万円超〜5,000万円以下の場合は1万円の印紙代が発生します。
登記費用
建て替えをする場合は、登記手続きをおこなわなければなりません。
新しい家を登記するための所有権保存登記や、抵当権抹消登記、抵当権設定登記など、状況によって必要な登記手続きは異なりますが、登記の際には登録免許税がかかります。
たとえば、所有権保存登記の際にかかる登録免許税は、固定資産税評価額×0.15％（軽減税率適用）です。
そのほかの費用
上記の諸費用ほかに、火災保険料や仮住まいのための家賃、引っ越し費用など、状況によって発生する費用もあります。
たとえば、仮住まいのために家賃10万円の賃貸物件を借り、新しい物件の建築に半年間かかった場合、家賃だけでも60万円かかります。
くわえて礼金や敷金、保証会社に支払う保証料なども発生するため、建て替えの際には、ある程度の自己資金を準備しておくようにしましょう。

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まとめ

事故物件は、土地に対して心理的瑕疵が残るため、建て替えても資産価値が上がるわけではありません。
しかし、そのまま売り出すより、建て替えたほうが買主が見つかりやすい可能性があります。
建て替えにかかる費用を把握し、しっかりと資金計画を立てる必要はありますが、新しい物件を新築することよって売却の可能性が高まるため、ぜひ建て替えを検討してみてはいかがでしょうか。
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