相続時の不動産取得税とは?かかる事例や対策も解説

2024-03-26

税金

相続時の不動産取得税とは?かかる事例や対策も解説

この記事のハイライト
●不動産取得税とは土地や建物といった不動産の所有権を取得する際に課税される税金で都道府県に納める
●死因贈与の場合や相続時精算課税制度を利用する場合は課税対象となる
●建物や住宅用の土地を取得した際の軽減措置を利用したり包括遺贈で土地や建物を取得したりすると税金対策につながる

不動産を取得する場合、そのあとにかかる税金についても理解を深めておく必要があります。
そのひとつが、相続時にもかかる可能性ある不動産取得税です。
今回は不動産取得税とはなにか、かかる事例や対策について解説します。
明石市で土地や建物を相続するご予定の方は、ぜひ参考になさってください。

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相続時にかかることがある不動産取得税とは?

相続時にかかることがある不動産取得税とは?

まずは、土地や建物を相続する際に知っておきたい、不動産取得税とはなにかを解説します。

不動産取得税とはどんな税金?

不動産取得税とは、土地や建物といった不動産の所有権を取得する際に課税される税金です。
取得の理由(登記の有無や、有償か無償かなど)を問わず、取得した方に納税義務が生じます。
納税する場所は、不動産の所在地を管轄する都道府県です。
一般的には、取得した日から60日以内に、都道府県に対して不動産取得申告書を提出します。
不動産取得申告書を提出しなくても、都道府県から納税通知書が送られることがあります。
期日を守って申告しなければ軽減措置が適用されない可能性があるので、内容や期日に注意しましょう。

対象となるものとは?

対象となる不動産は、土地と建物となります。
減価償却の対象となるパソコンや備品など、事業に使う財産は含まれません。

取得とされるものとされないものとは?

土地や建物が取得とみなされるものは、下記の取引です。

  • 通常の不動産売買
  • 贈与の場合
  • 交換の場合
  • 建物の改築や増築

改築の場合、価格が増えれば課税対象です。
増築の場合は価格の増加の有無に関らず、常に課税されることになります。
その一方、取得とみなされないものは、下記のとおりです。

  • 相続の場合
  • 取得者が国の場合
  • 公共性の高い用途で使用するために取得した場合
  • 法人の合併によるもの

土地や建物を相続で取得した場合、不動産取得税は原則かかりません。

相続ではなぜ課税対象とならない?

相続で土地や建物を取得した場合、不動産取得税は非課税となり、申告や免除申請なども不要となります。
相続は売買や贈与とは異なり、所有権の移転を形式的におこなうからです。
相続税が課税されるケースがありますが、不動産取得税と相続税は異なる税金となります。
不動産取得税が課税されるか否かは、相続税の課税の有無とは関係ありません。

計算方法

不動産取得税が課税される場合、下記の計算方法で算出します。
固定資産税評価額×税率
税率は、住宅用の土地や建物の場合で3%(令和6年3月末まで)です。

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相続で不動産取得税が課税される事例

相続で不動産取得税が課税される事例

続いて、相続で不動産取得税が課税される事例について解説します。
先述のとおり、相続では不動産取得税は原則非課税です。
しかし、状況によっては課税されるケースがあります。

事例1:死因贈与の場合

かかる事例としてまず挙げられるのが、死因贈与の場合です。
死因贈与とは、土地や建物を所有している方が、生前のうちに財産を渡す相手を決めることを指します。
「自分が亡くなったら孫に渡したい!」ということができる契約です。
贈与者の死亡を条件に、受贈者に財産を贈与する内容の契約を締結します。
遺言によって財産を渡したり受け取ったりする方法に似ていますが、死因贈与は相続に含まれません。
そのため、土地や建物を取得した際は、不動産取得税がかかります。

事例2:特定遺贈の場合

事例のひとつとして、特定遺贈も挙げられます。
特定遺贈とは、相続人以外の方が遺言によって財産を取得することです。
被相続人が所有している財産のうち、相続させる具体的な財産を指定します。
「Aさんに明石市にある土地を取得させる」という風に、どの財産を誰に残すかを指定するのが特徴です。
先述のとおり、相続で不動産取得税は課税されませんが、贈与に当たる場合は課税対象となります。
特定遺贈は贈与と見なされるため、税金を負担しなければなりません。
また、遺言によって財産を引き継ぐ方法として、特定遺贈のほかに包括遺贈があります。
包括遺贈とは、残す財産の割合と相続人を指定し、取得させる方法です。
特定遺贈と違い、どの財産を残すかは決められていません。

事例3:相続時精算課税制度を利用する場合

相続時精算課税制度を利用する場合も、課税対象となる事例のひとつです。
相続時精算課税制度とは、両親や祖父母(60歳以上)から、子どもまたは孫(20歳以上)に財産を贈与するときに利用できます。
原則贈与を受けた側に税金がかかりますが、この制度の利用により、同一の贈与者からの贈与であれば総額2,500万円までが非課税になるのが特徴です。
ただし、相続時にほかの財産と合計して、相続税を計算する必要があることが注意点となります。
相続時精算課税制度を利用し、贈与として土地や建物を取得した場合は、不動産取得税がかかります。

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相続における不動産取得税の対策

相続における不動産取得税の対策

最後に、相続における不動産取得税の対策について解説します。

対策1:建物を取得した際の軽減措置を利用する

対策としてまず挙げられるのが、建物を取得した際の軽減措置を利用することです。
ご自身が住むことを目的として、中古物件を取得した場合に利用できる軽減措置のひとつとなります。
一定の条件(床面積や耐震性などの定められた基準)を満たすと、不動産取得税の軽減措置を適用することが可能です。
具体的な軽減措置の内容は、新築した日に応じて指定された金額(100万円~1,200万円)が物件価格から控除されます。
新築の場合、物件の面積が条件を満たしていれば、価格から1,200万円を控除することが可能です。
長期優良住宅の控除金額は、1,300万円となります。

対策2:住宅用の土地を取得した際の軽減措置を利用する

住宅用の土地を取得した際の軽減措置を利用することも、対策のひとつです。
令和6年3月31日までに取得した土地の場合、固定資産税評価額の2分の1が課税対象となります。
住宅用の土地を取得し、その土地に建つ建物が一定の条件を満たす(軽減措置の対象であるなど)場合、不動産取得税の負担を軽減することが可能です。
次のいずれかの多い方の金額が、軽減されます。

  • 1㎡あたりの土地の価格×1/2×床面積の2倍×3%
  • 4万5,000円

床面積の上限は、200㎡となります。

対策3:包括遺贈で土地や建物を取得する

包括遺贈で土地や建物を取得することも、対策のひとつです。
先述のとおり、包括遺贈は残す財産の割合と相続人を指定し、取得させる方法となります。
特定遺贈は贈与と見なされるため、不動産取得税の課税対象です。
しかし、包括遺贈では、財産を取得する第三者が相続人と同じ地位になるとみなされます。
税金対策をおこないたい場合は、特定遺贈ではなく包括遺贈を選ぶのがおすすめです。

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まとめ

不動産取得税とは土地や建物の所有権を取得する際に課税される税金で、かかるケースとかからないケースがあります。
死因贈与の場合や相続時精算課税制度を利用する場合などは、課税対象となるため注意が必要です。
建物を取得した際の軽減措置を利用することや、包括遺贈で土地や建物を取得すると、税金対策につながります。
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