売れにくい不動産とは？売れる方法を含めて解説

土地や建物の売却をお考えになる際「売れるのだろうか…？」と心配になる方も少なくありません。
不動産は売りに出したからといって、すぐに売れるわけではないからです。
そのなかでも売れにくい土地や建物が存在するため、ご自身の不動産が該当するか否かを確認しておくと良いでしょう。
今回は売れにくい不動産とはどのようなものなのか、売れる方法を含めて解説します。
明石市でこれから自宅を売却しようとしている方は、ぜひ参考になさってください。

売れにくい不動産「再建築不可物件」とは？

まずは、売れにくい不動産のひとつ、再建築不可物件について解説します。

売れにくい再建築不可物件とはなに？

再建築不可物件とは、解体後、新しい建物を建てられない土地のことです。
建築基準法における接道義務を満たしてない場合、再建築不可物件として取り扱われます。
接道義務とは、敷地と道路の関係性を示すものです。
建て替えや建て増しをする場合、建築基準法の道路（幅員4m以上）に、敷地が2m以上接している必要があります。

再建築不可物件の例とは？

古い商業ビルや、奥まった場所にある古い建物を見たことがある方も多いのではないでしょうか。
四方を建物に囲まれていたり、入り組んだ路地にあったりする土地など、人目に付きにくいような不動産は再建築不可物件の可能性が高いと言えます。
道路に面していないがゆえに建て替えや建て増しができず、売れにくいため放置されているケースも多いです。

接道義務を満たさなければならない理由とは？

接道義務を満たさなければならない理由は、救急車や消防車といった、緊急車両がスムーズに侵入できるようにするためです。
十分な道路幅がないと緊急車両が入れず、火災や急病人が出た場合、救助が送れる可能性があります。
そのため、一般的な不動産に比べて需要が低く、売れにくいのが現状です。

放置するリスクとは？

再建築不可物件を放置すると、下記のようなリスクが生じます。

• 倒壊の恐れがある
• 不法侵入される可能性がある
• 税金が高くなる可能性がある

再建築不可物件は築年数が経過し、古家であるのが一般的です。
適切なメンテナンスや修繕をおこなわなければ、老朽化によって建物が倒壊する可能性があります。
地震によって倒壊しても、新しく建物を建てられないため更地として利用するしかありません。
また、空き家の状態で放置してしまうと、不法侵入される可能性も高まります。
ゴミの不法投棄や放火といったリスクも生じるため、犯罪の温床にもなり得るでしょう。
さらに、特定空家に指定されると、税金が高くなる可能性があります。
特定空家とは、自治体によって放置されることが望ましくないと判断された空き家のことです。
特定空家となった場合、減税措置である住宅用地の特例から外され、固定資産税が高くなる恐れがあります。

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売れにくい不動産「テラスハウス」とは？

続いて、売れにくい不動産と呼ばれる、テラスハウスについて解説します。

テラスハウスとはどんな不動産？

テラスハウスとは、建築基準法において長屋と呼ばれる建物です。
長屋とは、一戸建てが水平方向に連なった状態で、連続している不動産を指します。
その特徴から、連棟式建物・連棟式住宅やタウンハウスと呼ばれることも多いです。
マンションやアパートなどの共同住宅と同じ集合住宅でありながら、各戸から直接出入りができるので、一戸建てのような住み心地を得られるのがメリットとなります。
マンションやアパートといった共同住宅は、敷地内に共用の廊下や階段、エレベーターなどがあり、特殊建築物として取り扱われます。
そのため、特殊建築物は法規制が厳しく、建築や維持コストが高くなりやすいのがデメリットです。
テラスハウスは法規制に縛られないため、建築費用を抑えることができます。
また、テラスハウスには共用部が存在しません。
マンションやアパートなどと違い、庭や駐車場などを単独で所有することになります。

なぜ売れにくい？

テラスハウスが売れにくい不動産のひとつである理由は、下記のとおりです。

• 住宅ローンが組みにくい
• 所有者が単独で建て替えできない

理由としてまず挙げられるのが、住宅ローンが組みにくいことです。
テラスハウスは通常の一戸建てに比べて、買主が見つかりにくくなります。
需要が低ければ担保価値が下がり、希望額で融資を受けにくくなるでしょう。
テラスハウスを購入する場合、現金一括払いを選ぶ方も多く、買主が限定されてしまいます。
また、テラスハウスは再建築の際、隣家との話し合いが必要です。
切り離す場合、切り離したあとの住宅の強度や、建築基準法を満たすか否かについても協議しなければなりません。
所有者が単独で再建築しにくいことも、売れにくい理由のひとつとして押さえておきます。

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売れにくい不動産「賃貸併用住宅」とは？

最後に、売れにくい不動産の呼ばれる賃貸併用住宅について解説します。

賃貸併用住宅とは？

賃貸併用住宅とは、ひとつの建物に自宅と賃貸物件がある不動産のことです。
二世帯住宅に近いですが、親族同士ではなく、他人同士が同じ建物で生活することになります。
玄関は各住戸に設置されるため、プライバシーを確保できるのが特徴です。
一般的な賃貸併用住宅は、2階部分を自宅にし、1階部分に複数の賃貸物件が用意されています。

賃貸併用住宅のメリットとは？

賃貸併用住宅のメリットは、ローン対策につながることです。
住宅ローンは金額が大きく、長い期間返済を続けなければなりません。
経済状況によっては、返済計画が狂ってしまうこともあり、大きな負担となってしまいます。
しかし、賃貸併用住宅なら家賃収入を返済に充当することが可能です。
住宅ローンの重荷を軽減できるのが、大きなメリットとなるでしょう。

なぜ売れにくい？

メリットがある一方、下記のような理由によって売れにくくなります。

• マーケットが小さい
• リフォームや修繕が必要

売れにくい理由としてまず挙げられるのが、マーケットが小さいことです。
一般的な一戸建てに比べて、買主が限られるため、売れ残ってしまう可能性があります。
また、マイホームとして住む場合、賃貸部分をリフォームやリノベーションする必要もあるでしょう。
リフォームやリノベーションをおこなう場合、大掛かりな工事になるケースも多く、費用も高額になりがちです。
利用にあたり、賃貸併用住宅は不便な造りであることを、注意点として押さえておく必要があります。

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まとめ

再建築不可物件とは、解体すると新しい建物を建てられない土地のことで、放置すると倒壊したり税金が高くなったりするのが問題です。
テラスハウスとは建築基準法において長屋と呼ばれる建物で、需要の低さや買主が限定されることなどから、売りにくいと言われています。
賃貸併用住宅とは、ひとつの建物に自宅と賃貸物件がある不動産のことで、マーケットが小さかったり、マイホームとして住む場合はリフォームや修繕が必要だったりするため売れにくいとされています。
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