オーナーチェンジ物件の売却が難しい理由と売却のコツについて解説

アパートやマンションといった賃貸物件を所有している方のなかには、入居者がいる状態で売却を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
入居者がいる状態で売却する「オーナーチェンジ物件」は、一般的な不動産より売却が難しくなる可能性があるため、コツを知って上手に売却を進めることが大切です。
そこで今回は、オーナーチェンジ物件の売却が難しいといわれる理由や、売却価格を調べる方法、売却を成功させるコツについて解説します。
明石市でオーナーチェンジ物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

オーナーチェンジ物件の売却が難しい理由

冒頭でもお伝えしたように、オーナーチェンジ物件は、一般的な居住用の物件より、売却しにくくなることが予想されます。
それはなぜなのか、まずはオーナーチェンジ物件の売却が難しいといわれる3つの理由について解説します。

• そもそも購入検討者の数が少ない
• 買主が住宅ローンを利用できない
• 入居率が低いと売れない

それぞれの理由について、順番に解説します。

理由1：そもそも購入検討者の数が少ない

オーナーチェンジ物件を購入する方は、居住用の物件を探している方ではなく、投資家がほとんどです。
そして、物件の購入検討者のなかで、投資家が占める割合は少ないといえます。
つまり、ターゲットが投資家に限定されるうえに、その数も少ないことが、売却が難しくなる大きな理由なのです。

理由2：買主が住宅ローンを利用できない

不動産を購入する際、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。
ただし、住宅ローンは、購入する物件が居住用であることが条件であり、投資用物件には利用できません。
オーナーチェンジ物件を購入する方は、投資目的であるため、その場合は住宅ローンではなく、不動産投資ローンの対象になります。
不動産投資ローンは、住宅ローンより金利が高く設定されているのが一般的です。
つまりオーナーチェンジ物件では、低金利の住宅ローンが利用できないことも、売却しにくい理由の1つなのです。

理由3：入居率が低いと売れない

投資家が物件を購入するうえで重視するのは、利益を得られるかどうかです。
それを判断する材料の1つとして「入居率」が挙げられます。
売却するオーナーチェンジ物件が、立地条件や物件の大きさ、価格など、売主が希望するものに近かったとしても、空室が目立つと投資家からすれば不安ですよね。
したがって、入居率が低いオーナーチェンジ物件は、売却が難しくなる可能性が高いのです。

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オーナーチェンジ物件の売却価格を決める方法

オーナーチェンジ物件を売却するにあたって、どれくらいの価格で売却できるのかを事前に把握しておく必要があります。
不動産の売却を決めたら、まず不動産会社に査定を依頼し、提示された査定価格をもとに、販売価格を設定するのが一般的な流れです。
不動産査定は、物件の間取りや築年数、駅までの距離といった物件の基本情報にくわえ、日当たりや周辺にある施設の内容など、実際の生活環境もチェックします。
さらに、市場相場も加味したうえで査定価格を決定します。
しかし投資用物件の場合は、一般的な物件の査定とは異なり、「収益力」も考慮しなければなりません。
オーナーチェンジ物件の査定価格を決める方法は、以下の2つです。

• 直接還元法
• DCF法

それぞれの方法について、順番に解説します。

直接還元法

直接還元法とは、物件から生じる1年間の収益を、利回りで割り戻して物件の査定価格を決める方法です。
利回りとは、投資した金額に対し、1年間で得た収益の割合のことを指します。
利回りは、以下の式で計算可能です。
1年間の家賃収入÷投資金額×100
たとえば、毎月10万円の家賃収入がある物件を、1,000万円で購入したとします。
1年間の収益は10万円×12か月＝120万円です。
投資金額は1,000万円であるため、「120万円÷1,000万円×100＝12」で、利回りは12%と計算できます。
ただしこの利回りは、管理費や修繕費、金利、保険料といった、賃貸物件を経営するうえで発生する経費を差し引いていません。
この利回りのことを「表面利回り」といいます。
物件の価格を決める際には、経費なども考慮した「還元利回り」で計算しなければなりませんが、適正な数字を出すのは難しいです。
したがって、還元利回りの代わりに、想定利回りを用いて査定価格を計算します。
先述のとおり、物件の査定価格は、以下のように年間の収益を利回りで割り返して算出します。
年間家賃収入÷還元利回り×100
たとえば年間120万円の家賃収入がある物件に対し、想定利回りが6.4％の場合、「120万円÷6.4×100」となり、査定価格は1,875万円と計算できます。

DCF法

DCF法とは、不動産が将来生み出すことが予想される純収益を現在価値へと換算し、その現在価値の合計を査定価格とする方法のことです。
DCF法では、将来の空室リスクや、家賃の下落も考慮して計算するため、より現実的な査定価格が算出できます。
しかし、DDF法の計算は複雑で、一般の方がその内容を理解するのは難しいかもしれません。
したがって、DCF法による査定価格が知りたい場合は、不動産会社などの専門家に依頼することをおすすめします。

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オーナーチェンジ物件の売却を成功させるコツ

オーナーチェンジ物件は売却が難しいケースが多いですが、手放すなら少しでも好条件で売却したいですよね。
そこで最後に、オーナーチェンジ物件の売却を成功させるコツについて解説します。

できるだけ空室を改善する

先述のとおり、物件の入居率が低いと、なかなか購入してくれる投資家が見つからず、売れ残る可能性が高いです。
したがって、売却する際には、空室を改善し、入居率の高い状態で売り出すのがおすすめです。
そのために、入居している方の更新料を無料にするのも、方法の1つです。
契約更新の際に退去を検討していた方でも、更新料がかからないなら継続しようと考えてくれる入居者も多いかもしれません。
契約更新を確約することで、入居率が上がり、安定した家賃収入が望めることを、買主にアピールできます。
なお、賃貸物件の更新手続きの案内は、契約満了日の通常1か月～3か月前に通知するのが一般的です。
更新のタイミングで退去を検討する方も多いため、更新料を無料にして継続を促す場合は、早めに入居者に通知するように注意しましょう。

買主に物件のメリットを伝える

入居率が高い物件の場合、購入後、すぐに家賃収入がある点が大きなメリットです。
投資家としては、一から入居者を探す手間が省け、軌道に乗った状態の物件であれば、安心し購入できます。
また空室の物件は、購入後にリフォームが必要なケースが多いですが、オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態でそのまま経営を引き継ぐ形になります。
そのため、リフォームの必要がなく、空室の物件を購入する場合と比べて、初期費用を抑えられる点もメリットです。
このように、オーナーチェンジ物件は、買主の不安を取り除き、メリットをアピールすることで売却成功に繋がる可能性が高まります。

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まとめ

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売却する賃貸物件のことです。
ターゲットが投資家に限定されることや住宅ローンを利用できないという理由から、居住用の不動産よりも売却が難しくなる傾向にあります。
しかし入居率を上げるなど工夫をすれば売却成功に繋がる可能性が高まるため、売却前に空室を改善し、スムーズな売却を目指すことが大切です。
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