非居住者でも日本で不動産売却は可能？手続きの流れや税金について解説！

日本に住んでいなくても、日本に所有している不動産を売却することはできるのでしょうか。
結論からいうと、海外在住や海外赴任中の「非居住者」であっても不動産売却は可能です。
ただし、通常とは少し異なる流れで不動産売却を進めなければなりません。
そこで今回は、非居住者が日本での不動産売却を可能にする方法や、不動産売却の流れ、不動産売却の際にかかる税金について解説します。
海外から明石市にある不動産売却を検討されているは、ぜひ参考にしてみてくださいね。

非居住者とは？海外在住者が日本での不動産売却を可能にする方法

国際化が進む現代では、転勤や転職によって海外に移住する方は少なくありません。
また、退職後のセカンドライフの地として海外を選ぶ方もいます。
では、日本を離れて「非居住者」となった場合、日本に残してきた不動産の売却にはどのような影響がでるのでしょうか。
まずは、「非居住者」の定義とはどのようなものなのかについて解説します。

非居住者とは

非居住者とは、日本に住んでいない方、つまり海外在住者のことを指します。
国税庁の公式ホームページによると、日本人が非居住者と判断される条件は下記のとおりです。

• 海外在住の期間が1年以上である
• 日本国内に住所がない

海外在住で仕事をしている方だけでなく、勉強のために海外留学をしている方であっても、上記の条件を満たしていれば「非居住者」と判断されます。

非居住者でも不動産売却は可能？

非居住者であっても、不動産売却が不可能というわけではありません。
ここでポイントとなるのは、日本を離れて海外に住んでいることではなく、「日本国内に住所がない」という点です。
原則として、不動産売却は住民票を持っていなければ進めることができません。
そのため、住民票を持たない非居住者が不動産売却をする場合、通常とは異なる流れで手続きを進める必要があるのです。
次項では、非居住者が日本の不動産を売却する方法について解説します。

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非居住者が日本での不動産売却を進める流れとは

日本に居住地がない非居住者の場合、司法書士や弁護士などを代理人に立てることで、不動産売却が可能になります。
ここでは、非居住者が不動産売却をする流れについて見ていきましょう。

非居住者の不動産売却の流れ1：不動産会社を決める

まずは、通常の不動産売却と同じように、売却の仲介を依頼する不動産会社を探しましょう。
ただし、非居住者による不動産売却はケースが少ないため、なかには非居住者の不動産売却に対応していない会社もあります。
そのため、不動産会社を探す際には、最初に海外在住であることを伝えておくと安心です。

非居住者の不動産売却の流れ2：代理人を決める

売主の代わりに不動産売却の法的な手続きを進める代理人を探しましょう。
代理人は、売主が自由に選ぶことができます。
選任基準が法律で決められているわけではないので、友人や親族を代理人にすることも可能です。
ただし、代理人には売主本人と同じ権限が与えられるだけでなく、専門的な法的手続きの知識が求められます。
そのため、司法書士や弁護士といった法律の専門家に依頼するケースが一般的です。

非居住者の不動産売却の流れ3：必要書類を集める

海外在住者が日本の不動産を売却する場合、一般的な不動産売却の書類とは別に下記の書類が必要です。

• 在留証明書
• サイン証明書
• 代理権委任状

在留証明書は、住民票の代わりになる書類です。
パスポートなどの本人確認書類と申請書類を用意し、お住まいの国の日本大使館や日本国領事館で取得します。
申請をしてから交付されるまでに時間がかかる場合もあるため、スケジュールには余裕を持たせておくと安心です。
また、サイン証明書も日本大使館や日本国領事館で入手できます。
サイン証明書は、印鑑証明書の役割を果たす書類です。
サイン証明書には貼付形式と単独形式がありますが、不動産売却の際には貼付形式が必要ですので注意しましょう。
代理権委任状は、不動産売却に関する手続きの代理人を立てるために必要な書類です。
代理権委任状の作成についても、代理人になる司法書士や弁護士に依頼することができます。

非居住者の不動産売却の流れ4：売却活動を進める

不動産会社と代理人が決まったら、一般的な仲介による不動産売却と同じように、不動産会社が主体となって売却活動を進めます。
売却活動とは、チラシの配布や不動産情報サイトへの掲載、内覧対応などをして買主を探すことです。
とにかく早く売却を決めたいという方は、売却活動をせずに「買取」という選択肢もあります。

非居住者の不動産売却の流れ5：決済と引き渡しをおこなう

仲介による不動産売却を選択した場合、買主が見つかれば売買条件について協議をしたうえで売買契約を締結します。
後日、決済と引き渡しを同日におこない、不動産売却の一連の流れは完了です。
ただし原則として、売買契約や決済・引き渡しの日には売主も立ち会わなければなりません。
これらのタイミングでの帰国が不可能な場合は、前もって不動産会社に相談をしたうえで、代理人を立てる準備をしておきましょう。

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非居住者が日本で不動産売却をした場合に課される税金とは

不動産売却をして利益を得た場合は、非居住者であっても税金が課されるため確定申告が必要です。
日本で発生した譲渡所得に対しては、国内居住者と同様の譲渡所得税がかかります。
確定申告のための帰国が難しい場合は、納税管理人を立てて「所得税・消費税の納税管理人の届出書」を税務署へ提出しなくてはなりません。
なお、納税管理人の手続きは「日本を出てから60日以内」におこなう必要があるため注意しましょう。
ここでは、非居住者が日本の不動産を売却した場合の税金や控除について解説します。

非居住者でも譲渡所得税が課せられる

先述したように、不動産売却をして利益を得ると、利益の部分に対して税金が課されます。
課税対象となる譲渡所得の計算式は下記のとおりです。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
また、譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」は税率39.63％、所有期間が5年超の「長期譲渡所得」は税率20.315％です。

非居住者が不動産売却をすると源泉徴収がおこなわれる

国内在住者の場合、不動産売却をしても源泉徴収は必要ありません。
しかし、非居住者が不動産を売却した場合、買主が支払った代金の10.21%が源泉徴収の対象となります。
この税金は基本的に買主側が支払うため、売主側は不動産の売買代金から10.21％を差し引いた金額を受け取る流れです。
源泉徴収に関して売主が税金を支払う場面はありませんが、この際に受け取る支払調書が確定申告で必要になるので注意しましょう。
なお「不動産の売買代金が1億円以下」「買主が親族である」「個人の買主が居住用に購入した」の条件を満たしている場合、源泉徴収はおこなわれません。

非居住者でも3,000万円の特別控除を利用できる

3,000万円の特別控除とは、自宅を売却した場合、一定の条件を満たしていれば譲渡所得を最大3,000万円まで控除できる特例です。
税金対策としての効果が大きいこの特例は、非居住者でも利用することができます。
ただし、利用条件の1つとして「対象不動産に住まなくなった日から3年が経過する年の12月31日までに売却すること」と定められているため、適用期限には注意しましょう。

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まとめ

日本に住んでいなくても、日本にある不動産を売却することは可能です。
ただし、通常の不動産売却とは異なる手続きや書類の手配が必要になります。
不動産売却時の税金や確定申告についても、事前に理解を深めておくと安心です。
また、遠く離れた場所から不動産売却を進めることになるため、不動産会社や代理人選びは慎重におこないましょう。
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