不動産売却時には反復継続に注意！罰則の内容と対策方法を解説！

相続などにより広い土地を取得した場合、土地を複数に分けて別々の方に売却したいと考える方もいらっしゃるでしょう。
広い土地を分割して不特定多数に向けて売却すると、反復継続に当てはまる可能性があるため注意が必要です。
本記事では反復継続とは何かをはじめ、反復継続と判断された場合の罰則や対策方法を解説します。
明石市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時に注意したい！反復継続とは

不動産売却における反復継続とは、繰り返し不動産取引をおこなうことを意味します。
宅地建物取引業法において、宅地建物取引業の免許を持たない者が不動産取引を繰り返しおこなうことは禁止されています。
相続した実家やマイホームの売却は一度きりの取引になることが多いので、一般的には反復継続とは見なされません。
しかし一度の売却であっても、複数の買主へ不動産を売却すると反復継続性が高いと判断される可能性があります。
たとえば、1棟マンションをそれぞれの部屋ごとに売却したり、広大な土地を区画分けして複数人に売却したりする場合などです。
このような行為は反復継続とみなされるため、宅地建物取引業の免許を持った者しかおこなえません。

反復継続には明確な基準がない

どのくらい不動産取引をおこなうと反復継続に該当するのかについては、明確な基準がありません。
ご自身は反復継続をしたつもりがなくても、行政庁により反復継続だと判断されれば罰則の対象となります。
高額な罰金を支払うのを防ぐためにも、不動産会社と相談しながら売却プランを立てていくことが大切です。

反復継続と判断されやすいケース

先述したように「これだけ取引すれば反復継続に該当する」という明確な基準はありません。
しかし以下のようなケースは、反復継続と判断されやすいため注意が必要です。

• 広大な土地を分筆して売却する
• 短期間で複数回の取引をおこなう
• 事業目的で複数回取引をおこなう

冒頭でも触れたように、広い土地をいくつかに分けて複数人に売却すると、反復継続性が高いと判断される恐れがあります。
何区画の販売から反復継続に該当するのか明確な基準はありませんが、区画分けが多いほど反復継続に該当する可能性が高いでしょう。
また、家賃の収入目的などで不動産を所有している方は、短期間でおこなう複数回の取引に注意が必要です。
不動産投資をおこなう場合、所有している不動産を売却して、より条件の良い物件を新たに購入することもあるでしょう。
売却だけでなく購入した回数もカウントされるため、売却と購入をセットでおこなうと反復継続性が高いと判断される可能性があります。
競売物件を安く仕入れてリフォームを施し、第三者に高値で売却するなど、利益目的であることが明らかな取引も注意が必要です。

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不動産売却時に注意したい！反復継続の罰則とは

たとえ売主が宅建業免許について知らなかった場合でも、反復継続と判断されれば罰則の対象です。
もし反復継続に該当してしまった場合、どのような罰則を受けるのでしょうか。
ここからは、個人に対する罰則と不動産会社に対する罰則をそれぞれ解説します。

個人に対する罰則

先述したように、宅地建物取引業法での免許を持たない者が反復継続の不動産取引をすることは禁止されています。
無免許で反復継続の不動産取引をすると、3年以下の懲役か300万円以下の罰金、またはその両方が科せられることになります。
せっかく不動産売却により利益を得ても、多額の罰金が発生してしまっては意味がありません。
広い土地を区画分けして売却したいなど、反復継続の懸念がある場合は個人で判断せずにまずは不動産会社にご相談ください。

不動産会社に対する罰則

法人としておこなった取引が無免許での宅地建物取引業の営業であると発覚した場合も罰則の対象です。
法人が絡む場合の処罰は個人に向けたものよりも重く、1億円以下の罰金が科されることなります。
また、無免許の方が事業としておこなう不動産売却を、宅建業者が代理もしくは媒介した場合も同様に処罰の対象です。
おもな罰則として、1年以内の業務停止処分や免許取り消し処分、関係者の逮捕などが挙げられます。

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不動産売却が反復継続にならないための対策とは

先述したように、免許をもたない個人が反復継続に該当する取引をおこなうと、重い罰則が科せられます。
反復継続とみなされないためには、どのような対策が必要なのでしょうか。
ここからは、反復継続性のある取引によって違法と判断されないための対策方法を解説します。

不動産取引は1回で済ませる

対策としてまず挙げられるのは、不動産取引を繰り返しおこなわないことです。
反復継続と判断される取引回数については、明確な基準が設けられていません。
しかし、何度も繰り返し不動産売却をおこなうと、法律に違反しているとみなされる可能性が高いです。
反対に、マイホームの売却や相続した実家の売却など、1回限りの取引であれば事業性は低いと考えられています。
罰則を受けないためにも、不動産取引は1回ですべて完了するよう計画を立てるのが望ましいでしょう。

不動産会社に買取を依頼する

広大な土地を売却したい場合は、ご自身で分筆して複数人に売却するのではなく、不動産会社に一括買取を依頼する方法もあります。
広すぎる土地は一般的な個人のニーズに合わないため、仲介で売却してもなかなか買主が見つかりません。
そこで土地を区画分けして、複数人に売却しようと考える方も多いですが、このケースは反復継続性があると判断されやすいです。
買取であれば、不動産会社が土地を買い取ったあとに区画分けして分譲地として売却できるため、売主はそのままの状態で売却できます。
仲介による売却に比べると価格が低くなる傾向にありますが、すぐに現金化できるというメリットがあります。
ニーズに合わない広大な土地を売却したい場合は、不動産会社による買取も検討してみてはいかがでしょうか。

所有期間が短い不動産を売却しない

不動産売却の回数が1回だけだとしても、所有期間が短い不動産をすぐに売却すると、反復継続を疑われるケースがあります。
不動産は高額なためそう何度も買い替えるものではなく、ほとんどの方が長く住むことを前提に購入するでしょう。
取得した不動産をすぐに売却してしまうと「はじめから転売目的で購入したのでは」と疑われてしまう可能性があります。
とはいえ、購入してすぐに手放したからといって、必ずしも反復継続に当てはまるわけではありません。
事業性があるかどうかは、不動産を入手した理由や経緯なども含めたうえで判断します。
なんらかの事情により、購入後間もない不動産を売却したい場合は、不動産会社と相談しながら売却を進めると安心です。

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まとめ

売主にそのつもりがなくても、行政によって売買取引が反復継続と判断されてしまうと罰則の対象となります。
とくに法人が絡むケースでは、関係者の逮捕や1億円以下の罰金など、個人に対する処罰よりも重くなります。
「これだけ取引すると反復継続に該当する」という明確な基準がないため、不安な場合は不動産会社に相談しながら慎重に売却を進めましょう。
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