不動産売却後はふるさと納税がおすすめ！ふるさと納税の控除上限額を解説

不動産売却にかかる税金について、ふるさと納税を活用すれば、税金を納めるだけでなく返礼品を受け取れるなどのメリットがあります。
本記事では、不動産売却後にふるさと納税がおすすめの理由や譲渡所得税の計算方法、ふるさと納税の控除上限額の計算方法を解説します。
明石市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却後にふるさと納税をおすすめする理由

不動産を売却すると、その売却益は「譲渡所得」として税金がかかります。
不動産の譲渡所得は、給与所得や事業所得などの総合課税とは異なり、分離課税が適用され、そのほかの所得と分けて税金を計算します。

ふるさと納税とは

ふるさと納税とは、自分が選んだ自治体に寄付をする制度です。
寄付した金額から2,000円を引いた額が、翌年度の所得税や住民税から控除されます。
たとえば、3万円を寄付した場合、2万8,000円が税金から控除されることになります。
また、寄付をした自治体から、その金額に応じた返礼品（特産品や商品）をもらうことができる点もふるさと納税の特徴です。

不動産売却後にふるさと納税がおすすめの理由とは？

ふるさと納税は、厳密には節税にはなりません。
ふるさと納税をすると、実質的には所得税や住民税を前払いする形になります。
不動産売却後にふるさと納税がおすすめの理由は、以下のとおりです。

• 返礼品を受け取れる
• 税金の使い道を選べる
• さまざまな支払い方法とポイントの獲得
• ふるさと納税の控除上限額が増える

ふるさと納税で寄付をおこなうと、寄付先の自治体から返礼品として地域の特産品や商品を受け取ることができます。
実質的な負担は2,000円となり、さまざまな地域の返礼品を楽しむことができます。
また、自治体によっては、寄付金の具体的な使い道を寄付者自身が選べるようになっている点もおすすめの理由です。
たとえば、子どもの教育支援、災害復興、観光資源の開発など、自分の意向や価値観に合わせて、税金の使い道を選択することができます。
ふるさと納税の寄付は、クレジットカードやQRコード決済など、さまざまな方法でおこなうことも可能です。
また、一部のふるさと納税サイトでは、寄付に応じてポイントが付与され、そのポイントをさらなる特産品の取得などに利用することができます。
不動産を売却して利益が出れば年収が増加し、ふるさと納税の控除上限も増加するため、より多くの寄付をしても税金控除のメリットを享受できます。
このように、不動産売却後は税金の負担が増える可能性がある一方で、ふるさと納税を利用するとその負担を軽減し、さらにお得な返礼品を手に入れるチャンスが増えるのです。

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ふるさと納税前に要確認！不動産売却時の譲渡所得税の計算方法

不動産を売却した際は、売却価格と購入価格の差額を「売却益」として計算します。
この売却益に対して譲渡所得税がかかりますが、計算方法は以下のとおりです。

売却益（譲渡所得）の基本計算

まずは、売却益を計算します。
売却益（譲渡所得）＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産を購入したときの価格や不動産取得税などの費用を合計し、建物の減価償却費相当額を差し引いた金額です。
建物の価値は時間とともに減少するため、この価値の減少分を計算します。
居住用建物の減価償却費の計算方法は、以下のとおりです。
減価償却費＝建物の購入価格 × 0.9 × 償却率 × 所有年数
なお、償却率は建物の構造によって異なります。
たとえば、木造の家は0.031、鉄筋コンクリート造の家は0.015となります。
譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかる仲介手数料などの費用のことです。

課税譲渡所得の計算

売却益からさまざまな控除を差し引いた後の金額を「課税譲渡所得」といいます。
課税譲渡所得 = 売却益－特別控除
特別控除とは、自宅の売却や相続した家の売却など、特定の条件を満たす場合に適用される税額控除のことです。
特別控除には、主に以下の3種類があります。

• マイホームの特別控除：最大3,000万円まで控除可能
• 相続空き家の特別控除：最大3,000万円まで控除可能
• 公共事業のための売却：最大5,000万円まで控除可能

特別控除により課税譲渡所得がゼロになった場合は、譲渡所得税がかかりません。
たとえば、マイホームを売却した際に売却益が3,000万円だった場合、特別控除を活用すると「3,000万円－3,000万円＝0」となります。
特別控除を適用するには、さまざまな条件があるため、詳細は国税庁のホームページでご確認ください。
なお、別荘や投資物件の売却には特別控除は適用されないため、ふるさと納税を活用するのがおすすめです。

譲渡所得税の計算

最後に、課税譲渡所得に税率をかけて譲渡所得税を計算します。
譲渡所得税＝課税譲渡所得 ×税率
税率は、所有期間によって以下のように異なります。

• 所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：所得税30.63%、住民税9％
• 所有期間が5年を超える（長期譲渡所得）：所得税15.315%、住民税5％

所得税には、復興特別所得税が含まれます。
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合は、特例により6,000万円以下の部分につき所得税10.21％、住民税4％の軽減税率を適用することも可能です。
ただし、特例を適用するにはいくつかの条件があるため、詳細は国税庁のホームページをご覧ください。

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不動産売却後におけるふるさと納税の控除上限額の計算方法

不動産を売却して利益が出た場合、ふるさと納税の控除上限額が気になることでしょう。
控除上限額は、自分で計算する必要があります。
控除上限額は年収に基づいて決まります。
固定給の人は、前年の収入を基にして予測するのが一般的です。
不動産売却で利益が出た場合は、売却した年のうちに寄付をすれば、増えた年収分の控除上限額で税金が控除されます。
控除上限額の計算の手順は、以下のとおりです。

• 前年の収入を確認
• 住民税所得割額を計算
• 住民税所得割額と所得税率でふるさと納税の控除上限額を計算

前年の収入は、源泉徴収票や住民税通知書などを見て「所得控除後の金額」を確認しましょう。
給与所得などの総合課税と不動産譲渡所得の分離課税は課税方法が異なるので、それぞれ別々に計算します。
次に、総合課税分と分離課税分の住民税所得割額を合計します。
計算式は、以下のとおりです。

• 総合課税の住民税所得割額：給与所得控除後の金額×税率10％
• 不動産譲渡所得（分離課税）の住民税所得割額：短期譲渡所得×税率9％、長期譲渡所得税率5％

最後に総合課税と分離課税の住民税所得割額を合計し、ふるさと納税の控除上限額を計算します。
計算式は、以下のとおりです。
控除上限額＝住民税所得割額×20％÷（90％ー所得税の税率×1.021）＋ 2,000円
所得税の税率は年収によって5％～45％かかり、国税庁のホームページで年収に応じた税率を確認できます。
たとえば、所得控除後の給与所得が1,200万円で不動産の長期譲渡所得が800万円の場合、控除上限額は約43万円から約57万円に増えます。
ふるさと納税の控除上限額は、年収や譲渡所得の額によって増加額が変わるのがポイントです。
年収が高いほど、上限額の増加が大きい傾向にあります。

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まとめ

不動産を売却して利益が出た際は、ふるさと納税を活用すると返礼品やポイントなどのメリットを享受することができるためおすすめです。
不動産売却益にかかる譲渡所得税を計算する際は、特別控除も活用すると節税できます。
ふるさと納税の控除上限額は、年収や譲渡所得の額によって変わるのがポイントです。
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