土地でもリースバックは利用できる？メリットとデメリットも解説

リースバックとは、不動産を売却したあとも同じ家に住み続けられるというサービスです。
一戸建てに限らず、区分マンションや倉庫なども対象ですが、建物がない土地にも利用できるのでしょうか。
この記事では、土地にもリースバックを利用できるのか、メリットとデメリットもあわせて解説します。
明石市で土地活用についてお悩みの方は、ぜひ参考になさってください。

土地だけでもリースバックできる？その仕組みとは

「そもそもリースバックとは？」と疑問に思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
リースバックは不動産を活用した資金調達方法の1つで、近年注目を集めているサービスです。
不動産会社に家を売却して売却代金を受け取ったあと、賃貸借契約を結ぶことで継続して住み続けられるという仕組みです。
自宅を現金化したあとも、生活環境を変えずに住み慣れた家で生活できる点が大きなメリットといえるでしょう。
まとまったお金が必要だけれど子供の生活環境を変えたくない方や、老後資金を確保しつつ同じ家に住み続けたい方などにおすすめです。

土地にもリースバックは利用できる

リースバックの対象は建物に限らず、土地のみにも利用できます。
ただし土地のリースバックは、住宅のリースバックとは取引形態が異なるため注意が必要です。
建物のリースバックと同じ考えで利用してしまうと、トラブルに発展する可能性があります。
土地のリースバックは「建設協力金方式」とも呼ばれ、事業目的であることが多いです。
まずはどのような流れで土地をリースバック するのか確認しておきましょう。
事業者を決定する
事業者から建設協力金を受け取る
事業者が希望する建物を建築する
建設した建物を事業者に貸し出す
事業者から月々の賃料を受け取る
リースバック方式で土地活用をおこなう場合、まず事業者を決めなければなりません。
多くの場合、デベロッパー（土地や街の開発事業者）とリース契約を結ぶことになるでしょう。
事業者とリースバック契約を結んだら、事業者から土地の所有者に「建設協力金」が支払われます。
土地の所有者はこの資金をもとに建物を建設し、その後事業者はその建物を使用して事業をおこないます。
これが建設協力金方式、いわゆる土地のリースバックの仕組みです。

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リースバック方式が使える土地活用方法とは

続いて、リースバック方式が使える土地活用方法について解説します。
それぞれに異なる特徴があるため、比較したうえでご自身にあう方法を選択しましょう。

コンビニエンスストア経営

リースバック方式を活用して、コンビニエンスストア経営を始めることも可能です。
この場合、土地の所有者が建物を建設し、それを企業に貸し出す流れになります。
注意点としては、コンビニエンスストア経営のリースバック方式は建設協力金を受け取れないケースが多いことが挙げられます。
建設協力金がなければ、土地の所有者が建設費用を負担しなければなりません。
ご自身が用意できる資金をしっかり計算したうえで、コンビニエンスストア経営を選択するかどうか判断しましょう。

アパート経営

土地活用ときいて、アパート経営を思い浮かべる方も多いでしょう。
リースバック方式は、アパート経営にも利用できます。
この場合も、土地の所有者が建築協力金で建物を建設し、専門業者に貸し出す流れです。
個人でアパートを経営するとなると、ご自身でローンを組んで建物を建設しなければなりません。
リースバック方式であれば、建築協力金で建築費用をカバーできるため、金銭面の負担が軽減できます。
また、入居者募集や建物の掃除といった管理業務もすべて事業者がおこなうので、土地の所有者は手間がかかりません。
入居者から家賃を受け取ることはできませんが、その代わり事業者から毎月土地の賃料を得られます。

介護施設経営

リースバック方式を利用して、老人ホームやグループホームといった介護施設を経営することもできます。
介護施設のリースバック方式は、20年以上の長期的な期間で契約を結ぶケースが一般的です。
介護施設であれば、駅から離れていても需要があるため、賃貸経営が向いていない地域でも始められるでしょう。
また賃貸住宅を建築できないようなエリアでも、介護施設なら建築が認められることもあります。
土地の条件に制限されないという点も、介護施設で土地活用を始めるメリットの1つです。

テナント経営

テナント経営も、リースバック方式を利用できます。
賃貸経営に比べると退去する可能性が低いので、より安定した収入が期待できます。
また、商業施設など人が集まる施設を建設すると、地域の活性化にもつながるでしょう。
ただし注意点として、立地によっては契約するテナントが見つからない可能性もあります。
活用したい土地がテナント経営に向いているかどうか、立地条件や周辺環境なども含めて判断しなければなりません。

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土地をリースバックするメリット・デメリット

最後に、土地活用におけるリースバック方式のメリットとデメリットを解説します。

メリット1：自己資金の負担を減らせる

自己資金の準備が不要な点は、リースバックを利用する大きなメリットといえます。
仮に個人で賃貸経営を始める場合、アパートを建設するために何千万円という資金が必要です。
基本的にはローンを組んで金融機関から融資を受けますが、希望額に届かないこともあるかもしれません。
リースバック方式の場合、事業者から建築協力金を受け取れるため、自己資金はほとんど不要です。
空いていた土地に建物を建設し、その後も手間をかけずに賃料収入を得られるのはリースバック方式の大きなメリットでしょう。

メリット2：空室リスクを抑えられる

土地をリースバックするメリットの1つに、空室リスクがないことも挙げられます。
空室リスクとは、空室が生じて稼働率が低まることにより、賃料収入を得られないリスクのことです。
物件を所有しているだけで維持費がかかり、家賃収入を得られない期間が長引くと赤字になってしまいます。
場合によっては経営が困難になることもあるため、貸主はなんとしてでも空室リスクを回避しなければなりません。
その点リースバック方式は、テナントとして入る借主が決まっているため、空室リスクを抑えられる点がメリットです。

デメリット：金銭面の負担が大きくなる可能性がある

リースバック方式で建てた建物の所有権は、土地の所有者にあります。
そのため、土地だけではなく建物に対してかかる固定資産税も納めなければなりません。
そのほか、建物の修繕費や解体費用も土地の所有者が負担することになります。
事業者から賃料を得られている間は、そこまで負担に感じることはないかもしれません。
しかし、リース契約が終了して事業者が退去した場合は、金銭面の負担が大きくなり生活に支障をきたす恐れがあります。
このような事態を回避するには、賃料が入ったらある程度貯蓄しておくことが大切です。

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まとめ

土地のリースバックは建設協力金方式とも呼ばれ、住宅のリースバックとは仕組みが異なります。
土地のリースバック方式は、土地を活用したいものの十分な自己資金がないという場合におすすめです。
一方で、建物の固定資産税や修繕費といったコストも発生するため、入念な資金計画を立てる必要があります。
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