古い家でも売却できる？売却方法や注意点を解説！

相続などで古い家を取得し、売却方法にお悩みの方も多いのではないでしょうか。
築年数が経過した古い家は、古家付き土地として売却するほか、リフォームや解体をしてから売り出す方法もあります。
この記事では、古い家の売却方法や注意点などを解説します。
明石市で古い家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

売却するのが古い家かどうかの基準とは

そもそも、どこからが「古い家」となるのでしょうか。
はじめに、古い家の基準について解説します。

法定耐用年数でみると築20年が古い家の基準

古い家を判断する1つの基準として、建物の法定耐用年数があります。
法定耐用年数とは、対象となる資産を使用できる期間のことです。
建物の取得費用は「減価償却」といって、法定耐用年数期間中に分割して経費計上できます。
この減価償却が終わったタイミングが、古い家として扱われる1つの基準になるといえるでしょう。
法定耐用年数は建物の構造や用途によって異なり、建物が頑丈になるほど年数も長くなります。
たとえば木造住宅の法定耐用年数は22年、鉄骨鉄筋コンクリート造は47年と約2倍の差があります。
ただし鉄骨鉄筋コンクリート造であっても、築20年を過ぎると設備や躯体部分に不具合が出てくることが多いです。
そのため一戸建て住宅でもマンションでも、築20年が古い家として扱われるひとつの目安となっています。

耐震性能でみると旧耐震基準が古い家の基準

古い家を判断する際に、築年数ではなく耐震性能が基準になることもあります。
地震大国と呼ばれる日本では、末長く安心して住める家はとても大切です。
建物には「耐震基準」といって、一定の強さの地震に耐える性能が定められています。
耐震基準は大きな地震が発生するたびに見直され、1981年にとくに大きな改正がおこなわれました。
現在、日本の建物には旧耐震基準に適応した建物と、新耐震基準の適応した建物の2種類があります。
1981年6月1日以降に建築確認された建物は新耐震、それ以前に確認された建物は旧耐震の基準で建築されています。
新耐震基準は、震度6強〜7程度でも建物が倒壊しないようにする構造基準です。
一方で旧耐震基準は、震度5強程度では倒壊しないようになっているものの、それを超える揺れに対しては保証がされていません。
そのため、耐震性能が劣後する旧耐震基準の建物を古い家と判断するケースも多いです。

▼この記事も読まれています
不動産売却前に知りたい譲渡損失とは？税制特例や確定申告の流れを解説

古い家をスムーズに売却する方法

古い家を売却する方法は、おもに以下の3パターンです。

• 古家付き土地として売却する
• リフォーム後に売却する
• 建物を解体して更地にしてから売却する

どの方法が適してるかは、ご自身の状況や建物の状態によって異なります。
ここからは、上記3つの方法におけるメリットとデメリットを解説します。

古家付き土地として売却する

あまりにも劣化が目立つ古い家は、中古住宅として売り出してもなかなか売却できません。
このような場合は、建物の価値を含めずに「古家付き土地」として売却するのがおすすめです。
この方法であれば、古い家をリフォームしたり解体したりという工程が不要なため、売主の金銭的な負担を軽減できます。
また、古い家付きでも住宅ローンを利用できるので、買主が購入しやすくなる点もメリットです。
一方でデメリットとしては、更地で売るよりも売却価格が低くなりやすいことが挙げられます。
買主は建物の解体を前提として購入する場合が多いので、その分値引きするよう交渉されることも少なくありません。
自己資金の余裕がない方や高値売却にこだわらない方は、古い家付き土地で売却する方法を検討すると良いでしょう。

リフォーム後に売却する

リフォームをして資産価値を高めてから売却する方法もあります。
築20年を経過していても、建物の躯体部分がしっかりしていれば、リフォームによって長く住むことが可能です。
リフォームによって資産価値を高められれば、スムーズに売却できる可能性が高まるでしょう。
ただしリフォームをおこなうには、それなりの費用が必要です。
とくに古い家は劣化している箇所も多く、追加工事などが発生して費用が高額になりやすい傾向にあります。
フルリフォームを施すとなると、1,000万円以上かかるケースも珍しくありません。
その際にかかった工事費用は、売却時に全額回収できるとは限らず、場合によっては損をしてしまう可能性があります。
コストをかけてでもリフォームが必要かどうか、まずは一度不動産会社にご相談ください。

建物を解体して更地にしてから売却する

建物の劣化がひどく倒壊の危険がある場合は、更地にしてから売却することをおすすめします。
更地にすると活用の幅が広がるため、買主が見つかりやすい点がメリットです。
また、買主としても解体工事の手間やコストを省けるため、需要が高く早期売却が目指せます。
その一方で、売主が解体費用を負担しなければならないというデメリットもあります。
解体費用は100万円以上かかることも多く、まとまった自己資金を用意しておかなければなりません。

▼この記事も読まれています
不動産売却における告知書とは？その役割や記入の際の注意点を解説

古い家を売却する際の注意点

古い家をトラブルなく売却するには、事前に注意点を把握しておくことが重要です。
ここからは、古い家を売却する際の注意点について解説します。

再建築不可物件は解体すると価値が下落する

再建築不可物件とは、今建っている家を解体すると、新しい家を建築できなくなってしまう土地のことです。
再建築不可となる理由はさまざまですが、基本的には接道義務を満たしていない物件を指すことが多いです。
もし再建築不可物件に該当する場合、古い家を解体したあとに売却すると、買主は建物を新築することができません。
そのため資産価値が大きく下落し、大幅に値下げしないと売却できなくなるリスクがあります。
所有する土地が再建築不可物件かどうかは、市町村役場の窓口で確認できます。
再建築不可物件に該当する場合は、建物は解体せずにリフォームをしてから売却する方法を検討しましょう。

契約不適合責任に問われるリスクがある

古い家を売却する際は、契約不適合責任についてとくに注意しなければなりません。
契約不適合責任とは、売却した物件が契約内容と適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
契約書に記載がないのに雨漏りやシロアリ被害があとから見つかった場合、売主が修繕費用などを負担する必要があります。
トラブルを防ぐには、インスペクション（住宅診断）を実施するなどして、建物の状態をよく把握したうえで売り出すことが大切です。

土地の境界を明確にしてから売り出す

相続した古い家などの場合、土地の境界が曖昧になっているケースも珍しくありません。
境界が曖昧なままだと、買主に多くのリスクが生じるため、売却するのが難しくなります。
境界が確定しているかどうかは、法務局で境界確認書や確定測量図を取り寄せれば確認できます。
境界が確定していない場合は、土地家屋調査士に依頼して境界確定をおこなってから売り出すようにしましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却における減価償却とは？計算方法や注意点を解説

まとめ

築年数が20年を超えていたり旧耐震基準になっている物件は、古い家として扱われることが多いです。
古い家だからといって売却できないことはありませんが、中古住宅として売り出すと売れ残る可能性があります。
このような場合は、建物の状態やご自身の状況を考慮したうえで、適した売却方法を判断すると良いでしょう。
明石市での不動産売却なら「明石不動産売却センター」へ。
独自の査定方法や各メディアでの広告展開が強みです。
お客様に寄り添ったサポートをさせていただきますので、お気軽にお問い合わせください。