2023-10-10
不動産売却後、一般的には確定申告をおこないます。
確定申告とは、1年間の利益から納めるべき税額を確定し、税務署に申告する手続きのことです。
減価償却費は、この手続きの際に使用します。
今回は減価償却費とはなにか、計算方法や注意点について解説します。
明石市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。
\お気軽にご相談ください!/
まずは、不動産売却における減価償却費とはなにかを解説します。
減価償却費とは、日々の使用によって減った資産の価値を、数字に表したものです。
減価償却とは、経年劣化で価値が減る資産を取得した際に用いる、会計処理法を指します。
ここで言う資産とは取得時の価格が10万円以上のもので、不動産はもちろん車やパソコンなども対象です。
たとえば、自動車やパソコンは使用するたびに価値が減少するため、確定申告時は減価償却費を計上する必要があります。
減価償却の目的は、事業の経営を適正にとらえ、事業者が安定的に納税することです。
事業用に購入した自動車やパソコンなどは、取得費として計上します。
しかし、1度に計上するのではなく、毎年一定の金額を減価償却費として、少しずつ計上するのが原則です。
資産の購入費用を何年かに渡って計上できるため、その分利益を小さくでき、税金対策につながります。
不動産売却において、減価償却は事業の経営を適正にとらえることとは、意味合いが少し異なります。
土地や建物を売って利益(譲渡所得)が生じると、その利益に対して譲渡所得税という税金がかかります。
譲渡所得税を計算する際、不動産の購入費用や売却にかかった費用を経費として用いることが可能です。
経費が多ければ、その分譲渡所得を小さくでき、税金対策につながります。
しかし、建物は経年劣化により価値が減少しているため、購入時の価格をそのまま取得費として計上することができません。
そこで減価償却費を計上し、経費を正しく計算します。
減価償却費の計算は、確定申告の時期にご自身で計算する必要があります。
確定申告は、売却した翌年の2月16日~3月15日におこなうのが一般的です。
不動産売却から確定申告までの期間が空く場合は、忘れないよう注意してください。
減価償却費の計算が必要なのは、経年劣化によって価値が減る「建物部分」のみです。
土地は経年劣化するものではないという考えがあるため、対象外となります。
売買契約書に、土地と建物をセットにした金額が記載されている場合、それぞれの価格を調べる必要があります。
▼この記事も読まれています
遺留分の不動産評価額決定方法と決まらないときの対処法
\お気軽にご相談ください!/
続いて、不動産売却における減価償却費の計算方法と、確定申告が必要かを確認する方法について解説します。
減価償却費の計算式は、下記のとおりです。
減価償却費=建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数
計算式の「0.9」は残存価額で法定耐用年数を過ぎても建物に残る価値のことで、かけ合わせられている数字です。
減価償却費の計算には定額法と定率法がありますが、建物には基本的に定額法を用います。
なお、2016年4月以降に取得した建物については、定額法しか認められていません。
減価償却費の計算は少し複雑なので、次の5つのステップを踏んで進めます。
建物の購入費用は、売買契約書に記載されている金額をもとに算出します。
土地と建物の金額がそれぞれ記載されている場合、建物の金額をそのまま計算式に用いることが可能です。
土地と建物をセットにした金額が記載されている場合は、それぞれの価格を調べなくてはなりません。
建物の価格の調べ方は、下記のとおりです。
建物の購入費用と合算して取得費に計上できる費用を調べます。
取得費として計上できる主なものは、下記のとおりです。
償却率は、建物の構造によって異なります。
経過年数とは、不動産を購入してから売るまでの所有期間のことです。
6か月以上は1年とし、6か月未満は切り捨てます。
たとえば、経過年数が20年3か月の時、「3か月」の部分は切り捨てて、経過年数は「20年」と計算することになります。
ステップ1~4で用意した数字を、減価償却費の計算式に代入し、以下の例をもとに計算してみましょう。
先述のとおり、土地や建物を売って利益(譲渡所得)が生じると、その利益に対して譲渡所得税がかかります。
反対に、譲渡所得がゼロまたはマイナスの場合は、譲渡所得税は非課税です。
譲渡所得の計算式は、下記のとおりです。
譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
売却価格とは、不動産売却で得た総収入のことです。
譲渡費用とは、売却の際に支払った費用のことで、仲介手数料や印紙税などが該当します。
売却価格から取得費と譲渡費用を差し引き、譲渡所得が発生するか否かを計算なさってください。
▼この記事も読まれています
相続時の不動産売却における注意点とは?媒介契約や売却の方法を解説
\お気軽にご相談ください!/
最後に、不動産売却における、減価償却費の注意点について解説します。
注意点1:取得費がわからない場合は損する可能性がある
注意点としてまず挙げられるのが、取得費がわからない場合は損する可能性があることです。
取得費がわからない場合、売却価格の5%を概算取得費として計上します。
実際の取得費が5%を上回っている場合、本来の納税額より多く納めることになります。
建物取得時の売買契約書や領収書は、できる限り探しておきましょう。
譲渡損失が生じても、ほかの所得と損益通算できないことも、注意点のひとつです。
土地や建物を売って譲渡損失の金額が生じた場合、その損失をほかの不動産の譲渡所得から控除できます。
しかし、控除しきれない損失を、事業所得や給与所得などのほかの所得と損益通算することはできません。
長期譲渡所得(所有期間が5年を超える不動産の売却)なら、一定の要件を満たせば、ほかの所得と損益通算することが可能です。
控除しきれない損失は、その譲渡の年の翌年以降3年間、繰越控除できます。
▼この記事も読まれています
不動産を「任意売却」するとは?概要やメリット、一連の流れをご紹介
減価償却費とは、経年劣化よって減った価値を数字に表したものです。
建物部分は築年数の経過とともに価値が減少するため、売却後の確定申告では減価償却費を計上する必要があります。
明石市での不動産売却なら「明石不動産売却センター」へ。
独自の査定方法や各メディアでの広告展開が強みです。
お客様に寄り添ったサポートをさせていただきますので、お気軽にお問い合わせください。
この記事のハイライト ●「生産緑地」とは、農業の継続が義務付けられた生産緑地地区内にある農地や森林のこと●生産緑地の指定を解除するには、主たる従事者の病気または死亡により営...
2023-08-15
この記事のハイライト ●二世帯住宅には完全分離型・一部共有型・完全同居型の3種類がある●二世帯住宅はそもそもの需要が少ないため売れにくいとされている●買取であれば売主側でリ...
2023-09-05
この記事のハイライト ●3階建ての家の特徴は「駅に近い」「延床面積が広い」「高さを有効活用できる」の3つ●売却しにくい理由は移動が大変でメンテナンス費用が高く、ターゲット...
2023-09-26
この記事のハイライト ●古い家の基準は築年数や耐震基準で判断されることが多い●古い家は古家付き土地として売るほかリフォームや解体後に売り出す方法もある●古い家を売る際は境界...
2023-10-24
この記事のハイライト ●未登記物件とは、表題登記がされていない建物のことをいう●未登記のまま放置すると、過料が課されたり売却が困難になったりする●表題登記は土地家屋調査士、権利部登記は司法書士に依頼する...
2023-08-08
この記事のハイライト ●相続放棄の手続きの流れは相続財産の調査から受理通知書が届くまで6段階ある●手続きの必要書類は被相続人との関係性によって異なる●注意点は、不備があった場合と単純承認、相続放棄後の管...
2023-07-25
この記事のハイライト ●相続した不動産の名義を、被相続人から相続人に変更する手続きを相続登記という●相続登記の際にかかった費用は、確定申告時に経費として算入することができる●相続登記費用は、相続税におけ...
2023-07-18
この記事のハイライト ●たとえ事故物件であっても相続税は通常の物件と同じように徴収される●事故物件を相続するか否かは物件の立地や相続税の支払いの可不可などを判断基準にする●将来的なデメリットが大きいと感...
2023-05-23
この記事のハイライト ●セーフティネット住宅とは、住宅確保要配慮者の入居を拒まない住宅のこと●空き家をセーフティネット住宅に登録するには、床面積などの基準を満たす必要がある●専用住宅で登録すると、改修費...
2023-11-21
この記事のハイライト ●空き家では配線機器のトラブルやタバコのポイ捨てなどが原因で火災が起こる●空き家の火災の多くは管理不足が原因なので適切に維持・管理していくことが大切●他者が原因でおきた火災について...
2023-03-14
この記事のハイライト ●空き家には4つの種類がある●空き家の種類のなかで増加率がもっとも高いのはそのほかの物件●空き家を放置すると特定空家等に認定される可能性があるため早めに売却するのがおすすめ 相続し...
2023-01-31
この記事のハイライト ●空き家を現状のまま売却する場合は幅広い顧客層を募れるが、売却期間が長期化する傾向がある●空き家を解体して更地にして売却する場合は解体費用と税の増額に注意が必要だが、早期売却が可能...
2022-10-14
この記事のハイライト ●相続税の物納とは、相続税を現金ではなく相続財産で支払うことをいう●物納できる財産には優先順位が定められており、好きなように選ぶことはできない●物納申請は条件が厳しく、また事前準備...
2023-11-14
この記事のハイライト ●遺産分割協議がまとまらなかったり現金が少なかったりすると相続税が払えない状況になる●相続税が払えないと無申告加算税や延滞税がかかったりするほか最終的には財産を差し押さえられてしま...
2023-11-07
この記事のハイライト ●土地の相続税を現金で支払うことが困難な場合は金融機関から融資を受けて支払う方法がある●相続税のために急いで売却しなくて良いメリットがある一方で信用力が問われる点がデメリットになる...
2023-08-29
この記事のハイライト ●自宅を任意売却した際にかかる税金は、譲渡所得税・登録免許税・印紙税・消費税の4つ●譲渡所得税は売却益に対して課税されるため、任意売却ではかからないケースが多い●固定資産税などの税...
2023-08-22
この記事のハイライト ●契約不適合責任は不具合が契約書にすべて書いてあれば責任問題の回避ができる●契約不適合責任があれば、買主は4つの権利を売主へ請求できる●インスペクションでの不具合や心理的瑕疵の告知...
2022-10-25
この記事のハイライト ●インスペクションとは、専門資格を持つ検査員が目視や計測で建物状況を調査すること●不動産売却前にインスペクションしておくと売主・買主双方にメリットがある●インスペクション費用相場は...
2022-10-04