第二種住居地域の土地活用の方法とは？第一種住居地域との違いも解説！

都市計画法での住居用途地域において、第二種住居地域は比較的規制が緩やかという特徴があります。
様々なタイプの建物があり利便性も良い地域ですが、どのような土地活用が向いているのでしょうか。
この記事では、第二種住居地域の概要とメリット・デメリット、土地活用の方法について解説します。
明石市で土地活用についてお悩みの方は、ぜひ最後までご覧ください。

土地活用をする前に知っておこう！第二種住居地域とは

第二種住居地域の特徴を知るには、まず用途地域について理解しておく必要があります。
ここからは、用途地域の基礎知識をはじめ、第二種住居地域の特徴と第一種住居地域との違いについて解説します。

用途地域とは

用途地域とは、土地を効率的に活用することを目的として、用途に応じて全13種類に区分されたエリアのことです。
区分ごとに建設できる建物を制限することで、市民の住環境や商工業の利便性を守っています。
たとえば、自宅のすぐ隣に24時間稼働する工場ができた場合、騒音などでトラブルに発展することが考えられるでしょう。
反対に工場側からしても、近隣住民からのクレームによって稼働が制限され、思ったように利益が上げられなくなるかもしれません。
このような事態を避けるために、都市計画法で定められているのが「用途地域」です。
用途地域は大きく居住系・商業系・工業系の3つに分けられ、さら13種類のエリアに区分されています。

第二種住居地域の特徴

用途地域のなかの1つである第二種住居地域は、おもに住環境の保護を目的としている地域です。
住宅や店舗、飲食店、事務所など様々なタイプの建物が混在しており、利便性が高い地域といえます。
第二種住居地域と比較されるエリアに第一種住居地域がありますが、 第一種住居地域では遊戯施設が建設できません。
一方で第二種住居地域では、住宅以外にもパチンコ店やゲームセンターといった遊戯施設の建設が認められています。
第二種住居地域は、住居専用地域のなかでもっとも規制が緩い地域と覚えておくと良いでしょう。

第二種住居地域で建てられるもの

第二種住居地域で建設が認められている建物は、以下のとおりです。

• 店舗や飲食店（延床面積10,000㎡以下）
• 事務所やオフィスビル
• 工場（延床面積50㎡以下）
• ゲームセンターやカラオケ店などの遊戯施設
• 幼稚園や小学校などの学校施設

その他、病院や図書館、ホテル、ガソリンスタンドなども建設可能です。
第一種住居地域も店舗や事務所は建設可能ですが、延床面積が3,000㎡以下という制限があります。
そのため第二種住居地域は、第一種住居地域よりも規模の大きな商業施設が多い傾向にあります。
なお遊戯施設とはいえ、映画館や劇場などの建設は認められていません。

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第二種住居地域で土地活用をおこなうメリット・デメリット

土地活用を成功させるには、その地域のメリットとデメリットを理解しておくことが大切です。
ここからは、第二種住居地域を選ぶメリットとデメリットについて解説します。

メリット1：生活に必要な施設が揃っている

第二種住居地域はほかのエリアに比べて規制が緩く、様々なタイプの建物を建設できるのがメリットです。
大型スーパーマーケットやコンビニエンスストアも建設可能なため、普段の買い物で困ることはないでしょう。
また、第一種住居地域では建てられない娯楽施設もあり、休日のお出かけ先に迷うこともありません。
今はまだそこまで建物が建設されていなくても、将来利便性の高いエリアになりやすい地域といえます。

メリット2：敷地面積が小さくても活用しやすい

第二種住居地域は、ほかの住居専用地域と比べて高さ制限が緩めで、3階建て以上の建物も建設できます。
そのため、土地の敷地面積が狭くても、縦の空間を上手く活用して理想の住宅が建てやすい点がメリットです。
また、敷地面積を小さく抑えて3階建てなどの建物にすることで、坪単価が高くてもコストを抑えられる可能性もあります。
これらをうまく購入希望者にアピールすれば、成約率アップに繋がるでしょう。

デメリット1：多少騒がしい

第二種住居地域は住居系の1つですが、建設できる店舗や飲食店の規模が大きい傾向にあります。
そのため人の出入りが多く、ほかの地域に比べるとどうしても騒がしい印象を与えてしまいます。
閑静な場所で静かに暮らしたい方や、落ち着いた環境で生活したい方には不向きといえるでしょう。

デメリット2：騒音が気になる

第二種住居地域は、住宅や工場、商業施設などが混在するエリアです。
パチンコ店やカラオケボックスなどの遊戯施設も建設可能なため、多少の騒音は覚悟しなければなりません。
また、第二種住居地域は幹線道路沿いのエリアが多く、車の音以外に排気ガスに悩まされる可能性もあります。
場所によっては、排気ガスが原因でベランダに洗濯物を干せない、騒音がひどく窓が開けられないといったことがあるかもしれません。
第二種住居地域の土地や建物を売却する際は、周囲にどのような施設があるのか、騒音も含めて確認しておくことが大切です。

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第二種住居地域におすすめな土地活用方法

第二種住居地域の特徴を理解したところで、具体的にどのような活用方法が向いているのでしょうか。
ここからは、第二種住居地域におすすめな土地活用方法を3つ解説します。

アパートやマンションなどの賃貸経営

第二種住居地域は住環境の保護を目的としており、かつ利便性が高いため、住宅需要が高いエリアといえます。
高さ制限などの規則も緩和されており、階層建てのマンションやアパートが建設しやすいため、賃貸経営におすすめです。
ターゲットとしては、住環境を重視するファミリー層よりも、利便性を重視する若者や子どものいない夫婦が良いでしょう。
またオートロックや防犯カメラの設置など、セキュリティ面を強化すれば、一人暮らしの女性からも検討してもらえる可能性が高まります。

テナント経営

第二種住居地域は、店舗や事務所としての利用も多いエリアなので、テナント経営もおすすめです。
テナント経営とは、企業の事務所や飲食店などのテナントに場所を貸し出し、地代収入や賃貸収入を得ることです。
アパートやマンション経営に比べると手間がかからず、また得られる賃料も高くなります。
ただし、駅からのアクセスや土地の面積などによっては、集客が見込めずテナントが見つからない可能性もあります。
所有している土地がテナント経営に向いているのか、周辺環境なども含めて判断することが大切です。

駐車場経営

第二種住居地域は、住居者だけでなく事業者からの需要も期待できるため、駐車場経営にも向いています。
駐車場経営には、時間制のコインパーキングと、毎月定額の賃料を支払う月極駐車場の2種類があります。
近隣に商業施設やオフィスなどが多い場合は、コインパーキングがおすすめです。
一方で住居施設が多い場合は、地域住民の利用を見込んで月極駐車場のほうが良いでしょう。
どちらも少ない費用で始められるうえ、撤退する際も時間やコストがかからない点がメリットです。

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まとめ

第二種住居地域は、住居系のなかでもっとも規制が緩やかな用途地域です。
多少の騒がしさはあるものの、生活に必要なお店が揃う利便性が高いエリアといえます。
賃貸経営やテナント経営など土地活用方法も幅広いため、判断に迷う場合は不動産会社にご相談ください。
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