二世帯住宅は売れにくい？不動産売却を円滑にするコツを解説

二世帯住宅は間取りが特殊なため、一般的な住宅よりも売却しにくいといわれています。
売却成功を目指すには、二世帯住宅が売れにくい理由と売却のコツを事前に理解しておくことが重要です。
そこで今回は、二世帯住宅の基礎知識や売れにくいとされる理由、売却のコツなどを解説します。
明石市で二世帯住宅の売却をご検討中の方や、なかなか売れずにお困りの方はぜひ参考にご覧ください。

売れにくい不動産とされる二世帯住宅の種類とは

二世帯住宅とは、親世帯と子世帯が同じ家で暮らす形態の住宅を指し、以下3つのパターンに分類されます。

• 完全分離型
• 一部共有型
• 完全同居型

種類に応じて売却方法や価格が異なるため、所有する物件がどのタイプに該当するのか事前に確認しておきましょう。

完全分離型

親世帯と子世帯の生活空間が完全に独立している二世帯住宅を「完全分離型」といいます。
よくある代表例としては、1階に親世帯が住み、2階に子世帯が暮らしているケースです。
そのほかにも、住戸を左右に分離してそれぞれ個別の住宅として利用する方法もあります。
生活空間が完全に分離するため、お互いのプライバシーを確保しやすい点がメリットです。
デメリットとしては、生活空間や設備が二世帯分必要なため、建築時のコストが高く、売却価格も高額になりやすい点が挙げられます。

一部共有型

玄関やキッチンなど一部の生活スペースを、親世帯と子世帯で共用している住宅を「一部共有型」といいます。
いきなり同居は難しいけれど、完全に分離させることで関係が希薄になるのは避けたいという方におすすめです。
また、キッチンやバスルームを共有とすることで、完全分離型よりも建築コストを抑えられるというメリットがあります。
一方で、共用部の使い方や利用する時間帯などで意見が対立し、トラブルになりやすい点はデメリットといえるでしょう。

完全同居型

完全同居型とは、寝室や子ども部屋などの個室をのぞき、ほぼすべての生活スペースを共有する二世帯住宅のことです。
家事や育児を互いに助け合っておこなえるうえ、建築費を抑えられるというメリットがあります。
また間取りが通常の住宅とほぼ変わらないため、将来子世帯のみで暮らす際も大規模なリフォームが必要ありません。
ただし、お互いのプライバシーを確保しづらく、生活音に気を使わなければならないなどのデメリットもあります。

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不動産売却で二世帯住宅が売れにくい理由とは？

冒頭でも触れたように、二世帯住宅は一般的な住宅よりも売れにくいとされています。
より好条件でスムーズに売却するには、売れにくいとされる理由を把握して対処することが大切です。
ここからは、二世帯住宅が売れにくいといわれる理由を3つ解説します。

一般的な住宅に比べて需要が低い

少子高齢化や核家族化が進むとともに、祖父母と親子世代が同居する「三世代世帯」の需要も減少しています。
実際に「令和2年国勢調査」の調査結果では、5人以上の世帯の割合は2015年に比べて10％以上も減少しています。
マイホームの購入を検討している方は、夫婦もしくは夫婦と子どもといった家族構成であることがほとんどです。
親世帯や子世帯との同居を目的として住宅を探す方は少ないため、二世帯住宅が売れにくいといわれる原因となっています。

売り出し価格が高くなりやすい

二世帯住宅は新築時のコストが高くなりやすいため、売主としてもなかなか低い価格で売り出す決断ができません。
なかでも完全分離型は、設備や部屋数が多く土地面積も広くなりやすいため、その分売り出し価格も高くなりがちです。
その結果、中古住宅の相場よりも大幅に高い印象を買主に与えてしまい、なかなか売れない原因となっています。

心理的瑕疵物件の疑念を抱かれやすい

二世帯住宅は、子世帯の離婚や親の死などをきっかけに売り出すことが少なくありません。
このような売却理由は、買主にマイナスなイメージを与えがちで、懸念される傾向にあります。
とくに築年数が浅いと「なぜこんなに早くに売り出すんだろう」と疑念を抱く方もいらっしゃるでしょう。
物件に疑念を抱いたまま購入する方は少ないため、マイナスなイメージを与えやすい二世帯住宅は売れにくくなってしまいます。
とはいえ、買主の購入意欲を削ぐような情報がある場合には、それを隠して売却してはいけません。
たとえば親の死亡により二世帯住宅を売却する場合、亡くなった状況などによっては心理的瑕疵物件に該当します。
心理的瑕疵とは、買主が事前に知っていたら購入を躊躇するであろう事柄のことです。
物件に心理的瑕疵がある場合は、必ず買主にその事実を伝えてから取引しなければなりません。
マイナスな情報を隠して売却した場合、損害賠償や契約解除を請求される可能性があります。
トラブルを避けるためにも「これも心理的瑕疵にあたるかな？」と思うことがあれば、不動産会社にご相談ください。

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売れにくい不動産とされる二世帯住宅をスムーズに売却するコツ

二世帯住宅が売れにくいとわかったところで、どのように対処すれば良いのでしょうか。
二世帯住宅を売却する手段として、おもに以下3つの方法が考えられます。

リフォーム後に売り出す

二世帯住宅をリフォームし、通常の一戸建てにしてから売り出す方法もあります。
とくに完全分離型は間取りが特殊なため、リフォームにより間取りを変更すれば買主がみつかりやすくなるでしょう。
ただし、リフォームをするには数十万円～数百万円ほどの費用がかかるうえ、全額回収できるとは限りません。
また近年は、中古住宅を安く購入して自分好みにリフォームしたいと考える方が多い傾向にあります。
リフォームは売主の趣味や好みが反映されるため、売主側でおこなったリフォームがマイナスになるかもしれません。
これらのリスクを考慮すると、大規模なリフォームはせずに、最低限の修繕程度にとどめておくのがおすすめです。

収益物件として売却する

完全分離型の二世帯住宅であれば、シェアハウスや賃貸住宅、賃貸併用住宅として売り出すのも選択肢の1つです。
収益性が見込める場合は、自宅の購入と不動産投資を兼ねて賃貸併用住宅を探している方や、不動産投資家に売却できる可能性があります。
ただし、立地が悪かったり建物が著しく劣化していたりすると、なかなか買主が見つからずに売れ残ってしまう恐れがあります。
物件価格はどれくらいなのか、いくらくらいの家賃収入が見込めるのかなど、入念なシミュレーションが必要でしょう。

不動産会社に買取を依頼する

中古の二世帯住宅はそもそもの需要が少ないため、リフォームをしても売れない可能性があります。
また収益物件として売却するにも、不動産の知識が乏しい個人ではなかなか難しいのが現状です。
もし時間をかけずに確実に売却したい場合は、不動産会社による買取を検討しましょう。
買取であれば不動産会社が直接物件を買い取るため、1週間から1か月ほどで現金を受け取れます。
さらに、買い取った物件は不動産会社が修繕などをして再販するため、売主側でリフォームをおこなう必要もありません。

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まとめ

二世帯住宅は間取りが特殊なうえ、そもそもの需要が少ないため売却が難しいとされています。
リフォームの実施や収益物件として売る方法もありますが、もっともおすすめなのは買取を依頼することです。
早く現金化したい方や確実に売却したい方は、買取を第一優先に考えると良いでしょう。
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