任意売却したら税金はかかる？譲渡所得税や税金滞納時のケースを解説

経済的な理由により任意売却を検討する際は、税金がかかるのか気になるところでしょう。
この記事では、任意売却時に税金はかかるのか、任意売却後の譲渡所得税や税金を滞納している場合でも任意売却ができるのかについて解説します。
明石市で任意売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

任意売却に税金はかかる？

任意売却とは、住宅ローンを滞納したときに、借入先の金融機関から合意を得て家を売却する方法です。
強制競売によらずに家を売却し、売却代金で滞納した住宅ローンを返済するのです。
任意売却においても、通常の不動産売却と同じように以下の税金がかかります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、一般的に所得税・復興特別所得税・住民税を指します。
不動産を売却して利益を得た場合、譲渡所得税を支払う必要があります。
任意売却における譲渡所得税の詳細については、次章をご覧ください。

印紙税

不動産を売却する際には、売買契約書に収入印紙を貼る形式で印紙税を納める必要があります。
売買契約金額に応じて税額が決まり、売買契約金額が大きいほど税額も上がります。
令和6年3月末までは軽減税率が適用され、税額は200円から48万円です。

登録免許税

住宅ローンで家を購入する場合、借入先の金融機関は家を担保にすることができます。
つまり、契約者が住宅ローンを返せなくなった場合、金融機関は担保の家を取り上げることができるのです。
この権利は「抵当権」と呼ばれ、契約者が住宅ローンを全額返済したときに抹消できます。
任意売却の際は、抵当権を抹消する必要があり、その手続きに登録免許税がかかります。
抵当権抹消の申請にかかる登録免許税は、1件につき一律1,000円です。

消費税

消費税は、売主が事業者か個人かによって取り扱いが異なります。
事業者が不動産を任意売却する場合は、買主は購入時に消費税を納めるため、事業者は売却代金に対して消費税がかかります。
なお、土地と建物を一括して売却する場合、土地は原則消費税の課税対象外です。
建物の価格のみに消費税がかかります。
個人が個人所有の不動産を任意売却する場合は、消費税の納税義務はありません。
ただし、仲介手数料や弁護士費用などの付帯費用には消費税がかかります。
また、賃貸マンションのように個人所有の不動産が収益を生む場合は、事業用資産とみなされ、消費税の課税対象となります。
土地については、消費税法上、原則として非課税ですが、駐車場など事業用として使用している場合は消費税の課税対象です。

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任意売却で譲渡所得税がかかることは少ない？

不動産を任意売却する際は、譲渡所得税がかからないケースが多いです。
譲渡所得税は、不動産を売って売却益が出たときにかかる税金です。
しかし、ほとんどの任意売却では、不動産の価値が下がっているため、利益は出ません。

譲渡所得税の計算方法とは

譲渡所得税は、以下のように計算します。
譲渡所得税＝（売却価格－取得費－譲渡費用）×税率
売却益（譲渡所得）は、売却価格から不動産の取得費と売却時にかかった譲渡費用を差し引いて計算します。
取得費は購入代金や不動産取得税など、譲渡費用は売却時の仲介手数料などが挙げられます。
つまり、譲渡所得税がかかるのは、不動産の取得や売却にかかった費用よりも高く売却できたときだけです。
なお、税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。

譲渡所得税の特例とは

任意売却で自宅を売却する場合は、譲渡所得税を軽減できる以下の特例があります。

• 3,000万円の特別控除
• 強制換価等による特例

「3,000万円の特別控除」は、自宅を売却して利益が出た場合、その利益から最高3,000万円まで差し引くことができる特例です。
つまり、売却益が3,000万円以下になれば、譲渡所得税はかかりません。
ただし、「3,000万円の特別控除」の特例は投資用や事業用の不動産には適用されないため、ご注意ください。
強制換価等による特例は、売主に資力がなく、借金の返済が著しく困難な場合に、特定の所得税が免除される特例です。
任意売却で自宅を売却するときにも、条件に当てはまる場合は特例が適用となり、譲渡所得税がかかりません。

譲渡所得税がかかるケースとは

まれに、任意売却で譲渡所得を支払わなければならないケースがあります。
たとえば、相続や書類の紛失などで不動産を取得したときの価格がわからない場合は売却金額の5％を取得費として譲渡所得の計算をするため、譲渡所得税が発生します。
少額の住宅ローンを売却と同時に完済でき、手元に売却代金が残った場合も、強制換価等による特例が適用されないため、譲渡所得税が発生するケースが多いです。
自宅以外を売却した場合も、3,000万円の特別控除が適用されないため、譲渡所得税がかかるでしょう。

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税金を滞納していても任意売却できる？

住宅ローンの支払いが苦しい方は、固定資産税や住民税などの税金を滞納していることもあるでしょう。
そんなときは自宅を任意売却し、滞納した税金の支払いに充てたいところですよね。
自宅の任意売却で現金が手に入れば、借金や滞納した税金の返済に充てることができるため、経済状況を改善できる可能性があります。

任意売却が認められないケース

状況によっては任意売却が認められない場合もあるため、注意が必要です。
たとえば、未返済の債務があまりにも高額な場合、自宅を任意売却しても全額返済できない可能性があります。
その場合は、自宅を失うことで生活基盤が崩れ、さらに借金が増えるリスクがあります。
また、税金滞納時に役所からの連絡を避けていた場合、任意売却が認められないこともあるため、ご注意ください。

自宅を差し押さえされているケース

固定資産税や都市計画税、住民税などの地方税を滞納していると、行政によって自宅が差し押さえられることがあります。
差し押さえられた自宅を任意売却するには、差し押さえの解除が必要です。
差し押さえの解除は、行政との交渉次第になります。
基本的に、売却代金から納税が可能と判断されれば、差し押さえは解除されるでしょう。
任意売却で得たお金は、ローンの返済に充てるのが一般的です。
しかし、債権者である金融機関との交渉次第では、滞納している税金の補填に充てることもできます。
任意売却後もローンの返済が残っている場合、引き続き返済が必要です。
そのため、残ったローンの返済計画を立てるだけでなく、滞納している税金の返済方法についても金融機関と話し合う必要があります。
滞納している税金を納税して生活を立て直さないと債務の返済が滞る可能性があるため、金融機関も相談に応じるでしょう。

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まとめ

自宅を任意売却した際にかかる税金は、一般的に譲渡所得税・登録免許税・印紙税・消費税です。
ただし、譲渡所得税は売却益に対して課税されるため、任意売却ではかからないことが多いです。
固定資産税などの税金を滞納している場合でも任意売却は可能ですが、役所からの連絡を避けていると許可が下りないこともあるためご注意ください。
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