未登記の不動産を相続する方法！未登記になる理由と放置するリスクを解説

親が亡くなり不動産を相続したら、相続登記により名義変更をおこなう必要があります。
しかし、いざ法務局に足を運んでみると、未登記物件だったというケースは少なくありません。
そこで今回は、不動産が未登記になる理由やそのままにするリスクなどを解説します。
明石市で不動産を相続するご予定の方は、ぜひ参考になさってください。

相続で未登記の不動産が生じる理由とは？

登記とは、不動産の状況や所有者、権利関係などの情報を帳簿（登記簿）に記載・公示することです。
登記簿には、大きく分けて以下3つのことが記載されています。

• 表題部：所在や地番（番号）、種類、面積など
• 甲区：不動産の所有者
• 乙区：抵当権など不動産に設定されている所有権以外の権利

はじめに表題部が作られ、その後甲区、乙区という順序で作成するのが原則です。
はじめに作成する表題部なければ、甲区も乙区もありません。
つまり未登記とは、この表題部が作られていない状態のことを指します。
それでは、なぜ未登記の不動産が存在するのでしょうか。
ここからは、未登記の不動産が生まれる理由や未登記かどうかの確認方法などを解説します。

なぜ未登記の不動産が存在する？

建物を新築や増築、解体した場合、1か月以内に表題登記をおこなわなければなりません。
これは不動産登記法によって義務付けられており、登記を怠ると過料が科されることになっています。
しかし不動産を売買したり、増築でローンを組んだりしない限りは、表題登記がなくても不便を感じません。
義務付けられているとはいえ、法務局から催促されることないため、登記せずにいる方が多いのが現状です。
また、自己資金で建てられた住宅の場合も、未登記になっている可能性があります。
金融機関から融資を受ける場合、建物に抵当権（自宅を担保に取る権利）を設定するため、登記簿の作成は必須です。
しかし、住宅ローンを組まないとなれば、登記をしなくても実務上困ることはありません。
そのため、登記をせずにそのまま時間が経過してしまい、未登記物件として扱われるケースも多いです。

未登記物件はどうやって確認する？

固定資産税を支払っているからといって、その不動産が登記されているとは限りません。
登記の管理は国、固定資産税の管理は市区町村と、管轄する役所が別だからです。
もし所有する不動産が未登記物件かどうか気になる場合は、以下の方法で確認できます。

• 固定資産税の納税通知書を確認する
• 法務局で登記簿謄本をとる

固定資産税の納税通知書が手元にある場合は、家屋番号を確認してみましょう。
そこが空欄になっているもしくは未登記家屋と記載されている場合、その建物は未登記です。
納税通知書がなければ、法務局に出向いて確認する方法もあります。
建物が未登記の場合、そもそも登記簿謄本を取得することができません。
つまり法務局で登記簿謄本の交付申請をしたものの、登記簿が出てこなかった場合は未登記状態となります。

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相続で未登記の不動産をそのままにするリスクとは？

未登記の不動産は、そのまま放置しているとさまざまなリスクが生じます。
不動産の有効活用ができないだけでなく、場合によっては多額の支払いが生じることもあるため注意が必要です。
ここからは、未登記物件をそのままにするデメリットやリスクを解説します。

過料が課される可能性がある

新築や増築などにより表題部に変更が生じたときは、1か月以内に登記申請をしなければなりません。
登記を怠った場合、10万円以下の過料が科されるため注意が必要です。
甲区や乙区の登記は義務ではありませんが、2024年度から相続登記については義務化されることが決定しています。
こちらも登記を怠ると、10万円以下の過料が課される可能性があるためご注意ください。

売却が困難

未登記物件でも売買は可能ですが、買主はローンが組めないため、現金一括で購入することになります。
数百～数千万円を現金で支払える方はほとんどおらず、不動産が売れ残る原因となるでしょう。
不動産は売れ残り感が出るとさらに売却が困難になるため、大幅な値下げが必要になる可能性があります。

相続人の数が増えてしまう

未登記物件をそのままにしておくと、2次・3次相続が発生して相続人がどんどん増えていきます。
いざ不動産を売却や賃貸しようにも、その際は相続人全員から同意を得なければなりません。
仮に誰か1人でも反対する相続人がいれば、不動産を有効活用できずにさらに放置することになってしまいます。

過去分の固定資産税を請求される可能性がある

住宅を建てた場合、土地にかかる固定資産税や都市計画税は、特例の適用によって軽減されます。
登記自体が特例に関係するわけではありませんが、未登記だと市区町村に建物の存在を認識されない可能性があります。
このような場合は、建物を課税してもらうよう市区町村に申し出ることになりますが、その際に登記を促されることが多いようです。
なお、建物の存在を認識されずに課税されなかった期間については、過去にさかのぼって数年間分を請求される可能性があります。

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未登記の不動産を相続する方法とは

未登記物件を相続する場合、まず表題登記からおこなう必要があります。
相続開始から登記をおこなうまでの流れは以下のとおりです。

• 建物を誰が相続するのかを決める
• 遺産分割協議書を作成する
• 「表題登記」を法務局に申請する
• 「権利部登記」（所有権保存登記）を申請する

ここからは上記の手順において注意したいポイントを解説します。

遺産分割協議書の書き方

不動産を相続する方が決まったら、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書とは、相続人同士で話し合った内容をまとめた書面です。
遺産分割協議書を作成する際、本来であれば登記簿謄本を参考にしますが、未登記物件は登記簿謄本がありません。
そのため登記簿謄本のかわりに、固定資産記載事項証明書や名寄帳に記載されている内容をもとに物件情報を記載します。
記載する項目は、不動産の所在・種類・構造・床面積などです。
また、未登記建物として相続する旨も必ず記載しましょう。
これにより、誰が未登記物件を相続するのかということが相続人間で有効となります。

表題登記は土地家屋調査士に依頼する

表題登記は土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
表題登記をおこなうには、土地の測量や建物の図面作成などが必要なためです。
また申請時には建築時の書類なども必要ですが、相続した古い建物などでは書類の準備が難しいこともあるでしょう。
手続き当日に慌てないためにも、事前に法務局にかけあい、必要書類を確認しておくことをおすすめします。

権利部登記は司法書士に依頼する

表題登記が済んで登記簿が作成されたら、続いて権利部登記をおこないます。
権利部の登記は自分でもおこなえますが、書類を集めたり法務局へ出向いたりと手間がかかります。
本業が忙しい、不動産が遠方にあるなどの理由で自分で登記するのが難しい場合は、司法書士に依頼すると良いでしょう。

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まとめ

未登記の不動産を放置すると、売却が困難になったり過料が課されたりと多くのデメリットが生じます。
相続人が増えてメガ共有地になるのを防ぐためにも、未登記物件を相続する際はきちんと登記することが大切です。
「もしかして未登記物件かも？」と思ったら、法務局や固定資産税の納税通知書で確認してみましょう。
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