二世帯住宅の売却は不動産買取がおすすめ？売却しにくい理由やコツを解説

二世帯住宅は一般的な住宅と比較して買主が限られるため、売却するときは「早く売れるだろうか」と心配ですよね。
そこで今回は、二世帯住宅の種類や売却しにくい理由、二世帯住宅を売るコツについて解説します。
明石市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

二世帯住宅の種類とは？

二世帯住宅とは、通常、両親と子の二世帯が1つの屋根の下で暮らすための住宅です。
二世帯住宅には3種類あり、それぞれ共有スペースと独立したスペースがバランスよく配置され、異なるライフスタイルのニーズに応えています。
売却するための最適なアプローチを決定するためには、二世帯住宅の魅力を理解し、自分の二世帯住宅がどの種類に該当するのか確認することが大切です。
この章では、二世帯住宅の種類や特徴を解説します。

①完全分離型

完全分離型とは、各世帯が完全に独立した居住空間を持つタイプの二世帯住宅です。
完全分離型には、各階が独立した住まいとして機能する上下分離型と、長屋のように壁で仕切られた横並び型があります。
居住空間が完全に分離しているため、電気、水道、ガスなどのライフラインは、各世帯に個別に接続され、請求される点も特徴的です。
このため、売却する際は、双方のプライバシーが守られ、使用料金などのトラブルを最小限に抑えることができる点をメリットとしてアピールできます。
建築基準法上は、長屋や共同住宅に該当し、他人同士の別世帯がそれぞれ居住することも可能です。
二世帯住宅としてだけでなく、賃貸物件として売却する方法もあります。

②一部共有型

一部共有型とは、共有スペースとプライベートスペースが混在しているタイプの二世帯住宅です。
たとえば、玄関やキッチン、バスルームなどは共有するが、寝室やトイレなどは各世帯の専用スペースを確保する住宅などが挙げられます。
一部共有型は、プライバシーを確保しつつも適度にコミュニケーションを取りたい家庭に向いています。
完全分離型と比較すると、建築コストや水道光熱費を抑えられるメリットがある一方で、共有スペースの使用時間などをめぐってトラブルになりやすい点がデメリットです。

③完全同居型

完全同居型とは、寝室以外を共有する、共同生活タイプの二世帯住宅です。
家事や育児、介護など、助け合いながら生活できる点が特徴的で、間取りも一般的な住宅とほぼ変わりません。
ただし、一般的な住宅よりは面積が広い傾向にあります。
ほかの種類の二世帯住宅と比較すると建築コストが抑えられるメリットがある一方で、二世帯間のプライバシーが確保されにくい点がデメリットです。

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二世帯住宅が売れにくい理由とは？

二世帯住宅は、特定の購買層にとって魅力的な特徴を持つ一方で、売却しにくいこともあります。
そのため、売れにくい理由を理解することは、売却活動を成功させる鍵になります。
二世帯住宅が売れにくい理由は、主に以下の4点です。

①需要が低い

第一の理由は、潜在的な購入者が比較的少ないという点です。
二世帯住宅は、親子で暮らしたいなど、特定のライフスタイルに合わせた構造のため、すべての方にアピールできるわけではありません。
たとえば「両親に育児を手伝ってもらいたい」や「両親が高齢のため心配」など、親世帯と子世帯がプライベートを確保しつつも一つの住宅に住むことを希望する家族にとって、二世帯住宅は有益です。
しかし、すべての家族がそのような条件や希望を持っているわけではないため、需要が低い傾向にあり、一般的に売れにくいのです。

②売り出し価格の高さ

二世帯住宅は、一般的な一戸建て住宅に比べて面積が広く、完全分離型の場合はキッチンやバスルームが2つあるなど設備が充実しているため、売り出し価格が高くなる傾向にあります。
そのため、安い価格で中古住宅を求める購入者のニーズに合わず、売却が成立しづらいです。

③売却理由がネガティブなことが多い

二世帯住宅は、親の死や家族の離婚などの理由で売却するケースが多いです。
ネガティブな理由による売却は、新たな人生の一歩を踏み出そうとしている買主に対して、心理的に抵抗を与えます。
とくに、売却理由に心理的瑕疵がある場合は、買主の購入意欲を低下させます。
心理的瑕疵とは、不動産取引において、買主に心理的な抵抗が生じる恐れのある事柄のことです。
たとえば、物件内で自殺や他殺、事故死や孤独死などがあった場合は心理的瑕疵として買主に告知する必要があります。
物件のネガティブな情報を隠して売買すると、損害賠償請求や契約解除につながることもあるため、ご注意ください。

④間取りが希望と合わない

二世帯住宅は3種類あるため、購入層の希望する間取りのニーズに合わなくて売却が困難になるケースもあります。
たとえば、完全分離型を希望する買主に完全同居型の二世帯住宅は条件が合わず、リフォームするにしても費用がかかります。
とくに、完全同居型は、生活音や共有スペースの使用などについてトラブルになるケースがあるため、買主からは忌避されやすいです。

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不動産買取がおすすめ？二世帯住宅を売却する3つのコツ

前章で述べたように二世帯住宅を売却するのはむずかしい傾向にありますが、決して不可能ではありません。
二世帯住宅を売却するコツは、以下のとおりです。

コツ①リフォームして売却

二世帯住宅の購入希望者は限られるため、一戸建て住宅にリフォームして売却する方法があります。
たとえば、2つある玄関やキッチンを1つにまとめたり、住宅設備を1つにまとめたりなどのリフォームをすることによって需要が上がる可能性があります。
さらに、キッチンやバスルームを新しくしたり、古くなった備品を取り替えたり、構造上の問題を修復したりするなどのリフォームをすると物件の魅力が上がるでしょう。

コツ②収益物件として売却

完全分離型の二世帯住宅は、賃貸物件やシェアハウスに活用できるため、収益物件として不動産投資家に売却するのも1つの手です。
また、二世帯住宅のうち片方は居住用、もう片方は賃貸用など、賃貸併用住宅として売却することも可能です。
ただし、賃貸需要や家賃の設定など、収益性が見込めないと売り出し価格の値下げを要求される可能性もあるため、ご注意ください。
たとえば、駅から離れている、近隣の家賃相場が低いなど、収益性が低いとみなされた場合は、二世帯住宅として売却するよりも売却価格が下がる恐れがあります。

コツ③不動産会社に買取依頼

二世帯住宅の売却は、前章でも述べたとおり購入者が限られているため、不動産会社に買取依頼をするのがおすすめです。
不動産会社に買取依頼をすると、不動産会社と直接売買することになるため、市場に売り出して買主を探すよりも早く売却することができます。
とくに、完全分離型の二世帯住宅は面積が広くて売り出し価格も一般的な中古住宅と比較して割高になる傾向にあるため、なかなか買主が見つかりません。
不動産会社への買取依頼は、相場よりも売却価格が下がる可能性がありますが、物件が長期間売れ残るような場合には有効な選択肢となります。
また、仲介手数料やリフォーム費用をかけずに売却できるため、売却にかかる費用や時間をかけずに早く売却したい方におすすめです。

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まとめ

二世帯住宅には、完全分離型と一部共有型、完全同居型の3種類があり、売却する際はそれぞれの特徴を踏まえて魅力をアピールしましょう。
二世帯住宅が売れにくい理由は、需要の低さや売り出し価格の高さ、売却理由や間取りが挙げられます。
そのため、リフォームや収益物件としての売却、不動産会社に買取依頼するのが売却のコツです。
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