市街化調整区域では不動産買取がおすすめ！売却しにくい理由を解説

不動産を売却する際に、所有している土地が市街化調整区域であり、売却できるのか不安に思っている方もおられるのではないでしょうか。
所有している土地がこの市街化調整区域だった場合、不動産売却がしにくい可能性があるため注意が必要です。
そこで、市街化調整区域とは何かや売却しにくい理由について、また市街化調整区域でも不動産を売却・買取しやすくするコツを解説します。
明石市で不動産買取をご検討中の方は、ぜひこの記事をチェックしてみてください。

不動産買取がおすすめ？「市街化調整区域」とは？

土地は都市計画法により、無秩序開発防止や計画的な市街化を図るために区域区分が指定されています。
ここでは、区分区域のなかの1つの「市街化調整区域」について解説します。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは「市街化を抑制すべき区域」のことです。
利便性や商業施設の充実よりも自然や景観を重視しているため、新たな建設や増築には行政の許可が必要になります。
「市街化調整区域」と特徴が対照的なのが「市街化区域」です。
市街化区域とは、街を活性化するために活用するエリアのことで、インフラや商業施設などを優先させるべき地域です。
積極的に開発することで、利便性の向上を重視しています。

市街化調整区域の特徴

市街化調整区域は、新たな建設や増築などが制限されるため、土地の価格が安いのが特徴です。
しかし、土地の評価額自体が下がっているため、固定資産税も安いなどのメリットもあります。
また、市街化区域に比べると交通量も比較的少ないエリアのため、騒音に悩むことなく静かに過ごすことが可能です。
一方で、市街化調整区域は、農業や林業などをおこなう自然を優先としているため、駅やスーパーマーケット、学校などの施設までの距離が遠い点がデメリットです。

市街化調整区域が必要な理由

市街化調整区域が必要な理由は、住環境や自然の保全に配慮のなされない開発を防止するためでもあります。
たとえば、農業が盛んにおこなわれている地域に、ビルや住宅地、商業施設などを建築すると農地が失われていく可能性があります。
このように、乱開発が進まないようにするために、市街化調整区域が必要というわけです。

市街化調整区域の不動産は売却が難しい？買取がおすすめな理由

市街化調整区域は、前述したとおり用途が制限されるため、通常の仲介での売却が難しいことがあります。
仲介による売却が難しいと言われる理由は以下の4つが挙げられます。

• インフラの環境整備がされていないから
• 開発許可を得る必要があるから
• 住宅ローンが組めない可能性がある
• 生活の利便性が悪いから

それぞれの理由について解説します。

理由①インフラの環境整備がされていないから

市街化調整区域は、市街化区域のように水道・電気・ガスなどのインフラが整っていません。
そのため、自分でインフラ整備をおこなう必要が出てきます。
公道が近くにある場合は水道が使えることがありますが、下水道は整備されていない可能性があります。

理由②開発許可を得る必要があるから

市街化調整区域では、新たな建物を建設する際や建て替えをおこなう際も行政の許可を得る必要があります。
そのため、不動産を購入しても開発許可の取得のために多大な手間を強いられることになります。

理由③住宅ローンが組めない可能性がある

市街化調整区域にある不動産だと、住宅ローンを組めない可能性がある点も売却しにくい理由の1つです。
その理由は、市街化区域に比べて金融機関からの担保評価額が低くなってしまうからです。
不動産を購入しようとしても住宅ローンを組めなければ、現金で一括購入するしか手段がありません。
しかし、実際に現金一括で購入することは難しいため、売れにくくなってしまいます。

理由④生活の利便性が悪いから

市街化調整区域は、インフラ環境だけでなく、生活に必要なコンビニエンスストア、スーパーマーケット、駅などが近くにはありません。
つまり、利用するためには遠くまで行く必要があるため、非常に不便に感じることがあるでしょう。
日常生活に必要な施設が建設できない点は、売れない原因の1つです。

仲介での売却よりも買取がおすすめ

市街化調整区域では、インフラ環境がなかったり開発許可の申請が必要であったり、さまざまな理由により売却しにくいのが現状です。
一般的に仲介では不動産会社が買主を探しますが、この方法では売却は難しく売れ残り続ける可能性が高いでしょう。
そこで、おすすめなのが不動産買取です。
不動産買取とは、直接不動産会社へ売却する方法です。
個人の買主を探すのではなく、不動産会社が買取します。
不動産会社が買い取るメリットは、売却活動をして買主を見つける必要がないため早期売却が可能なことです。
すぐに売却でき、なおかつ短期間で現金化できるため、売れ残る心配も不要です。

市街化調整区域の不動産を売却・買取しやすくするコツ

売却しにくいと言われる市街化調整区域の不動産を、売却・買取しやすくするコツを解説します。
ポイントは以下の3つです。

• 地目に応じて売却先を探す
• 転用して売却する
• 開発許可を得る

それぞれの売却・買取しやすくするコツをご説明します。

①地目に応じて売却先を探す

地目に合わせて売却すれば、市街化調整区域でも売却・買取しやすくなります。
地目とは、土地の現状・使用目的などによってその種類を示す区分のことで、登記事項に記されています。
たとえば、地目が「畑」「田」の場合は、農家の方をターゲットにして売り出せば売却できる可能性があるでしょう。

②転用して売却する

地目は、ほかの地目に変更することができるため、売却しやすい地目に変更することで買主が見つかりやすくなります。
市街化調整区域で多い「田」「畑」として売却しても、農業をする方は減少傾向にあるため、農地を転用して「宅地」に変更すれば住宅用の土地を探している方にも売却することが可能です。
ただし、その場合は農業委員会に農地転用の許可申請を提出する必要があります。

③開発許可を得る

市街化調整区域でも開発許可が得られれば、その土地に建物を建設することができます。
とくに市街化区域に近い場合は建築の許可を取りやすいです。
自治体によっては、一定の条件をクリアした市街地調整区域については、開発許可を可能とする規定を設けている場合もあります。
ただし、必要な住宅数があるエリアであること、上下水道の整備が終了しているなど一定の条件を満たしていなければなりません。
開発許可が得られるかどうかは、自治体が定めている規定によるため、まずは各市区町村の都市計画課などに相談をしてみることをおすすめします。
開発の許可を得ていれば、新たな建築ができることをアピールでき、売却や買取に有利に働く可能性が高いと言えるでしょう。

まとめ

市街化調整区域とは、市街化を抑制し自然と景観を優先としているエリアのことです。
そのため、インフラ環境が整っていなかったり、住宅ローンを組めないことがあったりするため、売却しにくい可能性があります。
仲介による不動産売却が難しい場合は、不動産会社へ直接売却する「買取」を検討してみることをおすすめします。
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