不動産売却における告知書とは？その役割や記入の際の注意点を解説

不動産売却の際に必要な「告知書」についてご存じですか？
あまり聞き馴染みのない言葉かもしれませんが、売買契約書や重要事項説明書などと並び、不動産売却においてとても重要な書類の1つです。
そこで今回は、告知書とはどのような書類なのか、誰が記入する書類なのか、記入する際の注意点について解説します。
明石市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

告知書とは？売却する不動産の状況を説明する重要書類！

告知書とは、中古のマンションや一戸建てなどの不動産を売却する際に、売主が買主に対して不動産の状況を伝えるための書類です。
そのため、「物件状況報告書」と呼ばれることもあります。
売却する不動産の瑕疵などを書面にまとめて事前に買主に説明しておくことで、売却後の契約不適合責任やトラブルを回避することが主な目的です。
「付帯設備表」とも役割が似ていますが、付帯設備表は住宅の設備だけに特化した書類であるのに対し、告知書では建物そのものも報告対象となります。
また、建物だけでなく、土地の状態や周辺環境についても報告が必要です。

告知書の書き方とは

告知書を作成する際は、仲介を依頼した不動産会社の書式を利用しましょう。
なお、告知書に決まった書式はありません。
そのため、不動産会社によって使用する書式や表現に少し違いが出ることがありますが、おおまかな形式は共通しているものが多いです。
一般的には、誰が見ても内容が理解しやすいリスト形式になっています。
建物に関する告知書の内容とは
告知書に記載するのは、「建物」「土地」「周辺環境」についてですが、建物に関しては主に下記の項目の報告が求められます。

• 雨漏り
• シロアリ被害
• 建物の傾きや腐食
• 給排水施設の故障や水漏れ

たとえば「雨漏り」に関しては、「現在まで発見していない」「過去にあった」「現在発見している」といった項目があり、該当するものにチェックを入れます。
さらに、過去に雨漏りがあったのであれば「該当箇所はどこか」「修理は済んでいるか」「修理が済んでいる場合はいつ修理したのか」についても記入し、現在雨漏りが発見されているのであれば「該当箇所はどこか」についての記入が必要です。
土地に関する告知書の内容とは
土地に関しては、主に下記の項目について説明が求められます。

• 隣接地との境界線の状況
• 土壌汚染の可能性
• 地盤沈下の有無
• 敷地内の残存物の有無

売却不動産の敷地を店舗や工場など「住宅以外」の用途で使用していた履歴がある場合は、その時期と用途についても記載が必要です。
敷地内に浄化槽や井戸などが残っている場合も、告知書に記載しましょう。
周辺環境に関する告知書の内容とは
周辺環境については、主に下記の項目の説明が求められます。

• 騒音、振動、におい
• 嫌悪施設の有無
• 近隣の建築計画
• 浸水被害などの有無

近隣の建築計画について記載が必要なのは、高層マンションや商業施設などが近くにできることで、日照時間や騒音などの影響を受ける可能性があるからです。
また、「町内会への参加が必須で会費がかかる」など、近隣との申し合わせ事項がある場合も記載しておくと良いでしょう。
さらに、事件、事故、自殺など心理的瑕疵にあたる項目についても把握しているものは記載します。

告知書には不動産のプラス面も記載できる

告知書はマイナスの部分を説明するだけのものではありません。
たとえば、シロアリの予防工事やリフォームを実施した履歴について記載することで、不動産に対する印象を向上させることができます。
また、不動産の状況について専門家が調査をおこなう「インスペクション」を実施している場合は、その調査結果を提示することで買主に安心感をあたえられるでしょう。
過去に不具合があってもきちんと対策や対応を済ませていればプラスのイメージにつながるケースが多いため、アピールできるポイントは告知書で積極的に伝えることをおすすめします。

売却する不動産の告知書は誰が記入するべき？

不動産売却の際の重要事項説明書に関しては、不動産会社が記入するのが一般的です。
では、告知書は誰が記入すべきなのでしょうか。
「重要な書類なのであれば、不動産売却のプロである不動産会社に任せたい」と考える方は多いかもしれません。
しかし、告知書の場合、売主本人による記入が原則となっています。
不動産会社が売主に代わって告知書を書くことで、トラブルを生むケースが多いからです。
まず、不動産の状態に関しては、そこで生活してきた方にしかわからない部分が多くあります。
また、過去に実施したリフォームや修繕に関しても売主にしかわかりません。
不動産会社に伝えて記入するまでのあいだに、伝達ミスが起こる可能性も考えられます。
売主のヒアリングをもとに告知書を作成する業者も存在していますが、告知書には最終的に売主の署名と捺印が必要です。
つまり、誰が告知書を記入したとしても、告知書の内容に関する最終的な責任は売主にあることを理解しておきましょう。
たとえば現在発見されている雨漏りについてなんらかの伝達ミスで告知書に記載されていなかった場合、売主は告知するつもりだったとしても「瑕疵について知っていたのに告知しなかった」として契約不適合責任に問われるリスクがあります。
この場合も、誰が告知書を記入したのかに関わらず、責任は売主が負うことになってしまうのです。
契約不適合責任に問われると、買主から損害賠償や契約解除を求められる可能性があるので注意しましょう。

売却する不動産の告知書を作成する際の注意点とは

不動産売却に向けて告知書を作成する際の注意点について解説します。

注意点1：告知書の記入責任は売主にある

前項でも解説したように、告知書の内容に関する責任は、誰が記入した場合でも売主が負うことになります。
そのため、「記入の仕方がよくわからないから」「記入が面倒だから」といった理由で不動産会社任せにしないよう注意してください。

注意点2：販売開始前に用意する

告知書を最大限に活用するには、不動産の販売開始前に告知書を完成させておきましょう。
内覧の際に告知書を用意できていれば、買主への案内がスムーズになります。
その際の注意点としては、告知書をあわてて作成すると記入漏れなどのミスが発生して危険なことです。
スケジュールには余裕を持って進めてください。

注意点3：対応状況をしっかり記載する

「不動産の不具合を記載するとマイナスイメージになるのでは」と不安に感じる方もいるかもしれません。
しかし、買主が重要視するのは、「不具合にどのような対応がされて、現在どのような状況なのか」という点です。
補修費や再発の心配がないとわかれば、買主も安心して不動産を購入できます。
不具合の対応状況について丁寧に記載することが、買主からの信頼につながると考えましょう。

注意点4：においや騒音は細かく記載する

周辺環境に関する項目で、においや騒音についてはささいな点でも記載しておきましょう。
それらの項目については個人によって感じ方が違うため、「これくらいの車の音なら気にならないだろう」などと売主が勝手に判断してしまうのは危険です。
誰が買主になってもトラブルにならないよう、気になる点はどんな細かな内容でも書いておくことをおすすめします。

まとめ

告知書は、買主に安心感を与え、不動産売買における売主と買主の信頼関係を築くための重要な書類の1つです。
また、不動産の売却後に契約不適合責任のトラブルから売主を守るという大きな役割もあります。
不動産売却の際には、告知書に関する注意点などを踏まえつつ、スケジュールに余裕をもって丁寧に告知書の作成を進めてください。
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