不動産売却前に知りたい譲渡損失とは？税制特例や確定申告の流れを解説

不動産の売却で利益が発生した場合は、確定申告が必要です。
しかし損失が発生してしまった場合でも、確定申告をおこなうことで税制上の特例を活用することができます。
本記事では、譲渡損失とは何か、譲渡損失に対する税制特例や確定申告の手続きについて解説します。
明石市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却するなら知っておきたい譲渡損失とは？

不動産の売却は、必ずしも利益が出るとは限りません。
売却価格が購入時の費用よりも低く、結果的に損失が発生する場合もあります。
不動産の売却で発生した損失は「譲渡損失」と呼びます。
たとえば、何年も前に購入した家を売却する際に、売却価格が購入時に支払った金額よりも低くなっていた場合、この低下した分が譲渡損失です。

譲渡損失の計算方法

では具体的に、譲渡損失はどのように計算するのでしょうか。
まず、売却価格から、取得費と譲渡費用を差し引きます。
取得費とは、不動産取得時に支払った購入代金や、仲介手数料、不動産取得税などです。
物件に建物がある場合は、所有期間中に減価償却した金額に応じて、取得費が減額されます。
正確な取得費を覚えていない場合は、売却価格の5％を概算取得費とすることができます。
一方、譲渡費用とは、不動産を売却する際に発生する費用のことです。
仲介手数料、印紙税、土地を売却するために建物を壊す必要がある場合は解体費用、賃貸物件であれば退去にかかる費用などが含まれます。
売却価格から取得費と譲渡費の合計を差し引いた金額がプラスであれば「譲渡所得」になり、確定申告が必要です。
反対にマイナスであれば「譲渡損失」となり、確定申告は任意になります。

税金の軽減措置

基本的に、譲渡損失の場合は確定申告をする必要はありません。
しかし、先述のとおり、税制上の特例を利用して税金の軽減措置を受けたい場合は、確定申告をおこなう必要があります。
不動産売却で発生した損益は申告分離課税となり、そのほかの所得と分けて申告しますが、譲渡損失の特例が適用された場合はそのほかの所得と損益通算できます。
損益通算とは、所得の計算上生じた損失を、一定の順序に従って、ほかの所得から控除することです。
損益通算によって不動産売却で発生した損失を給与所得や事業所得などと相殺することができ、所得にかかる所得税・住民税を軽減できるのです。

不動産売却における譲渡損失の特例と条件とは？

前章でも述べたとおり、不動産売却で譲渡損失が発生した場合、税制上の特例によりそのほかの所得にかかる税金を軽減することが可能です。
譲渡損失は、給与や事業所得など、ほかの所得と合算して同じ課税年度内に計上することができます。
この合算により、課税所得の合計が効果的に減少するため、税負担が軽減されます。
また、譲渡損失の額が損益通算で控除しきれないほど大きい額の場合は、翌年以降最長3年間に渡り繰越控除が可能です。
譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例は、マイホームを売却した場合と買換えた場合の2種類あります。

特定のマイホームを売却した際の特例

特定のマイホームを売却して譲渡損失が発生した場合は、主に以下の条件を満たすと譲渡損失の特例が受けられます。

• 売却する物件を5年以上所有している
• 売却する物件に10年以上の期間の住宅ローンが残っている
• 住宅ローン残高が売却価格より多い

所有期間は、売却した年の1月1日を基準に数えます。
たとえば、購入したのが2018年6月1日だった場合、2023年7月に売却したとしても1月1日時点では4年7か月となるため、ご注意ください。
特例が適用されると、売却価格で賄えなかった住宅ローン残高と譲渡損失額のうち、少ない方の金額をほかの所得から控除することが可能です。
ただし、合計所得金額が3,000万円以上の年については、特例は適用されません。
合計所得金額とは、事業所得や給与所得など、その年に申告する所得の合計額のことです。

特定のマイホームを買換えた場合の特例

特定のマイホームを売却して新居を購入するにあたって譲渡損失が発生した場合に利用できる特例の条件は、以下のとおりです。

• 売却する物件の所有期間が5年以上
• 売却する前年の1月1日から翌年の12月31日までに新居を購入
• 新居を購入した年の翌年12月31日までの間に入居予定
• 新居の床面積が50㎡以上
• 新居には、期間10年以上の住宅ローン残高がある

なお、売却する物件は敷地面積500㎡までの譲渡損失のみが対象となるので、気をつけましょう。
マイホームの買換えにともなって住宅ローン減税制度を利用する場合は、特例とあわせて申告可能です。
ただし、前述同様に、特例を受ける年の合計所得金額が3,000万円以上の場合は、その年について特例は適用外となります。

不動産売却における譲渡損失の確定申告の方法

譲渡損失の損益通算や繰越控除の特例を受けるには、売却した年の翌年に確定申告が必要です。
特例を受けるための確定申告の流れは、以下のとおりです。

必要書類を集める

まずは、確定申告をおこなう前に、以下の書類を用意しましょう。

• 住民票
• 登記事項証明書の写し
• 売買契約書の写し
• 住宅ローンの残高証明書

買換えに伴う譲渡損失の特例の場合は、登記事項証明書や売買契約書の写しは売却した物件と新居のものをそれぞれ用意しましょう。
また、確定申告の提出日にまでにまだ新居に入居していない場合は、入居予定年月日等が記載された書類も必要です。
住宅ローンの残高証明書は、買換えに伴う譲渡損失の特例の場合は年末時点、売却したマイホームの譲渡損失の特例の場合は売買契約日の前日のものになります。
登記事項証明書は、法務局の窓口やオンラインで取得可能です。

確定申告書の作成

次に、提出する申告書を作成します。
申告書は手書きのほか、国税庁のホームページから作成することも可能です。
記入が必要な書類は以下のとおりです。

• 確定申告書
• 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
• 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書

上記書類は、税務署の窓口または国税庁のホームページで取得できます。

税務署へ提出

確定申告書類の提出方法は、以下の3パターンあります。

• 所轄の税務署へ出向き、窓口で提出
• 所轄の税務署へ郵送
• e-Taxを利用して提出

e-Taxとは、国税電子申告・納税システムのことで、パソコンやスマートフォンから利用できます。
ただし、e-Taxを利用する場合は、マイナンバーカードまたはID・パスワードが必要です。
ID・パスワードは、事前に税務署で手続きが必要となるため、ご注意ください。
確定申告の時期は、毎年2月16日から3月15日までです。
申告時期は税務署や役所が混み合うため、必要書類の取得や提出はなるべく早めに済ませておきましょう。
郵送の場合は、期限内に届くように早めに投函するのがおすすめです。
なお、譲渡損失の特例適用によって、税金の還付がある場合は、確定申告後に指定の金融機関に振り込まれます。

まとめ

不動産を売却して譲渡損失が発生した場合、確定申告をすることで税制の特例が適用され、税負担が軽減されます。
必要な条件を満たせば、譲渡損失額をほかの所得と損益通算でき、最長3年間にわたって繰越控除できます。
確定申告をおこなう際は、登記事項証明書の写しや売買契約書の写しなど、必要書類を早めに用意しておきましょう。
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