抵当権とは？ローン残債のある不動産の売却方法と注意点

マイホームの購入時は、取引金額が大きくなりやすいため、住宅ローンを組むのが一般的です。
しかし、ライフスタイルの変化や買い換えにより、返済中に売却するケースも少なくありません。
ローン残債のある不動産は、抵当権を抹消したうえで売却する必要があります。
今回は、抵当権とはなにか、ローン残債のある不動産の売却方法や注意点を解説します。
明石市で不動産売却を検討しているが、ローン残債がある方はぜひ参考になさってください。

ローン残債のある不動産を売却する際の抵当権とは

まずは、ローン残債のある不動産を売却する際の抵当権とはなにかを解説します。

金融機関が不動産を担保として設定する権利

抵当権とは、返済が不可になったときのために、金融機関が不動産を担保にする権利です。
住宅ローンを支払えなくなった場合、金融機関は担保とする不動産を売却し、返済に充当します。
つまり「弁済ができなくなった際は、マイホームを売って債権を回収しますよ！」という権利を設定することです。
抵当権とは、抵当権設定登記によって設定されます。
抵当権設定登記とは不動産登記のひとつで、法務局でおこないます。
個人でおこなうことも可能ですが、専門的な知識を要する場面も多いため、司法書士へ依頼するのが一般的です。

抵当権を抹消すれば売却できる

ローン残債のある不動産は、抵当権を抹消すれば売却できます。
返済が不可になった場合のための権利なので、完済によって抹消することが可能です。
一般的に、抵当権の設定された不動産はローン残債があると判断されます。
そのため、金融機関は一般的に新たな融資をおこないません。
買主側は抵当権者に債権を主張される恐れがあるため、住宅ローンが使えない不動産を購入するのはリスクが大きいといえます。

抵当権を抹消する方法

ローン残債のある不動産の、抵当権を抹消する流れは下記のとおりです。

• 住宅ローンを完済する
• 必要書類を揃える
• 法務局に申請する
• 法務局で抹消登記がおこなわれたかどうかを確認する

まずはローン残債を一括返済します。
繰り上げ返済となるため、金融機関によっては手数料がかかることがあります。
必要書類は、抵当権抹消登記申請書や住民票、登記識別情報や登記原因証明情報などです。
必要書類が揃ったら、法務局の窓口にて申請手続きをおこないます。
申請後、抹消登記の完了までには1週間～2週間ほどかかるのが一般的です。
住宅ローンを完済したからといって、抵当権は自動的に抹消される訳ではないので注意しましょう。
抹消登記の手続きも、個人でおこなうことが可能ですが、司法書士への依頼がおすすめです。

ローン残債があっても不動産売却する方法

続いて、ローン残債があっても不動産売却する方法を解説します。

売却までの一般的な流れ

ローン残債のある不動産は、下記の流れで売却するのが一般的です。

• ローン残債の金額と査定額を確認する
• 不動産を売り出し販売活動をおこなう
• 買主が見つかったら売買契約を締結する
• 一括返済の申し込みをする
• 決済と引き渡しをおこなう

まずは、ローン残債の金額と査定額の確認です。
この時点でアンダーローンかオーバーローンかを把握できます。
ローン残債の金額と査定額が確認できたら、不動産を売り出し、販売活動を開始しましょう。
買主が見つかったら、売買契約を締結したり重要事項説明の読み合わせなどをおこなったりします。
次の流れは、ローン残債を一括返済するための手続きです。
オーバーローンの場合は不足分を捻出し、決済日までに繰り上げ返済します。
最後に決済と引き渡しをおこない、不動産売却の完了です。

方法1：アンダーローンの場合は売却時に一括返済する

ローン残債が売却価格を下回るアンダーローンの場合、売却時に一括返済すればOKです。
一括返済によって抵当権を抹消でき、不動産売却が可能になります。
売却金で住宅ローンが完済でき、抵当権を外せるのであれば、販売活動中や売買契約の時点でローン残債が残っていても売却可能です。
ただし、「売却価格=手元に残るお金」ではありません。
不動産売却時は、不動産会社に支払う仲介手数料や売買契約書に貼る印紙代、登記費用などさまざまな費用がかかります。
そのため、売却で得た総収入から経費を差し引いた金額が手元に残るお金です。
手元に残ったお金で一括返済できない場合、自己資金などで充当する必要があります。

方法2：オーバーローンの場合は不足分を自己資金で補う

ローン残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合、抵当権を外すことができません。
そのため、不足分を自己資金で補い、完済する必要があります。

方法3：住み替えの場合は住み替えローンを検討

住み替えのために売却する場合、ローン残債が残るなら住み替えローンを組む方法もあります。
住み替えローンとは、新しく組む住宅ローンに、残ったローン残債を上乗せできるものです。
新居の購入資金と、返済しきれなかった住宅ローンと併せた金額で融資を受けられます。
ただし、借り入れ金額が大きくなるがゆえに、審査の基準が厳しくなったり金利が高くなったりするため注意が必要です。
旧居の売却と新居の購入が同時進行となるため、ハードスケジュールになりやすいことも、注意点のひとつとなります。

方法4：リースバックも視野に入れる

リースバックとは、マイホームを売却し、売却後に賃貸契約を締結し住み続けるサービスです。
売却によって所有権がなくなるものの、住み慣れたマイホームに住み続けられるといったメリットがあります。
利用するための条件は、ローン残債よりも、リースバックの価格が高いことです。
リースバックの価格がローン残債を下回っている場合、抵当権を抹消できないため、利用するのは難しいといえます。

ローン残債のある不動産を売却する際の注意点

最後に、ローン残債のある不動産を売却する際の注意点を解説します。

注意点1：築年数が新しくてもローン残債があると売却できない

注意点としてまず挙げられるのが、築年数が新しくてもローン残債があると売却できないことです。
築年数が新しい不動産の場合、高値で売却できる可能性があります。
そのため「築年数の新しいうちに売却しよう！」とお考えになる方も多いでしょう。
しかし、基本的に住宅ローンが残っている物件は売却できません。
ローン残債がある不動産は、築年数が経過しているか否かより、売却によって完済できるかどうかがポイントになります。

注意点2：借り入れしなければならないケースもある

借り入れしなければならないケースがあることも、注意点のひとつです。
先述したとおり、オーバーローンの場合は不足分を自己資金から補う必要があります。
とはいえ、不足分の金額が大きいと、自己資金では足りないこともあるでしょう。
そのような場合は、不動産売却のために借り入れを検討せざるを得ない状況になるかもしれません。

注意点3：任意売却も視野に入れる

ローン残債を支払えなかったり、審査にとおらなかったりする場合は、任意売却を視野に入れます。
任意売却とは、債権者である金融機関から許可をもらったうえで、ローン残債のある不動産を売却することです。
金融機関から許可が出れば、通常の不動産売却と同じように売却の手続きができます。

まとめ

ローン残債のある不動産を売却するためには、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権を抹消するための条件はローン残債の完済なので、完済できるか否かがポイントです。
オーバーローンで不足分を補えない場合は、任意売却を検討するのも、ひとつの方法です。
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