事故物件でも相続税はかかる？相続するか否かの基準と将来的なデメリット

一般的に、相続では「すべての財産を取得する」か「すべての財産を放棄するか」の2択となります。
そのため、やむを得ず事故物件を相続するケースも少なくありません。
では、事故物件であっても相続税は発生するのでしょうか。
今回は、事故物件の相続税や相続するか否かの判断基準、将来的なデメリットを解説します。
明石市で事故物件を相続する予定の方は、ぜひ参考になさってください。

事故物件における相続税とは？

まずは、事故物件における相続税について解説します。

事故物件とは？

事故物件とは、自殺や殺人によって人が亡くなった物件のことです。
物件自体に問題はないものの、心理的に抵抗を感じるような物件を指します。
「その事実を知っていたら購入しなかった」という気持ちが生じる要素がある物件は、事故物件として取り扱われるのが一般的です。
また上記のような気持ちが生じる要素を、心理的瑕疵と呼びます。
瑕疵とは物件に生じている傷や破損などの不具合のことで、雨漏りやシロアリ被害などは物理的瑕疵に該当します。
一方、下記に該当するような心理的瑕疵があると、事故物件として扱われます。

• 自殺・他殺・火災による死者が出た
• 孤独死のあと長期間発見されず、特殊清掃や大規模リフォームがおこなわれた
• 近くに嫌悪施設（暴力団事務所や墓地など）がある

上記のような心理的瑕疵に該当する場合、買主に対してその事実を伝える告知義務が生じます。
もし告知せずに売却・賃貸をおこなった場合、契約が無効になり、賠償金を請求される可能性もあります。
事故物件を相続後に売却される場合は、告知義務をお忘れなきよう、ご留意ください。

事故物件でも相続税が発生する

相続によって取得した物件が事故物件でも、相続税は徴収されます。
事故や事件が起きたとしても、不動産という財産に変わりはないからです。
ただし、心理的瑕疵により利用価値が低いと評価された場合は、相続税が安くなります。
心理的瑕疵の内容などにより異なりますが、事故物件の相続税は通常の物件の9割が目安です。

納付済みの相続税が戻ってくる可能性もある

物件を相続したあとに、事故物件だと発覚するケースも珍しくありません。
そのため、通常の物件と同額の相続税を支払ったとしても、そのあとの調査や提出書類によって、差額分が還付される可能性があります。

事故物件を相続するか否かの判断基準とは？

続いて、事故物件を相続するか否かの判断基準を解説します。

事故物件を相続するか否かの判断基準①：事故物件の立地条件

事故物件が需要の高いエリアにあるなら、相続することをおすすめします。
需要の高いエリアとは、人気のエリア（住みたい街ランキング上位）や、利便性の高い駅から徒歩圏内の場所などです。
人気のエリアは不動産の需要があるため、事故物件でも所有していて損はないといえます。
更地にして土地として売却したり、収益物件に建て替えて家賃収入を得たりすることもできるでしょう。

事故物件を相続するか否かの判断基準②：事故物件の敷地面積

事故物件の敷地が広く、多用途に土地活用ができそうなら相続を検討します。
駐車場や収益物件、トランクルームなどとして活用できれば、安定した収益を得ることも可能です。
ただし、どのような方法が適しているかは、立地条件によって異なります。
住宅地なら月極駐車場やアパート、マンションの多い場所ならトランクルームが重宝されやすい活用方法です。

事故物件を相続するか否かの判断基準③：相続税を支払えるかどうか

先ほどもお伝えしたとおり、事故物件でも相続税は発生します。
相続税は、原則として相続の発生を知った日の翌日から10か月以内に現金で支払います。
そのため、不動産を相続する際は、ある程度の現金を用意しなくてはなりません。
不動産の売却金で相続税を支払うこともできますが、立地条件の良い事故物件以外は10か月以内の売却は難しいでしょう。
しかし、立地条件の良い事故物件は相続税評価額が高くなり、税金の負担も大きくなります。
相続税が支払えない場合は、相続放棄を検討してみてはいかがでしょうか。

事故物件を相続する将来的なデメリットとは？

上記のような判断基準をクリアしているとしても、実際に事故物件を運用するとなると、将来的にさまざまなデメリットが発生する可能性があります。
事故物件を相続するかどうかは、以下のようなこれから起こりうるデメリットも把握したうえで、判断するようにしましょう。

事故物件を相続するデメリット①：空室リスク

デメリットとしてまず挙げられるのが、空室リスクです。
収益物件が事故物件となってしまった場合、心理的瑕疵によって入居者が集まらない可能性があります。
収益物件では、固定資産税や維持管理のコストだけでなく、管理委託費用や入居者募集の広告費など、さまざまな費用の支払いが必要です。
事故物件の噂はすぐに消えるものではないので、空き室の状態が長引きやすく、賃貸経営が圧迫されるリスクがあります。

事故物件を相続するデメリット②：家賃が下落しやすい

空室の状態が長引くほど、家賃を下げざるを得なくなります。
家賃を下げればその分収入が減り、利回りが低くなるのがデメリットです。
入居者がいないあいだにも築年数は経過し、少しずつ資産価値は下がっていきます。
修繕費が大きくなれば、その分経済的に厳しい状況が続くかもしれません。

事故物件を相続するデメリット③：空き家の場合は維持管理が必要

相続した事故物件が空き家の場合、定期的な掃除や換気、見回りが必要になります。
人が住まなくなった家は、閉め切った状態となり老朽化が進んでしまうからです。
適切に維持管理していかないと、室内にカビが発生したり庭木の雑草が伸び放題になってしまったり、さまざまなデメリットが生じます。
空き家だと分かってしまえば、放火や不法侵入といった犯罪の温床にもなり得るでしょう。
事故物件が遠方にある場合は、より管理が難しくなるため、管理会社への委託も検討しなければなりません。

事故物件を相続するデメリット④：近所からの偏見や噂が立ちやすい

事故物件の場合、近所の方から偏見の目で見られやすく、良くない噂が立ちやすいのもデメリットのひとつです。
もし噂が広まってしまえば、入居を躊躇する方が増え、入居者を集めづらくなる可能性があります。
また周囲から奇異の目で見られていると入居者が気づけば、短期間で退去してしまうことも考えられます。
偏見や噂によって入居者が集めづらくなれば、先述した空室リスクや家賃の下落の危険性も高まるので、事故物件周囲の環境や人間関係にも注意しましょう。

デメリットが大きいと感じる場合は売却を検討しよう

このように事故物件を相続すると、将来的に多くのデメリットが発生します。
そのためデメリットを払拭できるようなメリットがない場合は、売却するのがおすすめです。
築年数が新しいうちに売却すれば、事故物件でも売却できる可能性があります。
またそのままでの売却が難しい場合は、解体したうえでの売却も選択肢に入れましょう。

まとめ

たとえ事故物件であっても、相続税が徴収されます。
ただし利用価値の減少が認められる場合は、相続税額が安くなる可能性があります。
事故物件の相続にはデメリットも多いため、活用や管理が難しいと感じる場合は、相続放棄や売却を検討しましょう。
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