不動産売却における媒介契約とは？それぞれのメリットと注意点

不動産売却では、不動産会社と媒介契約を締結するのが一般的です。
媒介契約には3つの種類があるため、売却の目的に適したものを選ぶ必要があります。
今回は媒介契約とはなにか、それぞれのメリットや注意点を解説します。
明石市で土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時の媒介契約とは？

まずは、不動産売却時の媒介契約とはなにかを解説します。

不動産会社に仲介を依頼するための契約

媒介契約とは、不動産会社と結ぶ契約のことです。
土地や建物を売却する際、個人で買主を探すのは困難なため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
媒介契約では「どのような売却活動をおこなうのか？」や「報酬の金額や条件」などについて協議し、契約書を交わします。
売主と不動産会社の依頼関係を明確にし、トラブルを防ぐのが主な目的です。
また、先述したとおり、媒介契約には3つの種類があります。
それぞれ特徴が異なるため、不動産売却時はご自身に合ったものを選ぶのがおすすめです。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
同時に何社と契約を締結しても、問題ありません。
また、一般媒介契約では売主自身で買主を見つけられる、自己発見取引も可能です。
ただし、レインズへの登録と、売主に対する販売活動の報告義務は生じない契約となります。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約です。
ただし、自己発見取引は可能なので、良い条件で購入してくれる方がいれば個人間で取引することもできます。
専任媒介契約の場合、契約から7日以内にレインズへ物件情報の登録が必要です。
売主への販売活動の報告は、14日に1回以上という条件があります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できず、かつ自己発見取引もできない契約です。
3つある媒介契約のなかで、もっとも制限のある種類となります。
また、専属専任媒介契約では、契約から5日以内にレインズへ物件情報の登録が必要です。
売主への販売活動の報告は、7日に1回以上と、専任媒介契約よりも頻度が多くなります。
ちなみにレインズとは、不動産流通機構が運営するネットワークシステムです。
不動産会社専用の物件情報サイトで、売却する不動産の情報を登録したり、売り出し中の物件を検索したりできます。
不特定多数が閲覧できる不動産のポータルサイトとは異なり、不動産会社（会員）のみが利用可能です。

不動産売却における媒介契約それぞれのメリットとデメリット

続いて、不動産売却における媒介契約それぞれのメリットとデメリットを解説します。

一般媒介契約のメリットとデメリット

一般媒介契約のメリットは、幅広く買主を探せるところです。
複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、多くの方に不動産の存在を知ってもらえます。
売主自身で買主を見つけて売却することも可能なので、制限が少なく、比較的自由に売却活動ができるのもメリットです。
また、先述したとおり、一般媒介契約ではレインズへの登録義務が生じません。
そのため、誰にも知られずに不動産売却したい方にも適しています。
デメリットは販売活動の報告義務がないことです。
反響や内覧の有無など、進捗状況を把握できないのが注意点となります。

専任媒介契約のメリットとデメリット

専任媒介契約のメリットは、仲介の依頼を1社に絞れることです。
不動産会社に売却を依頼しつつ、ご自身でも買主を見つけて取引できます。
また、レインズへの登録義務が生じるため、販売活動の進捗状況を確認できるのもメリットです。
土地や建物を売却する際、日々どのような販売活動がおこなわれているのか、気になる方も多いことと思います。
専任媒介契約なら、14日に1度以上のペースで、進捗状況を報告することが可能です。
しかし、専属専任媒介契約に比べると、報告頻度が少なくなります。
レインズへの登録も少し遅くなるのがデメリットです。

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約のメリットは、積極的な売却活動がおこないやすいところです。
先述したとおり、専属専任媒介契約では1社の不動産会社としか媒介契約を締結できません。
買主が見つかった場合、あらかじめ決めた不動産会社を介して取引することになります。
積極的に販売活動を進められるため、早期の売却を目指せるのがメリットです。
また、販売状況の報告頻度も、3つある媒介契約のなかでもっとも高くなります。
レインズへの登録は、契約から5日以内のため、スピーディーに物件の情報を登録することも可能です。
レインズへの登録が早ければ、ほかの不動産会社に情報がすぐに回り、買主を見つけやすくなります。

不動産売却で媒介契約を締結する際の注意点

最後に、不動産売却で媒介契約を締結する際の注意点を解説します。

注意点1：不動産会社の数が多ければ良いわけではない

先述したとおり、一般媒介契約では、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できます。
2社や3社ではなく、10社以上と契約することも可能です。
しかし、不動産会社の数が多いほど、売主側の手間が増えてしまいます。
連絡や手続きの頻度も増えるため、一般媒介契約を選ぶ場合でも数社に絞っておくのがおすすめです。
不動産会社の数が多ければ良いわけではないことを、注意点として押さえておきましょう。

注意点2：物件情報を統一する

物件情報を統一することも、注意点のひとつです。
不動産売却では、土地や建物の情報を不動産会社に伝えることになります。
そのため、複数社に仲介を依頼する場合、価格や最寄り駅前の距離などを統一しなければなりません。
たとえば価格を変更した場合、すべての不動産会社に連絡をしないとA社は2,500万円、B社は2,000万円で広告を出すことになってしまいます。
混乱を招くだけでなく、買主からの信頼を失う恐れもあるでしょう。
物件情報に変更があった際は、速やかな連絡を心掛けてください。

注意点3：内見や申し込みがバッティングする可能性がある

一般媒介契約の場合、同日に内覧の予約が入るケースも珍しくありません。
そのような場合、バッティングしないよう内覧の時間を調整する必要があります。
また、申し込みがバッティングした場合は揉めてしまう可能性があります。
一般的には、申し込み順で事前審査や契約の手続きに入るため、トラブルにならないよう注意なさってください。

早期売却を目指すなら専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめ

先述したとおり、一般媒介契約ではさまざまな注意点が生じます。
そのため、トラブルを避けつつ早期の不動産売却を目指すなら、専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめです。
専任媒介契約または専属専任媒介契約なら、内覧がバッティングする可能性も低く、安心して不動産売却を進められます。

まとめ

不動産売却における媒介契約には、それぞれ異なる特徴やメリットがあります。
デメリットや注意点にも着目しながら、適した契約を選ぶことが大切です。
早期の売却を目指すなら、専任媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。
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