マンション売却で確定申告が必要なケースや計算方法について解説

マンション売却をして利益を得た場合、ご自身で確定申告する必要があります。
また、マンション売却で利益が出なかった場合にも、確定申告をしたほうが良いケースがあることをご存じでしょうか？
そこで今回は、マンション売却後の確定申告の必要性や確定申告の流れ、譲渡所得税の計算方法について解説します。
明石市でマンション売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

利益の有無でどう異なる？マンション売却で確定申告が必要なケースとは

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日に得た所得の総額を計算し、その所得に課税される所得税額を確定して税務署に申告する手続きのことです。
会社勤めをしていて給与所得しかない方であれば、基本的には会社側が税額の確定と納税の手続きを年末調整の際におこなうためご自身で確定申告する必要はありません。
しかし、マンション売却をして利益を得た場合は、ご自身で「譲渡所得税」の確定申告が必要です。
また、損益が出た場合は基本的に確定申告の必要はありませんが、確定申告することで税額控除や還付金が受けられる可能性があります。
つまり、マンション売却をしたら利益の有無に関係なく確定申告をしたほうが良いと考えておきましょう。
ここでは、マンション売却で利益が出た場合と損益が出た場合、それぞれのケースについて解説します。

マンション売却で利益が出た場合

マンションを売却して利益が出た場合は、確定申告が義務付けられています。
不動産を売却して得た利益を譲渡所得と呼び、譲渡所得に対して譲渡所得税が課されるからです。
譲渡所得税にはいろいろな特例や控除や用意されているため、適用されれば結果的に税額がゼロになることもあります。
しかし、そもそも特例や控除を利用するには確定申告が必要な仕組みになっているので注意しましょう。
マンション売却で利益を得た場合に適用できる主な特例は下記のとおりです。
1：3,000万円の特別控除の特例
いくつかの要件を満たしていれば、自宅を売却した際に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
2：10年超所有家減税率の特例
所有期間が10年を超える自宅を売却した際に、税率が軽減される特例です。
通常の「長期譲渡所得」よりも、低い税率が適用されます。
なお、3,000万円の特別控除の特例と併用が可能です。
3：特定居住用財産の買い換え特例
自宅を売却して新たな自宅を購入した場合、一定の要件を満たしていれば譲渡所得に対する課税を繰り延べられる特例です。
あくまで課税が繰り延べられるだけであり、減税されるわけではないので注意しましょう。

マンション売却で損失が出た場合

マンションを売却して損失が出た場合は、課税対象となる譲渡所得が存在しないため、基本的に確定申告は必要ありません。
しかし、損失が出た場合も確定申告することで特例控除が利用できます。
主な特例控除は下記のとおりです。
1：買い換えによる譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
マンション売却で出た損失を、給与所得や事業所得といった別の所得と損益通算できる特例です。
たとえば給与所得500万円の方がマンション売却で1,000万円の損失が出た場合、損益通算すると所得が「－500万」となるため所得税を少なくできます。
また、1年で控除しきれなかった場合は売却の翌年以後3年以内は繰り越しが可能です。
2：特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
こちらは売却する自宅の住宅ローン残債が売却価格を上回る場合に利用できる特例です。
なお、住宅ローンの残債から売却価格を差し引いた金額が、損益通算の限度額となります。

マンション売却後に確定申告する流れと必要書類

マンション売却をしてから確定申告をするまでの流れについて解説します。

確定申告の流れ1：譲渡所得税の計算

まずは、譲渡所得を計算します。
譲渡所得がプラスになるかマイナスになるかがわかったら、適用できる特例についても確認しておきましょう。
譲渡所得税の計算方法については次項で解説します。

確定申告の流れ2：必要書類の準備

税務署で下記の必要書類を手配します。

• 確定申告書B様式
• 分離課税用の確定申告書
• 譲渡所得の内訳書

また、下記の書類についてはご自身で準備が必要です。

• マンション購入時・売却時の売買契約書
• マンション購入時・売却時の諸費用の領収証
• 源泉徴収票

確定申告書作成の流れについては、税務署のホームページで確認可能です。
譲渡所得の計算方法や提出の流れについて不安がある方は、自治体が無料の確定申告相談会を実施していることもあるので確認してみましょう。

確定申告の流れ3：書類の提出

書類の提出は、原則として所轄の税務署でおこないます。
書類を窓口に持参、もしくは郵送しましょう。
また、「e-Tax」を利用すればオンライン上で手続きが完了します。
以上が、確定申告の全体的な流れです。

確定申告の期限に注意しよう

確定申告の期限は、原則としてマンション売却をした翌年の2月16日から3月15日です。
売却した時期によっては、確定申告までの期間が長く空くケースもあるので忘れないようにしましょう。
マンション売却で利益が出た場合は、期間内に確定申告を完了させていないと「無申告税」や「延滞税」を課される可能性があります。

マンション売却時の確定申告に必要な譲渡所得税の計算方法

確定申告の前に、譲渡所得を計算する必要があります。

譲渡所得とは

譲渡所得とはマンション売却で得た利益のことです。
なお、マンションの売却価格そのものではなく、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額のことを指すので注意してください。
譲渡所得の計算方法を式にすると下記のとおりです。
譲渡所得＝マンションの売却価格－（取得費＋譲渡費用）
適用できる特例や控除がある場合は、この計算方法で算出した譲渡所得の金額から差し引きます。

取得費と譲渡費用に含まれる項目とは

取得費とは「マンションを購入するためにかかった費用」、譲渡費用とは「マンションを売却するためにかかった費用」です。
取得費には、主に下記のような項目が含まれます。

• マンションの購入代金
• マンション購入の際にかかった仲介手数料
• マンション購入の際にかかった登録免許税、不動産取得税などの税金
• マンション購入の際にかかったリフォームや増築費用

また、譲渡費用に含まれる主な項目は下記のとおりです。

• マンション売却の際にかかった仲介手数料
• マンション売却の際にかかった印紙税、登録免許税などの税金

取得費と譲渡費用が多くなるほど譲渡所得が少なくなるため、譲渡所得税が安くなります。
そのため、把握できている取得費と譲渡所得は余さず計上しましょう。

譲渡所得税の計算方法とは

譲渡所得税は、下記の計算方法で算出可能です。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
なお、譲渡所得税の税率は、マンションを所有していた期間の長さによって異なります。
所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」であれば、税率は39.63％、所有期間が5年超の「長期譲渡所得」であれば、税率は20.315％です。
ご覧のとおり、短期譲渡所得の期間に売却すると長期譲渡所得より大幅に税率が高くなることも理解しておきましょう。

まとめ

マンション売却で利益を得たら、かならず期限内の確定申告が必要です。
一般的なマンション売却では、「3,000万円の特別控除」を適用すれば譲渡所得税がかからないケースが多いこともご理解いただけたのではないでしょうか。
マンション売却で損失が出た場合も、まずは適用できる特例の有無について確認することをおすすめします。
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