マンション売却における固定資産税の精算方法は？時期や注意点も解説

マンションを所有していると、1年ごとに固定資産税を納める必要があります。
固定資産税とは、1月1日の時点で不動産を所有している方に課税される税金です。
では、マンションを売却した場合、固定資産税はどのように精算するのでしょうか。
今回はマンション売却における固定資産税の精算方法や時期、注意点について解説します。
明石市でマンションの売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

マンション売却における固定資産税の精算方法

まずは、マンション売却における固定資産税の精算方法について解説します。

納税義務者は誰？

先述したとおり、マンションにおける固定資産税の納税義務者は、1月1日の時点の所有者です。
マンションを売却すると、所有権が売主から買主に移りますが、その年は売主が負担しなければなりません。
毎年4月～5月頃に、売主の名前で納付書が送付されます。

日割りで精算するのが一般的

マンション売却の際、固定資産税は日割りで精算し、売主と買主それぞれが負担するのが一般的です。
1月1日時点の所有者に納税義務があるとはいえ、引き渡し後も売主が負担するのは不合理といえます。
まずは売主が全額負担し、引き渡し日（所有権の移転日）以降は、買主が負担するケースが多いです。
マンション売却で固定資産税を精算する際は、下記の計算式を用います。
固定資産税の金額×所有日数÷365日
契約書には「引き渡し日をもって区分する」といった内容を記載するのが一般的です。
また、マンションがあるエリアによって起算日が異なる場合があります。
起算日は法律で決められている訳ではないため、売主と買主の話し合いによって決めることも可能です。
お互いにこだわりがなければ、そのエリアの慣習に従うのが一般的といえるでしょう。
ちなみに、関東地方は1月1日、関西地方は4月1日となるのが一般的です。
明石市の場合、4月1日となるため、精算する際は注意なさってください。

起算日が1月1日の場合の精算方法

固定資産税が10万円のマンションを9月6日に引き渡す場合、起算日が1月1日であれば下記のように精算します。

• 売主の負担：10万円×248日÷365日=6万7,945円
• 買主の負担：10万円×117日÷365日=3万2,055円

1月1日～9月5日までの「248日分」を売主が負担し、9月6日～12月31日までの「117日分」を買主が負担します。

起算日が4月1日の場合の精算方法

起算日が4月1日の場合、下記のように精算します。

• 売主の負担：10万円×158日÷365日=4万3,288円
• 買主の負担：10万円×207日÷365日=5万6,712円

4月1日～9月5日までの「158日分」を売主が負担し、9月6日～3月31日までの「207日分」を買主が負担します。
いつを起算日にするかによって、売主と買主それぞれの負担割合が異なるため、お互いが納得できるよう話し合うことが大切です。

マンション売却における固定資産税の精算時期

続いて、マンション売却における固定資産税の精算時期を見ていきましょう。
固定資産税の精算時期は、2つのパターンがあります。

精算時期1：納税通知書が届いたタイミング

精算時期としてまず挙げられるのが、納税通知書が届いたタイミングです。
マンション売却後、納税通知書が届いたら記載されている固定資産税の金額をもとに精算します。
すでに確定した金額で精算することになるので、それぞれが負担する割合を間違えずに済むのがメリットです。
ただし、納税通知書が届いたあとに買主と連絡を取る必要があります。

精算時期2：売却時に精算する

昨年の税額を参考にし、売却時に精算する方法もあります。
評価替えがなければ、固定資産税の金額は去年と同額になるのが一般的です。
そのため、昨年の税額を参考に、売主と買主それぞれが負担する割合を算出なさってください。
ただし、固定資産税は3年に1度、評価替えがおこなわれます。
評価替えの時期にマンション売却した場合は、昨年の税額と異なる可能性があるため注意しましょう。

精算時期3：今年の分の納税額を参考に改めて精算する

昨年の税額を参考にして精算した場合、実際の納税額と異なる場合があります。
そのような場合は、今年の納税額が確定してから、改めて精算することも可能です。
昨年と今年の納税額が同じであれば、再計算の必要はありません。
もし差額が生じている場合は、買主と相談のうえ再度精算します。
あらかじめ再精算の取り決めについて話し合ったうえ、契約書にその旨を記載しておくことが大切です。

精算時期は不動産会社が決めるのがおすすめ

マンション売却における固定資産税の精算方法や時期は、売主と買主との話し合いで決めることになります。
そのため、どちらかが損することのないよう決めなくてはなりません。
トラブルになるケースもあるため、売却の際に不動産会社にご相談ください。

マンション売却時に固定資産税を精算する際の注意点

最後に、マンション売却時に固定資産税を精算するときの注意点を解説します。

注意点1：買主に固定資産税の納税義務は生じない

注意点としてまず挙げられるのが、買主に固定資産税の納税義務は生じないことです。
先述したとおり、マンションにおける固定資産税の納税義務は、1月1日時点の所有者、つまり売主側にあります。
そのため、年の途中でマンションを売却したとしても、売主に納税義務があることには変わりありません。
買主が「支払いたくない」と主張した場合、精算を巡ってトラブルになる可能性もあるでしょう。
マンション売却における固定資産税は、買主に納税義務がないことを注意点として押さえておいてください。

注意点2：精算金は譲渡所得に含まれる

固定資産税の精算金は、譲渡所得に含まれることも注意点の1つです。
マンション売却で譲渡所得（利益）が出ると、所得税や住民税といった譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税を抑えるためには、譲渡所得を小さくすることがポイントです。
買主から受け取った精算金は、譲渡所得に含まれるため、場合によっては税金の負担が大きくなる可能性があります。
精算金を含めずに申告すると、脱税と見なされる恐れもあるため注意が必要です。

注意点3：起算日が4月1日の場合は買主が金銭的に辛くなることもある

起算日が4月1日で、引き渡しを1月2日～3月31日のあいだにおこなった場合、翌年度の納税通知書が届きます。
買主は精算金を支払ったあと、すぐに翌年分の固定資産税を納めなくてはなりません。
そのため、買主側が金銭的に辛くなる可能性があります。
起算日が4月1日となる場合は、事前に買主にその旨を伝えておくことが大切です。
翌年の固定資産税を支払う必要があることをあらかじめ伝えておけば、トラブルになるリスクも軽減されるでしょう。

まとめ

マンション売却において、固定資産税は買主と相談のうえ精算するのが一般的です。
精算方法や時期についても、理解を深めておくことをおすすめします。
精算方法や時期を巡るトラブルにも注意しましょう。
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