任意売却ができないケースとは？自宅が売れない場合はどうなる？

収入減などで住宅ローンの返済ができない場合、任意売却という方法で自宅を売却できる可能性があります。
しかし、状況によっては任意売却できないこともあるため注意が必要です。
今回は任意売却とはなにか、できないケースは最終的にどうなるのかを解説します。
明石市で任意売却による不動産売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

住宅ローンの返済ができない場合はチェック！任意売却と競売の違いとは？

まずは、住宅ローンの返済ができない場合にチェックしておきたい、任意売却と競売の違いとはなにかを解説します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの残る不動産を、金融機関の合意を得たうえで売却することです。
住宅ローンを使って不動産を購入すると、金融機関は土地や建物に抵当権を設定します。
抵当権とは、債務者が返済できないときに、対象の物件を売却して融資したお金を回収する権利です。
抵当権が設定された物件は売却できないため、抵当権抹消の手続きをおこなわなくてはなりません。
抵当権を抹消するための条件が、住宅ローンの完済です。
そのため、売却するためには売却金などで住宅ローンを完済する必要があります。
しかし、任意売却では、住宅ローンを完済できない場合も一定の条件を満たせば抵当権を抹消してもらうことが可能です。
一般的には、下記のような流れで売却します。

• 金融機関に相談する
• 不動産会社に査定を依頼する
• 査定金額を金融機関に伝え、任意売却の合意を得る
• 合意が得られたら売却活動を開始する

金融機関から合意を得ること以外は、通常の売却と同じように手続きを進めます。

競売との違いとは

競売とは、債権者が抵当権の設定された不動産を強制的に売却することです。
所有者の意思に関係なく、法的な手続きに則って差し押さえられてしまいます。
住宅ローンの返済ができない場合、分割で支払う権利を失い、一括返済を求められます。
一括返済できない場合は競売にかけ、金融機関は融資したお金を回収します。
競売では相場より安く取引されたり、引っ越し日も所有者の意思で決められなかったりするため、デメリットが多いです。
金銭面だけでなく、精神面でも大きな負担となるため、競売になる事態は避けるべきといえるでしょう。
任意売却は強制的に売却されるわけではないので、所有者にとって負担の少ない売却方法といえます。

任意売却できないケースとは？

続いて、任意売却できないケースについて解説します。

できないケース1：金融機関から合意が得られない

できないケースとしてまず挙げられるのが、金融機関からの合意が得られない場合です。
先述したとおり、任意売却の手続きをおこなうためには、金融機関に相談のうえ合意を得なくてはなりません。
そのため、融資を受けている金融機関から許可してもらえない場合、売却できないのです。
合意が得られないケースとして、下記が挙げられます。

• 金銭消費貸借契約を締結してから日が浅い場合
• 売却しても残高が多く残る場合
• 契約書に任意売却は認めない旨の記載がある場合

融資を受けてから2～3年ほどしか経過していない場合、合意を得られないこともあります。
そのため、借り入れして間もない場合は任意売却できない可能性が高いです。
また、不動産を売却しても残債が多く残る場合、金融機関が回収できる金額が少なくなるため、合意してもらえないかもしれません。
そのような場合は、競売にかけたときと比較して、どちらが適しているか説明する必要があります。
さらに、契約書に任意売却は認めない旨の記載がある場合も、任意売却はできないでしょう。
金融機関に相談にいく前に、まずは金銭消費貸借契約書を確認しておくことが大切です。

できないケース2：共有者から許可を得られない場合

不動産が共有名義になっている場合、共有者の許可が必要です。
共有者が配偶者や親族であれば、比較的話し合いがしやすいでしょう。
しかし、親族以外だったり複数人で共有していたりする場合は、全員と連絡を取る必要があるため、時間と労力がかかるのがデメリットです。
合意を得られない場合は、任意売却できないので注意しましょう。

できないケース3：トラブルを抱えている不動産の場合

建築基準法に違反しているなど、不動産になんらかのトラブルが生じている場合も注意が必要です。
増改築により違法建築になっている場合も同様です。
そのような不動産は、買主が融資を受けにくくなるため、任意売却できない可能性があります。

できないケース4：内覧できない場合

先述したとおり、任意売却は通常の売却のように手続きを進めます。
そのため、売却活動も同じようにおこなうのが一般的です。
売却活動をおこなう際は、物件の情報を公開したり内覧したりします。
とくに内覧は、購入の可否を決める大切なポイントです。
なんらかの事情で内覧できない場合、購入してもらえない可能性があるため、任意売却は難しいでしょう。

できないケース5：住むのが難しい場合

そのまま住むのが難しいと、任意売却できない可能性があります。
築年数が古かったり、傷や破損が目立っていたりする場合は注意が必要です。
状態によっては、取り壊し前提で土地を探している買主を待つ必要もあるでしょう。

任意売却できないと最終的にどうなる？

では、任意売却できないと最終的にどうなるのでしょうか。

強制的に「競売」にかけられてしまう

金融機関からの合意が得られない場合、どうなるのかというと、最終的には競売にかけられてしまいます。
任意売却の手続きをおこなう時点で、すでに競売の一歩手前です。
そのため、金融機関は競売の手続きがおこなえるよう準備しています。
しかし、競売は相場より安く取引されるため、融資したお金を回収しにくくなるのがデメリットです。
債権が今後どうなるのか、把握が難しいのもデメリットになるでしょう。
その反面、任意売却は金融機関にもメリットが多いため、認めてもらえるケースが多いです。
とはいえ、任意売却できない場合は、競売の手続きに進むことになります。
競売が開始されると裁判所が所有者に代わって買主を探すためのオークションをおこないます。
所有者は売却金で住宅ローンが完済できない場合、所有権が移転したあとも残債を支払い続けなければなりません。
また、定められた期日までに引っ越しも必要です。

残債を支払えないと「自己破産」になる場合がある

残債の支払いが難しい場合どうなるのかというと、自己破産になることがあります。
自己破産によって、税金や健康保険料など一部を除き、抱えている債務の返済義務がなくなります。
しかし、預貯金や自動車など、資産として取り扱われるものは手放さなければなりません。
自己破産すると、そのあとの生活がどうなるのか不安になるのもデメリットです。
また、自己破産すると連帯保証人に返済義務が生じます。
このように競売になるとデメリットが多いため、返済が難しくなった時点で金融機関に相談するのがおすすめです。

まとめ

任意売却とは、住宅ローンのある自宅を売却する際の有効的な売却方法です。
競売にかけられないための手段ですが、状況によっては任意売却できないケースもあります。
任意売却できない場合、最終的にどうなるのかを知っておくことも大切です。
明石市での不動産売却なら「明石不動産売却センター」へ。
独自の査定方法や各メディアでの広告展開が強みで、お客様に寄り添ったサポートをさせていただきます。
ぜひ、お気軽にお問い合わせください。