土地の相続で起こり得るトラブルとは？ケースごとの解決策を解説！

土地の相続は人生で何度も起こることではないため、相続が発生したらどのように対応すべきかご存じない方がほとんどです。
本稿では、土地の相続で起こりやすい「平等な分割によるトラブル」「相続登記をせずに放置されていたことによるトラブル」「相続税に関するトラブル」と、それぞれの解決策を解説します。
明石市内で相続を控えている方は、ぜひご確認ください。

相続した土地を平等に分割しようとして起こるトラブル

平等な相続は望ましいことですが、土地の分割にはトラブルが付きものです。
ここでは、土地の分割によって発生するトラブルや、トラブルを回避するための解決策を解説します。

土地を平等に分けることで起きるトラブル

ある程度の広さのある土地ならば、相続人の数だけ分筆して相続する方法があります。
単純に分割するので手間もかからず、もっとも平等に分けられると考えられがちですが、どの土地も同じ価値になるように分割できるとは限りません。
土地を平等に分筆できることは稀で、土地の形状がいびつになったり、日当たりが悪い土地が生まれたりと、土地の条件に差が生じることがほとんどです。
土地の条件に差が生じると、それぞれの土地の価値にも差が生じてしまい、平等な分割とは言えなくなってしまうのです。
土地を土地のまま平等に分割することは難しく、相続トラブルが発生しやすくなります。
このような、土地をそのまま分割する方法を現物分割と呼びます。

土地の相続で平等に分割する方法

土地を平等に分割するためには換価分割と代償分割という方法を用いて分割できます。
換価分割とは、土地を売却して得た現金を分割する方法です。
換価分割の注意点には、以下の3点があります。

• 換価分割をすることを遺産分割協議書に記載する
• 土地の売却によって所得税などの税金が課せられる場合がある

換価分割で分配した現金には贈与税は課せられませんが、遺産分割協議書に記載を忘れると贈与とみなされることがあります。
また、売却価格に納得ができない相続人が出てくることもあるため、トラブルを防ぐためには相続人同士でのしっかりとした話し合いが大切です。
換価分割以外には、代償分割という方法があります。
ひとりの相続人が土地を相続し、代償としてほかの相続人にお金やそのほかの財産を渡すことで平等に分割する方法です。
土地を相続する方に代償金を払えるだけの十分な資金があり、土地の評価に対して相続人全員が納得しているのであれば、トラブルが発生しにくくなります。

相続登記をせずに放置されていた土地の相続で起こるトラブル

土地を相続すると、相続登記をおこない、被相続人から相続人に名義変更をしなくてはなりません。
相続登記は2024年4月から義務化され、過去の相続にも適用されるため、とくに注意が必要です。
ここでは、相続登記をしないために起きるトラブルと、その解決策を解説します。

相続登記をせずに放置していた土地を相続するケース

相続登記は義務ではなかったため、相続登記をせずにそのまま利用している土地も少なくありません。
数世代前の故人から名義変更がされていなかった、ということも考えられるのです。
このような土地を相続する場合、名義変更のために莫大な労力がかかる可能性があります。
なぜなら、名義変更のためには過去の相続における相続人に了承を得る必要があるからです。
その相続人が故人であれば、さらにその相続人から了承を得なければならず、多くの相続人とやり取りをすることになるでしょう。
相続人の居場所がわからず名義変更ができなくなる可能性もありますが、実際にそのような土地も存在しています。

未登記の土地を登記する方法とは

相続した土地の名義が祖父だった場合、祖父から父、父から自分へ、最低でも2回の名義変更が必要です。
このケースでは祖父の代の遺産分割協議書が必要ですが、現実的に用意することは難しいでしょう。
祖父の代の遺産分割協議書がなければ、あらためて遺産分割協議書を作成し、当時の相続人に署名・捺印と、名義変更への同意をもらいましょう。
祖父の代の相続人が亡くなっていれば、その相続人による遺産分割協議書への署名・捺印が必要です。
相続人全員から遺産分割協議書に署名と捺印をもらったら、司法書士に依頼して名義変更の手続きを進めましょう。
親族で連絡が取り合えるならば問題は解決しやすいですが、関係性が薄くなっていれば相続人を探すことも大変です。
放置して相続が進むごとに未登記のトラブルは解決が難しくなるので、できるだけ早めに対応することをおすすめします。

土地の相続による相続税のトラブル

不動産の相続に限らず、相続の現場では相続税をめぐるトラブルは少なくありません。
相続税の基本や計算方法を確認し、トラブルを回避しましょう。

相続税とは

相続税は相続財産に対して課せられる税金で、相続財産が多いほど税金も高額になります。
相続税は相続の発生を知った日の翌日から10か月以内に納める必要があり、あまり時間のゆとりがありません。
遺産分割協議がまとまらなければ、相続内容を決定するだけでも相当な時間を要します。
相続税は現金での納付が原則であり、相続した不動産の売却代金で納めることも可能です。
そのようなケースでは、売却期間を見越してスケジュールを組み立てる必要があります。
時間が足りないばかりに安く売却してしまうと、相続人全員が損をすることになるでしょう。
相続税は、税務署の窓口や金融機関、昨今ではコンビニなどでも納められます。
クレジットカードでの決済も可能ですが、それは相続税を抑えられた場合です。
もし、多額の相続税を納める必要があるときには、事前に現金を用意することも忘れてはなりません。

相続税の計算方法

相続税の計算では、遺産総額と基礎控除額が重要なポイントです。
遺産総額はそのまま遺産の合計額ですが、不動産や有価証券、物品など価値の計算が必要な財産もあります。
価値を算出する作業で相続人同士の意見の食い違いが起きると、それだけで調整に時間がかかってしまうでしょう。
基礎控除額とは、遺産総額から差し引ける控除額のことで「3,000万円+相続人の人数×600万円」で算出します。
相続人が3人いる場合は4,800万円が控除されるため、遺産総額が4,800万円以下ならば相続税は課せられません。
具体的な相続税の計算方法は以下のとおりです。
相続税額＝（遺産総額－基礎控除額－葬儀費用や債務）×税率－控除額
税率や控除額は国税庁のホームページなどで確認できるため、それを参照して計算します。
相続税の計算方法について不安が残る場合は、不動産会社や税理士などの専門家に相談すると安心です。

まとめ

土地の相続では、土地を平等に分配することや、未登記問題、相続税によってトラブルが発生することがあります。
相続前に適切な知識を得て早めに対策を講じることで回避できるトラブルもあるため、トラブル事例と解決策について、事前に確認しておきましょう。
相続登記は2024年4月から義務化されるため、とくに注意が必要です。
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