不動産相続でよく起こるトラブルとは？解決方法もご紹介

不動産を含む遺産の相続が原因で、相続人同士でトラブルに発展するケースが多く見られます。
不動産はほかの遺産と異なり分割しにくいため、トラブル回避のためにも事前に対策を講じておくことが大切です。
そこで、不動産を相続する予定がある方に向けて、相続時のトラブルについて3つのケースをもとにご紹介します。
明石市で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産相続時に相続人同士で発生するトラブルと解決策

遺産に不動産が含まれる場合、相続人同士でさまざまなトラブルが生じるおそれがあります。
とくに相続人の人数が多いほど、話がまとまらなくなるでしょう。
ここでは、相続人同士でよく起こるトラブルと、その解決策をご紹介します。

トラブル事例①認知していた子どもなどが名乗り出るケース

遺産分割協議後に、被相続人が生前に認知していた子どもや、離婚した配偶者とのあいだにできた子どもが相続人として名乗り出ることがあります。
その場合、遺産分割協議自体が白紙になることがあるため注意が必要です。
遺産分割協議は相続人全員の同意を得なくてはならず、このような子どもも相続人であるため、再度遺産分割協議をおこなうことになります。

トラブル事例②被相続人と同居していた相続人がいるケース

被相続人と同居していた方が相続人のなかにいると、ほかの相続人とトラブルになることがあります。
同居していた相続人からすれば、自宅の相続を希望するのは自然でしょう。
実際に、被相続人の財産の維持などに貢献していたり、介護をしていたりするような場合は「特別寄与料」を請求できると法律により定められています。
しかし、相続人のなかに反対する方がいれば、遺産分割協議がまとまらず長期化する可能性もあるため注意が必要です。

解決策

上記のようなトラブルの解決には、遺言書が有効です。
遺言書がない場合は遺産分割協議を開くことになりますが、上記のようなケースは話がまとまりにくいでしょう。
遺言書を残しておけば、介護をした方に多く遺産を相続させるなど、被相続人が相続の方法を選ぶことができます。
また、遺言書の内容に沿って相続を進められるため、スムーズに遺産分割をおこなうことができます。
まだ存命の方に対して相続の話は持ちかけにくいものですが、元気なうちに遺言書の作成を依頼することが、トラブルを防ぐうえで大切です。
遺言書を作成する際は、法的に効力のある「公正証書遺言」にしておくことをおすすめします。

不動産相続時に不動産を平等に分ける際のトラブルと解決策

不動産を相続した場合、できるだけ平等に分割したいと思うかもしれません。
しかし、不動産を平等に分割することは難しく、トラブルに発展するケースが多いのが現状です。
不動産を平等に分割するには「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」の4つがあるため、それぞれの分割方法をご紹介します。

現物分割

現物分割とは、相続する土地を相続人で分筆して、一人1筆ずつ所有する方法です。
たとえば、相続人が3人いる場合は3筆に分割にして、それぞれが1筆ずつ所有します。
現物分割は一見すると平等な分割方法に思えますが、実際はそれぞれの土地の状態などが異なる可能性があります。
そのため、分筆した土地の資産価値に差が生まれ、誰がどの土地を相続するかでトラブルになってしまうのです。

換価分割

換価分割とは、不動産を現金化してから相続人で分割する方法です。
分けにくい不動産を1円単位で分けられる現金にしてから分割するため、もっとも平等に分配できる可能性が高くなります。
のちほどお伝えしますが、相続した不動産を売却する際には、事前に相続登記を済ませておく必要があります。

代償分割

代償分割とは、1人の相続人が不動産を相続し、その代わりにほかの相続人に代償金を支払うという分割方法です。
その不動産に住み続けたい方がいる場合に有効な方法ですが、代償金の基準となる不動産の評価方法でトラブルに発展する可能性があります。
また、不動産の相続人に代償金を支払うだけの資金力がない場合、代償分割での分割は困難となるため注意が必要です。

共有分割

共有分割とは、1つの不動産を複数の相続人が共同で相続する方法です。
被相続人の子ども3人で共有分割をおこなう場合、それぞれの持分を3分の1ずつとして登記します。
しかし、共有分割は不動産売却の際に共有者全員の合意を得なくてはならないにも拘わらず、相続が繰り返されてメガ状態になることにより共有者が把握できなくなる可能性があります。
共有者を把握できたとしても全員の同意を得ることは難しいため、将来的に売却を検討している方には向かない分割方法だといえるでしょう。

解決策

それぞれの分割方法のデメリットを考慮すると、トラブルを避けて平等に分割するには「換価分割」がおすすめです。
相続人全員の合意を得る必要はありますが、平等に分割しやすいためトラブルになる可能性は下がるでしょう。
ただし、換価分割は家を売却することになるため、家を手放したくない場合は「代償分割」をおすすめします。

相続した不動産の名義変更ができていなかった際のトラブルと解決策

相続した不動産の所有者が被相続人ではなく、ずいぶん前に亡くなった親族のままであったというケースがあります。
つまり、過去の相続時に名義変更がおこなわれていなかったケースです。
相続登記は2024年4月1日から義務化されますが、これまでは任意であったため故人名義のままの不動産が増加し、社会問題となっていました。
しかし、名義変更がされていない不動産は売却できなかったり、共有持分の場合は現在の所有者が把握できなかったりと、さまざまなデメリットが生じます。
上記のようなケースでは、過去の相続から整理する必要があり、当時の遺産分割協議書などを確認しなければなりません。
遺産分割協議書には、誰が何を相続したのか分割内容の詳細が記載されているため、当時の状況を把握することができます。
もし書類が残っていない場合は改めて遺産分割協議書を作成し、当時の相続人の署名・捺印をもらいに行かなければなりません。
このように、名義変更がされていなかった不動産は遡って手続きをおこなう必要があり、多大な手間を要します。

解決策

上記のようなトラブルに慌てないためにも、生前から不動産の名義人を確認しておくことをおすすめします。
不動産の名義人は、法務局にある登記簿謄本で確認することができます。
また、インターネットからでも確認できるため、相続が発生する前のできるだけ早いうちに確認しておくと良いでしょう。

まとめ

遺産に不動産が含まれている場合、分割方法や名義変更などでトラブルになるおそれがあります。
被相続人が元気なうちに遺言書の作成を依頼したり、不動産の名義人を確認したりすると、相続発生時のトラブルを回避できるでしょう。
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