事故物件リフォームは資産価値を維持できる？リフォーム費用と注意点も解説！

保有している家やアパート、マンションの一室で死亡事故があった場合、リフォームが必要になることがあります。
そこで、事故物件へのリフォームは資産価値の維持につながるのか、リフォーム費用の相場、事故物件リフォームの注意点について解説します。
明石市内で事故物件の売却を検討している方は、事故物件へのリフォームについて確認しましょう。

事故物件リフォームは資産価値維持に有効？

保有している家や、賃貸経営しているアパートやマンションの一室で死亡事故があった場合には、特殊清掃を含め大規模なリフォームが必要になることがあります。
そのリフォームは資産価値維持につながるのか、告知義務についてはどうなるのかご説明します。

死亡事故があった場合にはリフォームが資産価値低下をある程度緩和できる

一般的にリフォームは物件の傷んだ部分や故障したものを元に戻し、使い勝手を向上させ、見栄えが良くなるためにリフォーム前より資産価値が向上します。
しかしながら、事故物件でのリフォームは心理的抵抗を軽減させる効果があるものの、資産価値自体が下がることは避けられません。
死亡事故が合った場合、警察や救急車が来て検死や状況確認、遺体の搬送など少からずとも近所の騒ぎになってしまいます。
その事実を無くすことはできないために、事故前の資産価値と同じ価格を維持できるわけではないのです。
リフォームすることで価値の低下を緩和できる程度であると考えておきましょう。

事故物件をリフォームしても告知義務は無くならない

たとえば賃貸マンション内で死亡事故が発生し、特殊清掃を含めて大規模なリフォーム、フルリノベーションに取り組んだとします。
しかし、その部屋が事故物件であることは変わらないため、賃貸借契約時やそのマンションを売却する場合にも告知義務は無くなりません。
そもそも事故物件を売却するときの事故物件の定義とは、物件内で病死や誤嚥（ごえん）などの自然死以外の死亡があった物件を指します。
自殺や殺人があった物件は事故物件として扱われますが、自然死でも遺体の発見が遅れて腐敗し、特殊清掃が必要になった状況なら事故物件として扱われます。
事故物件の売却時に売主には告知義務があり、買主に対して伝えないまま引き渡すと、買主から損害賠償請求されることもあるでしょう。
告知義務がある以上、相場価格での売却は難しいため、資産価値が下がってしまいます。

事故物件のリフォーム費用の相場とは？

物件が事故物件になってしまった場合、内装の交換からフルリフォームまで、状況に応じたリフォームに取り組む必要が出てくるでしょう。
そのような事故物件のリフォーム費用の相場について解説します。

内装工事

特殊清掃などの必要がなくても、事故があった部屋をそのままにすることは所有者として気持ち良いものではありません。
最低限の作業として、クリーニングやクロスの貼り替えを検討する方もいらっしゃるでしょう。
その場合、クロス貼り替えの目安は1㎡あたり1,000円前後で、このときの面積は床面積ではなく貼り替え面積を指します。
部屋全体のクロス面積を計算する場合、床面積の3倍程度を目安にして計算すると良いでしょう。
その計算に加えて貼り替え金額の2割程度を諸経費や雑費として計算すれば大幅に狂うことはありませんが、詳細が必要な場合は見積もり取得をおすすめします。
床を張り替える場合には床下地から張り替える、床材だけを張り替える、現在の床のうえにリフォーム用のフローリングを敷くなど施工方法によって変わります。
また、床面積によって大幅に変わるので、ファミリータイプのマンションや一戸建ての場合、100万円以上の費用がかかります。

水回りを交換する場合

水回りの交換ではトイレ、洗面化粧台、キッチン、お風呂などを交換することが一般的です。
トイレや洗面化粧台は1か所20万円程度で交換可能ですが、取り付ける商品、現状の配管状況にもよって変わります。
既存のお風呂をユニットバスに交換する場合は50万円から100万円程度、設置方法や扉の大きさなどによって金額が増減します。
キッチンも交換は50万円から100万円程度で、商品グレードや機能によって金額が変動するでしょう。
ユニットバスやキッチンはただ交換するだけなら交換費用だけで済みますが、向きや配置を変えるとなると大規模な工事が必要です。
その場合、もっと費用が大きくなる可能性があります。

フルリノベーションする場合

リノベーションとは室内の構造以外撤去して、再度部屋を作り直す大掛かりな改修工事のことです。
延床面積が30坪程度の一戸建ての内装だけなら700万円から1,000万円程度かかり、さらに外壁や屋根も含めると200～300万円追加されます。
同規模のマンションなら600万円から1,000万円程度で、外壁などは管理組合で修繕するので検討する必要はありません。
もっと規模が小さく30㎡程度のワンルームマンションや1DKタイプの物件の室内をフルリノベーションする場合、300万円から400万円が費用の目安です。

事故物件をリフォームする場合の注意点

事故物件をリフォームするときの主な注意点は「事前に特殊清掃を済ませておくこと」「事故物件であることを伝えること」「希望を明確に伝えること」です。
これらの注意点は具体的にどういうことなのでしょうか。

リフォーム前に特殊清掃を済ませておく

特殊清掃は一般的なハウスクリーニングとは異なり、遺体の血液や体液を除去し、建物を元の状態に戻す清掃方法です。
遺体の発見が遅れて腐食が始まると、血液や体液が内装や床に染み込んでしまいます。
それらを除去し、消毒することを目的にしているのが特殊清掃です。
床下にまで染み込んでいれば床板を剥がして床下の清掃や消毒も実施し、遺品整理や残置物撤去を並行する業者もあるでしょう。
特殊清掃は専門業者でなければ対応できないため、リフォームを依頼する前に特殊清掃を済ませることは前提といえます。

事故物件であることをリフォーム業者に伝える

リフォーム業者によっては事故物件での仕事を受注しなかったり、施工単価を上げる会社もあります。
業者に対する告知義務はありませんが、納得して仕事をしてもらうためには事前に伝えることが注意点です。
あとから事故があった事実を知った場合、途中で契約や工事が打ち切られてしまう可能性もあります。
事前に伝えることで事故物件に適したリフォーム内容を提案してくれることもあるので、リフォーム会社に対してもしっかりと伝えることが重要です。

希望条件を伝える

リフォームや建築が絡む工事では希望や条件をしっかりと伝えることが注意点です。
打ち合わせを曖昧にするとトラブルになりやすいため、事前に希望条件を整理し、メモに書いて打ち合わせ時に持参しましょう。
その際、希望工事内容、工事の範囲、予算を明確にしておくことが重要です。
リフォーム会社と現地で打ち合わせをすると、もっと細かい部分の内容を決定したり、建物の欠陥が見つかることもあります。
それらの修繕などを含めて現地で打ち合わせができれば、トラブルも減るでしょう。

まとめ

事故物件をリフォームすることで資産価値の低下を抑えられますが、告知義務はなくなりません。
リフォーム費用の目安は物件状況や範囲によって変わるので、しっかりと希望条件や事故物件であることを伝えましょう。
明石市内で事故物件の売却を検討されている方は、明石不動産売却センターまでお気軽にご相談ください。