不動産売却益の計算方法とは?節税方法についても解説!

2023-02-07

不動産売却益の計算方法とは?節税方法についても解説!

この記事のハイライト
●不動産の売却益は譲渡所得と呼ばれ、所得として扱われるので税金がかかる
●不動産売却価格から取得費用や諸経費を差し引いて売却益を計算する
●節税方法として居住用財産売却の3,000万円の特別控除などがある

不動産を売却する際に伴って仲介手数料や登記費用などがかかりますが、売却益が出た際にも税金がかかることをご存じでしょうか。
この記事では、不動産売却の売却益とはなにか、その計算方法や節税方法について解説します。
これから明石市内で不動産売却をご検討している方は、ぜひ最後まで確認してみてください。

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不動産の売却益とはどういうもの?

不動産の売却益とはどういうもの?

不動産を売却したときに利益がでると売却益として扱い、課税対象となります。
売却益とは具体的にどういうものなのかを、以下でご説明します。

不動産を売却したときの利益とは?

不動産を売却すれば多額の現金が手元に残ることになるため、その資金で不動産を購入したり、預貯金や支払いに回すほか、住宅ローンの返済に充てたりする方もいるでしょう。
そもそも不動産を売却したときの利益とは、どの部分のお金を示すものなのでしょうか。
売却益とは、不動産を売却したときの費用から、不動産を購入・取得したときにかかった費用を差し引いて精算したものです。
単純に3,000万円で購入した不動産を4,000万円で売却することができれば、1,000万円の売却益が生まれたことになります。
実際には、購入時や売却時に必要になった諸経費や、建物をリフォームしていればそれも取得費に含めるなど細かいルールはあります。
まずは、売れた金額から買った金額を差し引いて経費などを精算して算入したものが、売却益や売却損であると覚えておきましょう。

売却益は所得として扱われる?

不動産売却で発生した売却益は、譲渡所得とも呼ばれます。
譲渡所得は、給与所得や事業所得と同じように所得として扱われるため、税金が課税されるのです。
「不動産を売却して得た所得ならば不動産所得ではないの?」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産所得は不動産を保有することで発生する所得のことです。
具体的にはアパートや借地で得られる賃料収入のことなので、譲渡所得は不動産所得とは異なります。
そして、不動産の譲渡所得があった場合には確定申告をしなければなりません。
会社員など給与所得の方の場合、会社が納税の手続きなどを済ませてくれるので縁がないという方もいらっしゃるかもしれませんが、譲渡所得の申告はご自身で手続きをする必要があります。
毎年2月16日から3月15日の間に税務署で手続きをして必要な税金を納税しますが、確定申告を怠ると、延滞税などペナルティの対象になってしまうので忘れないようにしましょう。

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不動産売却で発生した売却益の計算方法

不動産売却で発生した売却益の計算方法

それでは不動産の売却益、つまり譲渡所得の計算方法について解説します。

不動産の諸経費を計算する

売却時に必要になった諸経費は、売却価格から差し引いて計算できます。
仲介業務を依頼した際の仲介手数料、抵当権の抹消などで司法書士に支払う登記費用、契約時に契約書に貼り付けた印紙税などです。
その他には、解体工事費やリフォーム費用、敷地の測量や面積を修正登記したのならばその費用も算入することが可能です。
ちなみに、取得時にかかった経費も計算する必要があります。
取得時にも仲介手数料や登記費用などを支払うので、それらが明確にわかる領収書や売買契約書などがあれば用意しておきましょう。

取得費を計算する

売却した不動産を購入していて、その価格が売買契約書などで明確にわかる場合には、それが取得費を計算する基準となります。
そこから不動産取得時の諸経費や、建物があるならば建物の減価償却費用を差し引きます。
減価償却費用とは、建物の経年劣化により価値が減ることを費用として計上したものです。
建物は経年劣化するため、築年数が3年と30年では、同じ建物でも価値が大きく変わってきます。
そして、建物の構造がコンクリート造、鉄骨造、木造などでも耐久年数が変わるために、同じ1年でも経年劣化の度合いが変わります。
これらを国が定めた法定耐用年数と比較して計算し、どれくらいの価値が減ったのかを示すのが減価償却費用です。
不動産売却時には、取得費から売却時点の減価償却費用を差し引いて計算しなければなりません。
相続などで取得し、不動産の取得費用が分からない場合には、売却価格の5%を取得費として計算することができます。
この場合、減価償却の計算なども不要なので計算自体は楽になりますが、差し引かれる取得費が小さいために売却益が大きくなり、譲渡所得も大きくなります。
その結果、多額の所得税を納税する必要がでてくるので、取得費がわからないときは可能な限り調査して、取得費を明確にしたほうが良いといえます。

売却益を計算する

諸経費を計算し、減価償却費用を計算したうえで取得費の計算ができれば、売却価格から差し引いて売却益を算出します。
このときの計算で算出された売却益は課税譲渡所得と呼ばれ、ここに税率をかければ譲渡所得税が計算できるようになるのです。
税率は不動産の保有期間が5年以内の短期譲渡所得では39.63%、5年を超える長期譲渡所得では20.315%です。
この税金は一括して所得税として支払われるのではなく、短期譲渡所得では9%の住民税が、長期譲渡所得では5%の住民税も含まれています。

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不動産売却益にかかる税金を節税する方法

不動産売却益にかかる税金を節税する方法

不動産を売却して利益が出れば税金を納税しますが、それにともなういくつかの節税方法があるのでご紹介します。

居住用財産の3,000万円特別控除

居住していたマイホームを売却した場合、売却益から3,000万円を差し引ける「居住用財産3,000万円控除」があります。
これは、現在住んでいる自宅、または転居して3年後の年末までに売却すれば適用されます。
建物を解体した場合にも適用され、解体後1年以内に売買契約が締結されて、住まなくなった日から貸駐車場などとして利用していないことなどが条件としてあります。
その他にも買主が親族や配偶者、親族が経営している会社ではないことや、同特別控除やその他の控除、損益の繰越控除などを受けていないことも条件です。
3,000万円の特別控除を受けるには、売却した翌年の確定申告で譲渡所得と併せて申告する必要があります。

売却損が出てしまった場合の損益通算

不動産売却後の確定申告は売却益が出ている場合には必要ですが、売却損になってしまった場合には確定申告は原則不要です。
マイホームを売却して3,000万円を控除したことによって、計算上マイナスになった場合は確定申告が必要ですが、控除前にマイナスになった場合には必要がありません。
しかしながら、売却損の状態でも確定申告することで、その他の所得と相殺して、所得税などを節税する方法があります。
売却損、つまり譲渡損失ですが譲渡損失は損益通算でき、損失額が大きく1度の確定申告で相殺しきれなかったとしても、合計3年間の繰越控除できます。
最大で3年間分の所得から相殺して節税できるので、売却損が出たとしても不動産売却したのならば確定申告が必要だと覚えておきましょう。

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まとめ

不動産売却による売却益は、売却価格から取得費や諸経費などを差し引いて計算し、利益が出ている場合は確定申告が必要です。
利益が出ていなくても確定申告で損益通算により節税でき、マイホームを売却したときにも申告すれば節税できるので、不動産売却と確定申告はセットで覚えておきましょう。
明石不動産売却センターでは不動産の相談の他に確定申告についてもアドバイスできるので、明石市内で不動産売却を検討している方はお気軽にご相談ください。

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