住宅ローンが返済不可となった場合の対処法とは？知っておきたい任意売却！

収入減や病気などで、住宅ローンが返済不可になることがあります。
新型コロナウイルスによる経済的な問題が長期化しており、返済が難しくなる方が増加しています。
今回は住宅ローンが返済不可となった場合の対処法や競売までの流れ、知っておきたい任意売却について解説します。
明石市で住宅ローンの返済が難しいとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

住宅ローンが返済不可となった場合の対処法

まずは、住宅ローンが返済不可となった場合の対処法をご紹介します。

対処法1：返済プランを変更できるか相談してみる

対処法としてまず挙げられるのが、返済プラン（条件）を変更できるか相談してみることです。
利用している金融機関に事情を説明し、返済期限の延長や、スケジュールを緩和してもらえるか相談します。
了承が得られれば、毎月の返済額が減るのがメリットです。
事情をしっかり話せば条件変更に応じてもらえるケースが多いでしょう。
ただし、収入減や療養など、具体的かつ明確な理由が必要です。
返済プランの変更を相談すると同時に、家計の見直しもおこない、無駄な出費がないかどうかも確認しましょう。

対処法2：保険が適用されるか否かを確認する

保険が適用されるか否かを確認するのも、住宅ローンが返済不可になった場合の対処法です。
住宅ローンを組んでマイホームを購入すると、一般的には団体信用生命保険に加入します。
団体信用生命保険とは、契約者に万が一のことがあった際、残債がなくなるという保険です。
病気になったときにも適用される可能性があります。
契約内容によって適用の可否は異なりますが、返済不可になった理由が病気の場合は、まず保険証券をチェックしてみましょう。

対処法3：借り換えを検討する

対処法として、借り換えを検討することも挙げられます。
現在の住宅ローンの金利より低い金融機関に借り換えすれば、毎月の返済額を抑えることが可能です。
今は低金利が続いているので、より金利の低いところを見つけるのは比較的簡単といえます。
ただし、借り換えする際は事務手数料や抵当権設定費用、印紙代など、さまざまなコストが発生するので注意が必要です。
現在のローンを一括返済するための手数料も発生するため、必ずしもメリットになるとは限りません。
一般的に、下記の状態なら借り換えがおすすめといえます。

• 残存期間が10年以上ある場合
• 残債が1,000万円以上ある場合
• 借り換えにより1％以上金利に差が出る場合

残存期間や残債を確認し、コストをかけてでも借り換えする価値があるか否かを考えましょう。

対処法4：賃貸物件として貸す

返済不可になりそうなのが早い段階でわかっていれば、賃貸物件として貸すのも対処法のひとつです。
移住・住み替え支援機構では、住宅ローンの返済が難しくなった方に向けて「再起支援借り上げ制度」を用意しています。
実家などに引っ越し、マイホームを賃貸物件として貸し出して、家賃を返済に充当させる制度です。
一般的には3年ごとの定期借家契約のため、経済状況が良くなれば3年後にマイホームに戻ることもできます。

住宅ローンが返済不可となった場合の競売までの流れ

続いて、住宅ローンが返済不可となった場合の競売までの流れをご紹介します。

競売までの流れ1：返済が滞る

住宅ローンが返済不可となる前には、返済が滞るのが一般的です。
返済期日を過ぎたり、まとめて2か月分支払ったりといったことが起こります。

競売までの流れ2：督促状や催告書が金融機関から届く

返済が滞り、一定期間（約3か月）返済がない場合、金融機関から債務者に対して督促状や催告書が届きます。
督促状とは、速やかな返済を促すための書類で「お金を払ってください」という内容です。
催告書とは、督促状より強い意味合いの支払い命令書で、最終的な警告文となります。
指定された期日までに返済されない場合、法的な手続きに入りますという書類です。

競売までの流れ3：保証会社が金融機関に残債を一括返済する

約6か月返済不可の状態が続くと、保証会社が金融機関に残債を一括返済します。
代位弁済手続きが開始され、債務者は分割で返済する権利を失います。

競売までの流れ4：債権者が保証会社になり一括返済を求められる

債権者が金融機関から保証会社になり、一括返済を求められます。
債務者は保証会社に対して、利息をプラスし住宅ローンを一括返済しなければなりません。

競売までの流れ5：競売の実行

一括返済できない場合、保証会社が競売実行の手続きに入ります。
あらかじめ決められたルールのため、手続きは事務的に進められるでしょう。
住宅ローンが返済不可になった場合、上記の流れで最終的に競売にかけられてしまいます。
競売にはメリットがほとんどないため、返済不可になりそうな時点で早めに対処するのが得策です。

住宅ローンが返済不可になった場合に検討したい任意売却とは

最後に、住宅ローンが返済不可になった場合に検討したい、任意売却とはなにかをご紹介します。
任意売却とは、金融機関に合意を得たうえで、住宅ローンの残るマイホームを売却する方法です。
通常の売却では、住宅ローンを完済していることが条件になります。
住宅ローンを使ってマイホームを購入した場合、不動産に対し抵当権が設定されているからです。
抵当権抹消の条件が住宅ローンの完済となるため、抵当権が金融機関に設定されている以上、勝手に売却することができません。
しかし、任意売却であれば残債が残っていても売却できる可能性があります。
そのため、返済不可になった際の有効的な売却方法といえるでしょう。
しかし、任意売却であってもオーバーローン（残債が売却利益を上回る状態）の場合、完済まで返済を続ける必要があります。

任意売却のメリット

任意売却のメリットは下記のとおりです。

• 競売より高く売れる可能性が高い
• 売却利益で充当できなかった住宅ローンを分割返済できる
• 引っ越し代を確保できる

メリットとしてまず挙げられるのが、競売より高く売却できる可能性が高いことです。
競売の場合、一般的には相場の6割～7割ほどで売却することになります。
高く売却しやすい任意売却なら残債を少なくでき、経済的な負担を軽減できるのがメリットです。
また、任意売却は返済方法を債権者と交渉でき、無理のない範囲で支払うこともできます。
競売の場合、返済方法の交渉ができず一括返済になるケースがほとんどです。
さらに、任意売却なら債権者の厚意により、売却利益のなかから引っ越し代を出してもらえることもあります。
「任意売却する（返済不可）=経済的に困窮している状況」を理解してくれているからです。
競売では、一般的に引っ越し代も債務者の負担となります。
このように、任意売却は競売に比べてメリットが多い売却方法です。
返済不可になった場合は、競売になる前に任意売却を対処法のひとつとして検討してみてください。

まとめ

返済不可となった住宅ローンの対処法や競売までの流れ、知っておきたい任意売却について解説しました。
競売までの流れや任意売却について理解を深めておけば、万が一返済不可になった際も、慌てずに対処できます。
私たち「明石不動産売却センター」は、明石市での不動産売却を専門としております。
ぜひお気軽にお問い合わせください。