相続における換価分割とは？メリットと発生する税金について解説！

遺産の分割方法には「換価分割」「現物分割」「代償分割」と複数の種類があります。
それぞれに異なるメリットとデメリットがあるため、どれを選択するかは慎重に判断しなければなりません。
そこで今回は「換価分割」にスポットをあてて、換価分割のメリットや発生する税金などを解説します。
明石市にお住まいで不動産を相続する予定のある方は、ぜひ参考になさってください。

相続における換価分割とは？

換価分割とは、財産を売却して現金に換えてから相続人間で分け合うことをいいます。
たとえば兄弟2人が相続人となり、1,800万円の土地があった場合、土地を売却して兄弟それぞれが900万円ずつ取得するのが換価分割です。
なお財産の分割方法には、換価分割のほか「現物分割」と「代償分割」もあります。
現物分割とは、財産の性質や形を変えずにそのままの状態で分け合うことです。
手続きが簡単というメリットがある一方で、不公平になりやすいなどのデメリットもあります。
一方で代償分割とは、法定相続分よりも多く財産を取得する方が、ほかの相続人に対して差額分を代償する方法です。
代償金を支払うことで相続人間の取得分が平等になりますが、財産を多く受け取る側に代償金を支払えるだけの資力がないと成立しません。

換価分割をするには相続登記が必要

換価分割をおこなうには相続登記が必要です。
相続登記とは、被相続人（亡くなった方）の不動産を相続人（相続を受ける方）の名義に変更する手続きのことをいいます。
なぜ相続登記が必要なのかというと、不動産は原則として名義人しか売却できないためです。
そのため換価分割をする前に相続登記をおこないますが、その際に「共同登記」とするか「単独登記」とするかを決める必要があります。
共同登記とは、不動産の名義を共同相続人全員に変更して売却する方法です。
一方で単独登記とは、不動産の名義を特定の相続人に変更して売却することをいいます。
どちらを選ぶかは相続人全員でしっかり話し合って決めるようにしましょう。

換価分割における遺産分割協議書の書き方

遺産分割協議により遺産の分割方法が決まったら、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書とは、相続人間で話し合って決めた内容をまとめた書類です。
換価分割における遺産分割協議書の書き方は、共同登記か単独登記かによって異なります。
共同登記の場合は不動産を共有で取得すること、また売却代金をそれぞれの共有持分割合にしたがって取得することなどを記載します。
一方で単独登記の場合は、換価分割のために代表者が不動産を取得すること、売却を終えたらほかの相続人に分配することなどの記載が必要です。

相続における換価分割のメリットとデメリットとは

ここでは、換価分割をおこなうメリットとデメリットを解説します。

メリット1.財産を公平に分割できる

不動産など物理的に分けられない財産であっても、換価分割で現金化することによって1円単位で均等に分けられるようになります。
そのため相続人間で不公平が生じにくく、トラブルになる可能性が低いというメリットがあります。
相続財産の大半が不動産で、均等に分けるのが困難な場合は換価分割を選択すると良いでしょう。

メリット2.相続税の支払いにあてられる

換価分割で不動産を現金化することにより、相続税の支払いにあてられるというメリットもあります。
相続税は原則として現金払いです。
また、相続税は相続開始を知った日の翌日から10か月以内に納税する必要があり、比較的短い期間で資金を準備しなければなりません。
換価分割をおこなえば売却代金を相続税の支払いにあてられるため、急いで現金を用意せずに済みます。

メリット3.相続税の節税になることがある

「換価分割をするのであれば被相続人が生前に売却しておいたほうが良いのでは？」と思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし相続税の節税を重視するのであれば、相続発生前でなく、換価分割によって売却することをおすすめします。
相続税を計算する際は財産の評価額を算出しますが、不動産の評価額は時価よりも低くなるため、生前に売却して現金を相続するよりも相続税を少なくできます。

デメリット1.売却手続きの手間がかかる

不動産を売却するには、査定依頼や契約の締結などさまざまな手続きが発生します。
また、不動産の査定を依頼してから買主に物件を引き渡すまでの間、不動産会社とやり取りをおこなわなければなりません。
さらに共同登記をした場合は、共有者全員の押印や署名が必要になるため、その分時間がかかってしまいます。

デメリット2.税金が発生する可能性がある

換価分割をおこなうと、相続税のほか「譲渡所得税」がかかる可能性があります。
譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益に対してかかる税金です。
また、売却を依頼した不動産会社に支払う仲介手数料など、税金のほかにも諸費用が発生します。

相続時における換価分割で発生する税金の種類

換価分割を選択して遺産分割をした場合、どのような税金が課されるのか気になる方は多いのではないでしょうか。
ここでは、換価分割をおこなう際の「相続税」「譲渡所得税」「贈与税」について解説します。

相続税

相続を開始した時点の相続財産の評価額に対して課される税金が「相続税」です。
たとえば土地を相続する場合、倍率方式や路線価方式をもとに計算した評価額で相続税を求めます。
換価分割をして得た売却代金については、相続財産の評価額とは関係がないため、相続税が課されることはありません。

譲渡所得税

前述したように、換価分割をおこなって譲渡所得が発生した場合は、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税とは「住民税」と「所得税」の総称です。
譲渡所得税の額を調べるには、はじめに譲渡所得がいくら発生するのかを計算しなければなりません。
譲渡所得を求める計算式は以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは不動産を購入する際にかかった費用で、譲渡費用は不動産を売却する際にかかった費用のことを指します。
譲渡所得を算出できたら、そこに税率をかけて譲渡所得税額を求めます。
税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以内であれば39.63％、5年超えであれば20.315％です。
なお、譲渡所得には税負担を軽減する特例が複数用意されているため、一定要件を満たせば適用することができます。
贈与税
遺産分割協議書に「換価分割のために便宜上名義変更する」ということを記載していれば、基本的に贈与税は課されません。
しかしすぐには売却活動をおこなわず、数年後に売却すると「贈与」とみなされ、贈与税がかかる可能性があります。
贈与税を課されないためにも、換価分割をする際は速やかに売却活動をおこなうようにしましょう。

まとめ

不動産を換価分割するメリットや発生する税金について解説しました。
換価分割をすると決めたのであれば、早めに売却活動をおこなわないと贈与税が課される可能性があります。
後悔しないためにも、相続人同士でしっかりと話し合い、協力して手続きを進めていくようにしましょう。
私たち「明石不動産売却センター」は明石市を中心に不動産売却のサポートと不動産買取をおこなっております。
不動産相続に関するご相談も承っておりますので、弊社までお気軽にご連絡ください。