不動産売却前に知っておきたい！売却にかかる費用の種類や相場を解説

不動産は個人で売却するのが困難なので、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
不動産会社と契約を結び無事に売買が成立したら、仲介手数料のほかにさまざまな費用が発生します。
正確な資金計画を立てるためにも、不動産売却時の費用相場を事前に把握しておくことが大切です。
この記事では、不動産売却時に必要な費用の相場や税負担を抑えるための控除などをご紹介します。
明石市にお住まいで、不動産売却をご検討中の方はぜひ参考にご覧ください。

不動産売却時に発生する費用の種類とは？

まずは不動産売却時にどのような種類の費用がかかるのかを把握しておきましょう。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬です。
仲介を依頼した不動産会社が売却活動をおこない、売買が成立したあとに発生します。
仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約の締結時と物件を引き渡すときの2回に分けることが多いです。
売買契約の締結時には売却代金を受け取っていないため、自己資金で仲介手数料を支払う必要があります。
印紙税
印紙税とは不動産売却時に交わす売買契約書に対して課される税金で、売却価格に応じた収入印紙を貼ることで納税できます。
不動産の売却価格が高いほど印紙税額も高くなりますが、電子契約の場合は印紙を貼付しなくとも良いとされています。
抵当権抹消費用
住宅ローンを利用している場合、不動産には抵当権が設定されています。
抵当権付きの不動産は勝手に売却できないため、ローンを完済したあとに手続きをおこない、抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権抹消の手続きを司法書士などに依頼すると、5,000円〜2万円ほどかかります。
自分で手続きする場合は1,000円ほどで済ませられますが、難しい手続きであるため司法書士に依頼するのがおすすめです。
また抵当権抹消のために住宅ローンを完済する場合は、金融機関に一括繰上げ返済をしなければなりません。
一括繰上げ返済をするには手数料が必要で、1〜3万円ほどかかることもあります。
譲渡所得税
不動産を売却して得た利益を譲渡所得といい、譲渡所得には税金がかかります。
譲渡所得を求める計算式は「譲渡所得= 不動産の売却価格 – 取得費用 – 譲渡費用」となります。
算出した譲渡所得に税率をかければ譲渡所得税額がわかりますが、税率は不動産の所有期間によって異なります。
不動産の所有期間が5年以上の場合は20.315%、所有期間が5年未満の場合は39.63%です。
譲渡所得税の支払時期は不動産売却をした翌年なので、売却代金から準備しておくことができます。

費用のシミュレーション

居住用の不動産を2,000万円で売却した際に発生する費用をシミュレーションしてみましょう。

• 仲介手数料：72万6,000円
• 譲渡所得税：0円（3,000万円控除の特例を利用）
• 印紙税：1万円
• 不動産登記費用：2万円
• ローンの繰上げ返済手数料：3万2,400円

一例ではありますが、上記の条件では合計78万8,400円が売却時の諸費用となります。

不動産売却時にかかる費用「仲介手数料」の計算方法や相場

正確な資金計画を立てるためには、仲介手数料の相場を把握しておく必要があります。
なぜなら仲介手数料は、不動産売却における諸費用の大部分を占めるためです。
ここでは、仲介手数料の相場と計算方法をご紹介します。

仲介手数料には上限額が定められている

仲介手数料は法律で上限額が定められており、範囲内であれば不動産会社が自由に設定できます。
しかし、ほとんどの不動産会社が仲介手数料を上限額で設定しているため、上限額を知れば相場を把握することが可能です。
上限額は、以下のように不動産の売却価格によって変動します。

• 売却価格が200万円以下：売却価格×5%＋消費税
• 売却価格が200万円〜400万円以下：(売却価格 × 4%＋2万円）＋消費税
• 売却価格が400万円超え：(売却価格×3%＋6万円）＋消費税

たとえば3,000万円の不動産を売却した場合、仲介手数料の上限額は「(3,000万円×3%＋6万円）＋消費税10％＝105万6,000円」です。

追加費用がかかるケースもある

仲介手数料は基本的に上限額を超えて請求されることはありません。
ただし、通常業務の範囲を超えた依頼をする場合や、400万円未満の空き家を売却する場合は、追加費用がかかることがあります。
通常業務の範囲を超えた依頼とは、たとえば遠方にいる購入希望者との交渉や特別な広告を依頼するなどです。
また、400万円未満の空き家などを売却する際にも、追加費用がかかる可能性があります。
不動産会社が受け取る仲介手数料は、物件価格が高いほど多く、物件価格が低いほど少なくなってしまいます。
しかし、安い不動産ほど売却が難しく、仲介手数料だけでは売却活動が十分におこなえないという問題がありました。
このままでは空き家の流通が進まないと考えた政府は「価格が400万円未満の空き家を売却する場合は18万円＋消費税を上限とする仲介手数料を受け取って良い」とする特例を定めました。
この特例により、400万円未満の空き家などを売却する際は、最大19万8,000円の仲介手数料がかかることがあります。
なお、追加費用が発生する場合は事前に買主から同意を得る必要があるため、知らないうちに請求されることはありません。

不動産売却にかかる費用や税金は控除を利用して節約できる

不動産売却の費用や税金は、控除を利用すれば負担を軽減できる可能性があります。
ここでは、不動産売却にかかる費用の節約方法をご紹介します。

控除を利用する

不動産売却で発生する税金は、以下のような控除を利用することで負担を軽減できます。
3,000万円特例控除
マイホームの売却時に譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。
この特例を適用すると、家の売却により得た利益が3,000万円以下であれば税金はかかりません。
10年超所有軽減税率の特例
売却する不動産の所有期間が10年超えの場合は、譲渡所得に軽減税率を適用できます。
本来であれば約20%の税率になるところ、この特例を使えば14.21％まで税率を下げることができます。
特定居住用財産の買い換え特例
不動産を売却して新居を購入する際に利用できる特例です。
この特例を利用すると、譲渡利益への課税を次回の譲渡まで繰り延べることができます。
ただし、無税になるわけではない点と3,000万円特例控除との併用ができない点に注意が必要です。
いずれの特例にも適用要件があるため、ご自身が該当するかどうか国税庁のホームページで確認しておきましょう。

ハウスクリーニングの費用や交通費を抑える

不動産を売却する際にハウスクリーニングを頼む方は多いのではないでしょうか。
家全体のクリーニングを依頼すると、それだけ費用も高額になります。
自分でできる箇所を入念に掃除すれば、ハウスクリーニングが不要になり節約できる可能性があります。
また、遠方の不動産を売却する場合は、交通費を抑えることも重要です。
不動産を売るために何度も現地に出向いていると、交通費だけで大きな出費になってしまいます。
現地に出向く回数を減らせれば交通費の負担を軽減できるため、信頼できる不動産会社を見つけて相談することが大切です。

まとめ

不動産売却にかかる費用の種類や相場、控除を利用した節税方法などを解説しました。
不動産売却によって譲渡所得が発生した場合でも、控除を利用すれば節約が可能です。
私たち「明石不動産売却センター」は、明石市を中心に不動産売却のサポートと不動産買取をおこなっております。
不動産売却に関するお悩みやご相談がある方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。