1つの土地に対して設定される5つの評価額の特徴や調べ方とは？

土地の評価額がいくつもあって、どれを使えばいいのか悩んでいませんか。
適切な評価額の使い方を知らなければ、期待した結果を得られません。
そこで今回は明石市で不動産売却をサポートする私たち明石不動産売却センターが、1つの土地に対して設定される5つの評価額の特徴や調べ方についてご説明します。

1つの土地に対して5つもある土地の評価額とは

日本では1つの土地に対して、目的に応じて5つの土地評価額を使い分けます。
「土地は一物五価」と言われる所以は、ここにあります。
土地の5つの評価額とは、以下のとおりです。

• 実勢価格
• 公示地価
• 基準地価
• 相続税路線価
• 固定資産税評価額

上記の5つの評価額のうち、実勢価格以外については公的機関が算定した土地評価額となります。

5つの評価額によって1つの土地価格が異なることに注意　

5つの評価額を取り扱う上で注意すべきことは、同じ土地なのにどの評価額を用いるかによって金額が変わることです。
土地の評価額の違いによって、2割から3割程度も異なることがあります。
よってそれぞれの評価額の算定目的を知らなければ、土地のおおよその売却相場を知りたい、価値を知りたいといった時に、どの評価額を用いるのが適切なのかで悩んでしまうことでしょう。
それぞれの評価額は公示地価を基準として、おおよそ決められた程度の範囲内で収まるように設定されています。
そのため、どれか1つの評価額が分かれば、正確な金額ではなくても、ある程度の概算価格を知ることができます。
以下にそれぞれの評価額が、基準となる公示地価に対してどれくらいの割合で設定されるのかをまとめました。

公示地価に対する各評価額の設定割合とは

• 公示地価：各土地の評価額設定の際の基準価格として用いられる
• 実勢価格：公示地価に対して110%から120%程度
• 基準地価：公示地価が設定されていない場所では公示地価の代わりに基準とする
• 相続税評価額：公示地価に対しておよそ80％程度
• 固定資産税評価額：公示地価に対しておよそ70％程度

一般的に土地の評価額を知りたい場合とは、不動産売却を考えているのでだいたいの売却相場（実勢価格）が知りたい、相続が発生したから相続税路線価がいくらなのか知りたいというケースが多いのではないでしょうか。
上記の割合を知っておくと、評価額がどれか1つ分かれば、掛け算割り算だけで目安の価格を知ることができます。

土地の5つの評価額と特徴や違い・使用目的とは？

ここでは土地の5つの評価額について、評価額ごとの特徴や違い・使用目的について詳しくご説明します。
実勢価格以外の4つの評価額は公的機関が公表するものであり、その公表先に応じた使用目的があります。

実勢価格の特徴とは

実勢価格とは、市場価格・取引価格・時価といわれる評価額です。
過去に、その土地が実際に売買された成約価格のことになります。
つまり土地を売却する際の相場を知りたいということであれば、この実勢価格を調べると良いでしょう。
実勢価格の調べ方は、不動産流通機構が提供している「レインズ・マーケットインフォメーション」、国土交通省が提供している「土地情報総合システム」というWEBサイトを使用します。

公示地価の特徴とは

国土交通省が算定する土地評価額で、毎年3月に公表されます。
算定目的は、土地の取引基準額を公的機関が定めることです。
土地は値段が決まっていないため、売主によって自由に決めることができます。
ですが何の指標も無ければ、適正な取引市場を形成することができません。
そのため、土地価格の基準として公示地価が公表されます。
同じく公的機関によって公表される相続税路線価や固定資産税評価額との違いは、税額算定を目的としていないことです。

基準地価の特徴とは

基準地価とは、全国の都道府県が公表する土地の評価額です。
算定目的は公示地価と同じで、土地取引の基準として用いられることを目的としています。
公示地価が算定地域が都市部周辺に限定されているのに対し、基準地価は限定がありません。
そのため公示地価の算定されていない地域では、基準地価を用います。

相続税路線価の特徴とは

相続税路線価とは、国税庁が公表する土地の評価額で、相続税と贈与税の算定のために設定されます。
相続税路線価は地域によって設定されていない場所もあり、その場合は倍率方式で税額を計算します。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は、固定資産税の税額算定のために用いる評価額で、市区町村が設定します。
固定資産税の他にも、都市計画税や登録免許税、不動産取得税といった不動産に関わる税金の算定基準として用いられます。
固定資産税評価額は3年に1度、評価替えがおこなわれます。

土地の評価額の調べ方とは

5つの土地の評価額は、公表する機関がそれぞれ違うため調べ方も異なります。
各評価額の設定には、他の評価額と比較してどれくらいの割合にするかという目安があります。
よって簡易的な評価額を知りたければ、どれか1つの評価額を調べて、割合から簡単に計算するという方法が使えます。

実勢価格の調べ方

実勢価格は、不動産流通機構が運営するレインズマーケットインフォメーションや国土交通省が運用している土地情報総合サイトを使う調べ方がおすすめです。

公示地価の調べ方

公示地価は、実勢価格の調べ方でもおすすめした土地総合情報システムを使います。
土地情報システムのサイトを開いたら、公示地価を調べたい場所を絞り込んで表示させます。

基準地価の調べ方

基準地価も公示地価と同じように土地総合情報システムで調べます。

相続税路線価の調べ方

相続税路線価は、国税庁のサイトにある路線図・評価倍率表で調べます。
倍率方式が設定されている地域では、固定資産税評価額に倍率を掛けて相続税路線価を計算します。
路線価方式の計算方法は、土地が面している道路の路線価に面積を掛けて相続税評価額を計算します。
計算した値に補正率を掛けるのですが、補正率の計算は複雑なので税理士に依頼することをおすすめします。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額の調べ方には、以下の4つの方法があります。
1つ目は課税明細書から調べる方法です。
毎年4月から6月に送付される課税明細書に、固定資産税評価額が記載されています。
2つ目は、固定資産評価証明書です。
固定資産評価証明書は、市区町村役場の窓口で取得できます。
3つ目は、公租公課証明書です。
公租公課証明書は、地区町村役場で取得できます。
固定資産税評価証明書との違いは、固定資産税評価額だけでなく、計算根拠である課税標準額、軽減税率もあわせて確認できます。
4つ目は、都税事務所や市町村役場に行って、固定資産課税台帳を閲覧して確認する方法です。
もっとも簡単な方法は、毎年納付される課税明細書を見る方法です。
ですが去年のものがない、今年のものはまだ届かないといった場合は、その他の方法ですぐに確認することができます。

まとめ

今回は、1つの土地に対して設定される5つの評価額の特徴や調べ方についてご説明しました。
5つの土地評価額には、それぞれ算定目的や特徴に違いがあることをお分かりいただけたかと思います。
それぞれの土地評価額は公表する機関が違うので、知りたいときは今回ご紹介した方法で調べてください。
また簡易的に土地の評価額を知りたければ、どれか1つの評価額を調べて割合から簡単に計算できることを覚えておくと便利です。
私たち明石不動産売却センターは、明石市の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。