相続した不動産売却の注意点！名義変更や売却期限・媒介契約についてご紹介

相続した不動産を売却するときに注意点があることをご存じですか。
売却期限や名義変更などの注意点をご存じなければ、損をする可能性もあります。
そこで今回は明石市で不動産売却をサポートする私たち明石不動産売却センターが、相続した不動産売却の注意点となる、名義変更や売却期限、媒介契約についてご説明します。

相続における不動産売却の注意点！名義変更を忘れずに！

相続した不動産を売却をする際の注意点ですが、不動産の名義が故人のままだと売却することができません。
売却前に不動産の名義を、必ず故人から相続人に変更しておく必要があります。
不動産の所有者が他界して相続が発生すると、不動産の名義は相続人に変わることになります。
つまり相続登記とは、所有権移転登記のことです。
ただし相続が発生したからといって、不動産の名義が故人から相続人へ自動で変わるというわけではありません。
不動産の名義を故人から相続人へ変更するためには、法務局に備え付けの登記簿データ変更の手続きを申請する必要があります。
この手続きは相続登記手続きと言われ、相続した不動産の所有権を法務局に登録することで第三者に示すことができます。
以前は相続登記の期限や義務化がなく、そのため所有者が亡くなってから何年も経過したあとで相続登記をおこなっていないがために不動産の売却ができないというトラブルがおこっていました。
ですが相続登記の義務化が決まり、2024年4月1日から義務化が開始されます。
したがって、これからは相続で不動産を取得したら、必ず相続登記をおこなわなければならないと理解しておくと良いでしょう。
不動産の売却だけではく、賃貸物件として貸したりする場合でも続登記が必要になります。
なお相続登記は必要書類の収集物や作成物が多く、煩雑で手間がかかるため、司法書士に依頼するのがおすすめです。

相続した共有名義の不動産売却に関する注意点

相続人が複数いて不動産を共有名義で相続した場合、不動産売却には注意点があります。
それは共有名義の不動産売却には、共有者全員が売却に同意することが必要だということです。
共有者全員の同意を取り付けるうえでの、注意点もあります。
それは売却の同意だけでなく、売却する価格にも共有者全員の同意を得なければならないことです。
売却の同意を得ることができても、売却価格については金額次第で得られる利益が変わるので、金額の同意を得ることのほうが難航する可能性もあります。
共有者に売却価格の同意を取り付けるためのポイントは、最初から最低売却価格を全員で決めておき、それ未満なら売らないとしておくことです。
最低売却価格について全員の同意を得ていれば、値引き交渉の際も検討しやすくなります。
最低売却価格を決める際の注意点は、自分たちだけで決めないことです。
自分たちだけで決めてしまうと、どうしても自己都合が優先されやすくなるからです。
そのため、仲介を依頼する不動産会社とよく相談しながら決めるのがおすすめです。

相続における不動産売却の注意点！期限は3年以内が目安

相続した不動産売却の注意点として、3年以内が売却期限の目安になるということです。
3年以内が相続した不動産売却の期限になる理由として、利用できる2つの特例の適用期限がおおむね3年だからです。
相続した不動産売却で利用できる2つの特例は、「相続税の取得費加算の特例」と「相続した空き家の3,000万円特別控除」です。
「相続税の取得費加算の特例」の適用期限は、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却（相続開始日の翌日から3年10か月以内）です。
一方、「相続した空き家の3,000万円特別控除」の適用期限は、相続の開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが適用期限となります。
このように2つの特例の適用期限には、おおむね3年ですがズレがあります。
ですが相続した不動産の名義変更には時間がかかるため、期限ギリギリに動きだしても間に合いません。
そのため相続した不動産売却の注意点として、3年以内が売却期限の目安になると理解しておくほうが良いということです。

相続税の取得費加算の特例の適用の注意点について

相続税の取得費加算の特例の適用を受けるためには、「遺産を相続した者であること、相続税が課税されていること」が適用条件になります。
適用条件の注意点は、相続税が課税されていることです。
なぜなら相続税は控除額が大きく、課税される人は限られているからです。
そのため、この特例を利用できる人も限られるということです。

相続した空き家の3,000万円特別控除の適用の注意点について

相続した空き家の3,000万円特別控除の適用条件はいくつかあるのですが、そのなかでも下記の2つの条件が注意点となります。
それは、「昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること」と、「区分所有建築物（マンション等）以外の家屋であること」の2点です。
この2点を満たす建物でないと、本特例の適用を受けることができないので注意しましょう。
また相続した空き家の3,000万円特別控除を利用するにあたっては、もう1つ注意点があります。
それは相続した空き家を耐震リフォームしてから売却するか、空き家を解体して更地にしてから売却するか、どちらか1つを満たすことが必要になるケースが多いことです。
つまりこの特例を利用するためには、高額な費用が必要となるケースが多いということでもあります。
一戸建ての耐震リフォーム費用の相場は、500万円が目安になります。
一方で解体費用の相場は、150万円ほどです。

相続における不動産売却で不動産会社と媒介契約を結ぶときの注意点

相続した不動産の売却をおこなう際に、不動産会社と媒介契約を締結することになります。
その際、どの媒介契約を締結するかが注意点となります。
不動産会社と締結する媒介契約には、契約内容の異なる3つの媒介契約があります。
専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つです。
専属専任媒介契約と専任媒介契約は1社としか締結することができず、対して一般媒介契約は複数社と締結することができます。
また専属専任媒介契約と専任媒介契約には営業報告義務とレインズへの物件登録義務がありますが、一般媒介契約にはありません。
専任媒介契約では売主が自分で顧客を見つけて契約することができますが、専属専任媒介契約の場合は売主が自分で顧客を探して契約できません。
専属専任媒介契約や専任媒介契約は1社としか媒介契約を結べないため、不動産会社のモチベーションが上がりやすく、営業活動に専念してもらいやすくなるというメリットがあります。
ただし、営業活動を1社に委ねる形になるので販売窓口が1社のみとなり、売却活動を1社に依存する形になってしまいます。
一般媒介契約は複数社と締結できるので、売れやすい物件であれば各社に競い合ってもらうほうが早く売却できる可能性も高まります。
どの媒介契約を選ぶかは、ご自身の状況と信頼できる不動産会社かどうかなどを見極めながら決めるのが良いでしょう。

まとめ

今回は相続した不動産売却の注意点となる、名義変更や売却期限、媒介契約についてご説明しました。
相続した不動産を売却するときは、名義変更をおこなう必要があります。
また相続不動産の売却期限は、特例適用の期限でもある3年が目安になることが注意点となります。
媒介契約を決める際は、ご自身の状況と信頼できる不動産会社かどうかなどを見極めながら決めるのが良いでしょう。
私たち明石不動産売却センターは、明石市周辺の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。