不動産売却で買取と仲介の違いとは？比較によるメリット・デメリットも解説

不動産を売却するならその多くは仲介によりますが、不動産会社に買取ってもらったほうがよい場合もあります。
買取と仲介のそれぞれの特徴やメリット・デメリット、注意点などをよく理解して使い分けられれば、望み通りの売却活動ができるでしょう。
明石市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産の2つの売却方法である買取と仲介の大きな違いとは

不動産の売却方法である買取と仲介の違いについて解説します。

不動産売却における買取と仲介の違い：業務の流れ

仲介とは、不動産の売却を不動産会社へ依頼し、不動産会社は買主を見つけて契約し引き渡すまでをサポートする業務のことです。
買取とは、不動産を不動産会社に直接買い取ってもらう売却の方法です。
仲介の業務範囲は以下のように多岐にわたります。

• 訪問査定（金額提示・媒介契約の締結）
• 売却活動（物件情報を広告、内見の立ち会い）
• 購入申込（さらに住宅ローン事前審査の取次ぎ）
• 売買契約（さらに住宅ローン本審査の取次ぎ）
• 残金決済（残代金を支払い不動産を引き渡す）

一方で、買取の業務範囲は以下のように大変シンプルです。

• 訪問査定（買取の金額・条件を提示）
• 売買契約（ローンの取次ぎや審査落ちはない）
• 残金決済（残代金を支払い不動産を受け取る）

仲介と買取とでは業務内容が異なるためどちらかを選択することになりますが、仲介で売却活動をして期間が長引きそうなら途中で買取に切り替える、買取保証を用いる場合もあります。
家を買い替える際には、売却をしながら同時に購入も成立させないといけませんので、買取はその特性を活かしてマイホームの買い替えの際によく使われます。
少し詳しく解説しますと、通常の買い替えは必ず以下のような手順を踏みます。

• 売却物件の住宅ローンの残りを売却金額で一括返済して、売却物件に設定された抵当権を抹消する。
• 購入物件も同様に住宅ローンで購入資金を調達して、購入物件にも抵当権を設定する。

もしも気に入った購入物件が見つかったとしても、その時点で売却物件に設定された抵当権の抹消が確実でないと買い替えはできません。
そのため、はじめは仲介で売却活動をしますが、ある一定の期間で契約が決まらない場合は、事前に約束していた金額での買取に切り替えて、売却と抵当権の抹消を確定させるのです。

不動産売却における買取と仲介の違い：不動産会社は仲介でなく買主

仲介は、不動産会社が買主を見つけますので、不動産会社の立場は仲介です。
買取は、不動産会社が自分で購入しますので、不動産会社の立場は買主です。
つまり、買取は不動産会社が不動産を直接購入する契約当事者となり仲介会社が間に介在しません。
そのため、仲介の時には支払う必要があった不動産会社への仲介手数料が、買取の場合ですと必要ないのです。

不動産売却における買取と仲介の違い：引渡し完了までの期間

仲介と買取の不動産引渡し完了までの期間を比較してみましょう。
仲介
2週間：複数社に査定依頼し不動産会社を選定して媒介契約を締結
3か月：売却活動・内見・購入申込み・売買契約締結
1か月：売買契約締結から残金決済と引渡し
買取
1～3日間：訪問査定・金額提示
1～7日間：売買契約・残金決済・引渡し
このように、仲介なら売却査定から売却完了まで4か月以上もかかっていたものが、買取の場合では買取金額や引渡し条件さえ合意すれば、着手から2～10日で決済や引渡しまでが完了するのです。

不動産の売却において買取が仲介に勝る大きなメリットとは

買取が仲介よりも優れたメリットはどのような点でしょうか。

不動産買取が仲介に勝るメリット：短期間で現金化ができる

買取をする不動産会社は、いつでも銀行から融資できる枠を持っているため資金調達が迅速です。
また、個人間売買のようにローン審査で落ちたり、売買契約から残金決済まで1か月かかったりすることもありません。
たとえば、相続税の支払が間近に迫っているなど、現金化を急ぐ場合には不動産買取がよく利用されています。

不動産買取が仲介に勝るメリット：契約不適合責任を負わない

この契約不適合責任は、売買契約書に書かれていない不具合が不動産の引渡し後に見つかった場合に、買主はその契約との不適合を知ってから１年以内に対応を請求し、売主が責任を負います。
以前は、売却する不動産に隠れた不具合（雨漏りやシロアリ被害など）があれば売主は「瑕疵担保責任」を負い、買主は契約の解除や損害賠償を請求していました。
契約不適合責任では、買主は以下を請求できます。

• 契約の解除
• 損害賠償請求（売主に故意や重大な落ち度がある場合に限る）
• 履行の追完請求（設備の不具合を修理で改善するなど）
• 代金減額請求（売主が追完請求に応じなかった場合に限る）

買取の場合には、これら売主の契約不適合責任が免責されることがほとんどです。
築年数が古くなるにつれ不具合が顕著に多くなる中古物件では、契約不適合責任を負わなくて済む買取は売主にとって大きなメリットなのです。

不動産買取が仲介に勝るメリット：近隣に売却が知られない

買取は、担当者がたった1度の内見で金額の提示がなされ、条件面に合意すれば契約から決済引渡しまでがスムーズに終わります。
これが仲介なら、何組ものご家族が内見に訪れて家に出入りしますので、知られないように注意を払っていてもいずれは近隣に知られてしまう可能性があります。
広告を一切しない仲介もできますが、その場合には広告の手段が使えず不動産会社が抱える顧客にしか物件を紹介できません。
広告を見た外部からの反響が絶たれるため、通常の仲介に要する売却期間（約3ヶ月）よりも遥かに時間がかかってしまうのです。
もしも、近隣に知られずに売却するご希望がおありでしたら、買取のほうが適している場合もありますのでご検討ください。

不動産の売却において買取が仲介に劣る大きなデメリットとは

買取が仲介よりも劣るデメリットはどのような点でしょうか。

不動産買取が仲介に劣るデメリット：売却価格が安くなる

ほとんどの場合で、仲介による売却価格よりも買取価格のほうが安くなります。
理由として買取は再販売をする前提の仕入れの意味があり、購入費用とリフォーム費用と再販売費用および買取会社の利益を見込んだ価格で買い取らないといけないからです。
物件の状況によるものの、ひとつの目安として買取価格は売却価格の60～80%になります。

不動産買取が仲介に劣るデメリット：買取ができない場合がある

買取会社は買取った物件を再販売するにあたりリフォームするため、破損や劣化がひどくても、また事故物件であっても買取ることができます。
しかし、石垣が崩れかかっていたり家の傾きが大きかったりと、改修費用が高額になり過ぎる場合には買取をしないことがあります。
また、数年以内に災害があった地域など住宅購入のニーズが乏しいなど再販売が難しい状況なら買取をしないケースがあるのです。
再建築できない物件や近隣と揉めている場合にも、買取をしないか買取価格がより安くなるなどの影響がでることもあります。

まとめ

高い金額で売却するなら仲介ですが、周囲に知られずに不具合の責任を負わずに短期間で現金化する場合は買取が適しています。
また、マイホームの買い替えでの売却なら、買取保証をつけて買い替えの流れを安定させることも可能です。
明石市で不動産事業をおこなう「明石不動産売却センター」は買取も積極的におこなっておりますので、買取査定やご不安の解消などでもぜひお気軽にお声がけください。