不動産売却で贈与税がかかる？かかるケースと軽減する方法をご紹介

不動産売却では、売却して得たお金に対して所得税が課税されることは有名ですが、ケースによっては贈与税がかかる場合があります。
贈与税とはどんな税金で、どんなケースならば税金が課税されるのか、軽減する方法はないのか気になるものではないでしょうか。
明石市内で不動産売却を検討している方に向けて贈与税がかかるケースや軽減する方法についてご紹介します。

不動産売却で課税される可能性のある贈与税とは

不動産売却では所得税や住民税などが課税される場合がありますが、贈与税についてはご存知でしょうか。

そもそも贈与税とはどんな税金か

贈与税とは財産の受け渡しをするときに、受け取った側が課税される税金です。
財産にはお金や不動産が含まれ、不動産を受け取ってもそれに応じた税金を納める必要があります。
不動産を取り扱うときに贈与と似た言葉で「譲渡」がありますが、譲渡とはお金などの対価を支払ったうえで不動産を受け取ることで、贈与と異なります。
譲渡したことで得たお金や譲渡所得に対して所得税がかかりますが、これはお金を得た売主側の負担なのに対し、贈与した際に税金を負担するのは受け取る側です。
無償で受け取る財産に対する税金の税率は非常に高いので、贈与する場合は、軽減できる方法などを上手に利用して気を付けて処理する必要があります。

贈与税の対象になるケース

不動産売却に限らず、贈与税が課税されるケースには以下があります。

• 現金や不動産などをプレゼントしたとき
• 自分が保険料を負担していない生命保険を受け取ったとき
• 借金を帳消しにしてもらい利益を受けたとき

基本的に受け取る側が利益を得たときに課税されると考えれば良いでしょう。
なお、生命保険を受け取るにしても亡くなった故人が親族であれば相続になることもあるので、状況をその都度確認する必要があります。

不動産売却で贈与税が発生するケースとは

それでは不動産売却のときに贈与税がかかるケースについてご紹介しましょう。

不動産売却したときに極端に相場より安い価格だったケース

不動産には価格相場があり、公的にも公示地価や固定資産税評価が発表されていて、相場については容易に調べられます。
そんな中で、不動産売却するときに相場からかけ離れた売却価格で契約、引き渡しすると、みなし贈与とされて、贈与税がかかります。
親族間取引などで多く見られ、贈与のときのように経済的利益が得られるならば、贈与とみなされてしまいます。
また、どれくらい相場から下がっていれば贈与になるのかは税務署が決めることなので、明確な基準について一概には言えません。
一般的な不動産取引でも値引きが当然のようにあり、売主と買主の合意次第で価格設定できます。
しかしながら、親族間取引や親子間取引では関係が密接すぎるため、一般的な不動産取引よりも税務署から目を付けられる可能性が高いので、価格設定には注意しましょう。

法人と代表者での不動産売却

贈与税は法人には課税されませんが、贈与税の代わりに法人税・所得税などと形を変えて税金が発生します。
例えば法人の代表者名義で所有していた不動産を法人で利用するために、代表者から法人へ譲渡したときは、不動産の取得費がかからないので受贈益が発生します。
受贈益とは無償や低額で資産を受け取った場合の利益のことで、法人税が課せられる項目です。
受贈益が発生しているので法人税の納税義務が生まれ、それが贈与税の代わりになっています。
先述した例とは反対に、代表者に対して法人から不動産を贈与した場合はどうなるのでしょうか。
こちらも贈与税の対象にはなりませんが、不動産の取得費はかからなくても譲渡所得が発生していて、不動産の時価によった金額で設定されます。
譲渡所得は所得税の対象になるので、贈与税の代わりに所得税が課税されていると言えるでしょう。

法人間取引の場合

持っている不動産を有効活用するために、グループ会社や親子会社などで不動産取引することは少なくありません。
そのときの不動産の売却価格は時価としなくてはならず、一般的な不動産相場から離れて安くなると、相場との差額に対して法人税が課税されます。
一定の条件を満たした場合は、税務申告する必要があります。

不動産売却で贈与税といった税金を軽減する方法とは

贈与税といった税金を軽減する方法には次のようなものがあります。

適正価格で不動産売却する

親子間やそれ以外での不動産売却するときに、適正価格で売却するならば贈与税の対象にならないので、贈与税の発生がなくなります。
相場を調べ、公示地価などを参考にした価格設定ならば、税務署から指摘される可能性も減るでしょう。
しっかりとした価格設定をするならば、不動産会社に査定書を作成を依頼して、仲介で売買契約するのが良いでしょう。
また、有料ですが不動産鑑定士による鑑定調査結果も間違いのない資料です。
税務署に対しても価格の根拠として主張できるので、不動産鑑定士による鑑定調査結果を元にした売却価格ならば安心でしょう。
親族間取引や法人取引などは税務署のマークを受けやすいので、しっかりと対策しておきましょう。

暦年課税の基礎控除額110万円を利用する

暦年課税の基礎控除額である110万円とは、年間に110万円までの贈与ならば非課税になる控除額のことです。
この方法を用いるならば年数が必要ですが、不動産売却の売却価格に達するまで毎年110万円以下の贈与を続けます。
金額が達したところで売買契約を締結して、贈与で受けていたお金を戻す方法で、贈与税を軽減できます。
注意点として定額贈与とみなされないようにしましょう。
定額贈与とは、一定期間一定の財産を贈与することで、毎年110万円を贈与し続けた結果10年後には1,100万円を渡しました、というのは定額贈与ではありません。
1,100万円を贈与するために、毎年110万円を10年間贈与するとなると、1,100万円に対して贈与税が課税されます。
どちらも似ていますが、計画的かそうでないかがポイントです。
税務署の判断にもよって変わるので、暦年課税の基礎控除額を利用して贈与するときは、税理士に相談しながら進めましょう。

相続時精算課税制度を利用する

相続時精算課税制度とは、贈与を受け取った方が贈与税を納めないで、2,500万円まで受け取れる制度で、そのお金は相続のときに相続財産と合計し、相続税として納めます。
相続時精算課税制度を利用するための条件は、贈与する側が60歳以上の祖父母または父母、贈与を受ける側が20歳以上の孫または子であれば受けられます。
合計して2,500万円までなら何回贈与を受けてもその時点では贈与税がかからず、相続時に精算するのみです。
この制度を利用するためには税務署に届出をしますが、この制度を一度選択すると利用の取り消しはできません。
また、同じ方からの暦年課税の基礎控除も適用されなくなるので注意しましょう。

まとめ

贈与税とは財産を受け取ったときに課税される税金で、受け取った側が支払わなくてはなりません。
現金や不動産を無償で受け取るケースや、親族間取引にて格安で不動産を売買したケースでは贈与税がかかります。
法人と代表者との不動産取引や、子会社との法人間取引などでは法人税や所得税などがかかる場合があります。
暦年課税の基礎控除額や相続時精算課税制度を利用すれば贈与税対策ですが、不動産取引を相場価格でおこなうことが1番の対策となるでしょう。
明石市内で不動産売却を検討している方は株式会社e-homeにご相談ください。