空き家を売りたいなら更地にする？現状のまま？それぞれのメリットを比較！

古い空き家を売りたい場合、スムーズに売却できるのでしょうか。
また、空き家は「現状のまま」の場合と「解体して更地にする」場合とでは、どちらのほうが売れやすいのでしょうか？
今回は、明石市で空き家の売却をご検討の方へ、空き家の売却を解説しましたので、ぜひご参考にしてみてください。

空き家を売りたい！現状のままで売却する場合

劣化がひどく管理不十分な空き家は、きれいに補修しないと売れないのでしょうか。

空き家を現状のまま売りたいなら古家付き土地として売却

劣化している空き家でも、売り方次第では広い購買層へアプローチすることが可能です。
購買層は、新築戸建を建てたい方への一戸建て用地として買ってもらうケースです。
その場合にはよく「古家つき」「上物つき」「現状有姿」などと書かれています。
というのも、木造戸建ては築20年を過ぎると不動産の価値がゼロに近づくとされ、実際に劣化が見られ補修費用が高くつきます。
日本では、一戸建ての木造が主流で、湿度が高く劣化しやすい気候によって劣化のスピードが早い傾向にあります。
くわえて、新築一戸建てへの憧れが強いために、古いものは解体して土地として利用する需要のほうが高いのです。

空き家を現状のまま売りたい：古家付き土地で売るメリットとは

空き家つき土地を現状で売却するとこのようなメリットがあります。
空き家を解体しなくてよい
空き家を解体しなくても良いため、解体費用の出費や解体業者の手配、近隣への挨拶まわりなどがかかりません。
契約不適合責任を免責にできる
はじめから土地として利用する目的で購入するなら、建物に不具合があっても売主は責任を負わないと、双方の合意で決められます。
ちなみに、契約不適合責任とは引渡し後に契約書に記載のない不具合があれば売主が責任を負う不動産取引上の責任で、買主から売主への要求としては、売買代金の減額や補修、損害賠償や契約解除などがあります。
しかし、築20年以上の古い空き家ならどこか悪いところがあって当然ですから、不具合に責任を持たなくて良いのは売主にとっては助かります。
固定資産税が上がらない
空き家を解体すると土地の固定資産税は約4.2倍に跳ね上がりますので、税金を上げたくないなら解体しないことです。
幅広い顧客層を募れる
新築一戸建て用地の購入希望者以外にも、リフォームして住む中古一戸建として、または賃貸住宅の収益物件としても対応できるため、購入対象となる顧客層が幅広くなります。

空き家を現状のまま売りたい：古家付き土地で売るデメリットとは

空き家つき土地を現状で売却するとこのようなデメリットがあります。
売却が長期化する場合がある
空き家が手入れされていない場合、劣化して汚れていたり、草木が茂って見た目が悪いと、購入したい気持ちになりづらいため、売れるまで期間がかかることがあります。
売却金額が安くなる
買主は、解体費用や見えない不具合のことも考えて価格交渉をするため、相場よりも売値が安くなることはよくあります。
住宅ローンの条件が厳しい
住宅ローンを利用できることはメリットですが、一方で、借入期間が短かったり、融資額が低くなったり、条件が悪くなりがちなので注意が必要です。
建て替えできないことがある
もしも、売却査定で再建築不可もしくは特殊な許可や隣地の承諾が再建築の条件になると分かった場合には、現状を正確に把握して買主へ説明し、そのまま住居として再利用する方向で販売しましょう。

空き家を売りたい！更地にして売却する場合

更地の方が需要が多いとわかった場合、空き家を解体して更地で売ることもあります。

空き家を土地だけで売りたいなら解体更地にして売却

古家が今にも倒壊するほど劣化していたり、長期化する販売期間のあいだ管理するのが難しいなら、解体費がかかり固定資産税が上がるとしても、古家を解体するほうが良い場合があります。

空き家を更地にして売りたい：更地にして売るメリットとは

更地は土地の隅々まですっきりと見渡せて、境界付近や高低差や奥行きなどの全容が把握しやすいというメリットがあります。
また、住宅の完成形のイメージがしやすく、購入後すぐに建築に着工できるのも魅力的なので、購入者にとっては条件がよく、即時購入を決めやすいといえます。

空き家を更地にして売りたい：更地にして売るデメリットとは

200平米までの更地は、住宅が建っている土地に比べて固定資産評価額が6倍になります。
また、200平米までの更地の固定資産評価額は、本来の評価額に負担水準約70%まで引き直されます。
つまり、更地は建物がある土地に比べ、6倍 × 約70% = 約4.2倍 も固定資産税が高いのです。
建物の存在は1月1日時点で判定しますので、もしも空き家を解体するなら判定後におこないましょう。
さらに、当然ながら解体費用を負担する必要があります。

空き家を売りたい！売却にかかる費用や譲渡所得税とは

空き家の売却において、登記費用や譲渡所得税、解体費用はいくらかかるのでしょうか。

空き家を売りたい場合の費用：相続した場合の相続登記費用の相場とは

延床面積30坪の空き家つき土地を相続した場合の参考例です。
土地の固定資産評価額：900万円、建物の評価額：100万円として、
相続で空き家を引き継ぐと所有権移転登記をします。
空き家相続登記：約8万円
売主の解体を含む費用はこちらをご参照ください。
建物の滅失登記：約5万円
所有権移転登記：約4万円
相続登記から解体して売却するまでの登記費用の合計：約17万円（約8万円 + 約9万円）

空き家を売りたい場合の費用：譲渡所得税

空き家を売却して利益が出た場合は確定申告が必要です。
利益ではなく損失が出た場合でも、その損失で節税できる場合には確定申告が必要です。
空き家を売却した場合の特例で、譲渡所得から3,000万円まで控除することができます。
譲渡所得 は次の計算式で求めることができます。
譲渡所得 = 売却金額 - 取得費用 - 譲渡費用
取得費用とは、次のとおり空き家の取得金額とそれに付随する経費のことです。

• 空き家購入費用
• 建物の解体費用
• 整地・改良費用
• 購入の税金支出

譲渡費用とは、次のとおり空き家の売却金額とそれに付随する経費です。

• 売却の登記費用
• 測量や鑑定費用
• 建物の解体費用
• 建物の補修費用

さらに、譲渡所得税は所有していた期間に応じて税率が変わります。
空き家の所有期間も通算しますので、ほとんどの場合に長期譲渡所得（約5年を超えて所有）と判定され、税率は所得税と住民税含め約20%の税率をかけます。
もしも、所有期間が5年以内なら、短期譲渡所得税率の約40%の税率をかけます。
しかし、いずれにしても空き家の売却で、経費を差し引いたあとの譲渡益が3,000万円を超えることはほとんどないため、空き家を売却しても不動産譲渡所得税はかからないと思って良いでしょう。

相続した空き家を売りたい場合の費用：解体費用の相場や減額の工夫

延床面積が30坪なら解体処分費120～150万円で、解体搬出重機の道路アクセスが良い場合の解体費用の目安単価は坪当たり4～5万円です。
もしも、空き家が田舎でもさらに郊外の場所にあると、土地の販売価格よりも解体費用などの経費のほうが高額になることがあります。
なお、自治体によっては上限30万円や解体費の3分の1までなど解体費に対する補助金を受けられる場合があります。

まとめ

自分では売れないだろうと思うような空き家でも、解体して土地として使うなら建物が劣化していても問題ありません。
空き家がある地域や建物規模によっては、むしろ解体しないで売却する方が広く訴求できる場合もあります。
それでも不動産や税金などの専門的なことは、経験豊富なプロのサポートを受けて間違いのないよう慎重に進めましょう。
明石市で仲介や買取をおこなう「株式会社e-home」は不動産初心者にも分かりやすくがモットーの、地域に密着した不動産会社です。空き家に関してご不安があれば、お気軽にご相談ください。