固定資産税を滞納しても売却できる？条件や方法について解説！

固定資産税を滞納するとすぐに不動産を差し押さえられて強制的に売却されるのでしょうか？
また、固定資産税を滞納している場合に売却はできるのかと気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
明石市で不動産売却を検討されている方に向けて、固定資産税を滞納している不動産の売却の条件や方法について解説します。

固定資産税を滞納するとどうなる？差し押さえや売却について

固定資産税は不動産を所有している方が毎年自治体へ納める地方税です。
納税には期限があり、期限を超過すると時期に応じて相応のペナルティがあります。

固定資産税を滞納するとどうなる？

固定資産税は4期に分けて分納できますが、その期ごとの納付期限から20日以内の超過時点で、自治体からの督促状が発送されます（明石市の条例では30日以内に発送と規定されています）。
そして、督促状の発送からさらに10日以内の超過時点でも税金の納付がないなら、自治体が財産を差し押さえなければならないと規定されています。
しかし、明石市をはじめ多くの自治体では、手違いや不可抗力による税金が未納になっている状況の可能性を考慮して、そのまま督促を継続します。
もしも、それから一定期間経過しても納付がない場合には、原則として固定資産税の発生源である当該不動産の差し押さえを実行します。
もしも市税の滞納なら、不動産ではなく金銭債権（給与や預金や株式・生命保険など換金しやすい債権から優先して）を差し押さえします。

固定資産税を滞納するとどうなる？差し押さえから売却へ

滞納している固定資産税を納付すれば、その他の期の滞納状況や支払金額によって、差し押さえの登記を解除する手続きの相談ができます。
固定資産税は不動産から発生する税金であり、滞納があると原則として不動産を差し押さえます。
また、差し押さえの実行は債務者への通知や債務者からの同意は不要で、実行通知が書留郵便で郵送されてきて、差し押さえされたことが知らされます。
差し押さえられた不動産は公売という方法で処分されることになります。

固定資産税を滞納するとどうなる？公売による売却

公売とは、未納の税金を補填する目的で、差し押さえた財産を自治体などの債権者が売却することで、公売の入札は原則どなたでもおこなえますが、滞納者自身は参加できません。
公売の公告は自治体のホームページに掲載され、不動産の概要や地図や写真と最低落札価格などを見ることができます。
事前に公売参加申し込みをした方が、公売会場もしくはインターネットから入札し、オークション形式によって最高額の方へ売却が決定します。
ただし、買受代金の支払いは指定期日までに一括でなければならないルールとなっています。
一般的に、公売物件は実勢価格の約20～30%は安くなる傾向です。

固定資産税を滞納している不動産の売却できる条件とは

不動産差し押さえの予告後はその不動産を自分で売却できないのでしょうか？

固定資産税を滞納していて差し押さえ前に売却できる条件とは

まだ差押え前の不動産は自分の意志で売却できますが、実際には差し押さえ手続きが予定されているリスクのある状態の不動産を好んで買う方は少ないでしょう。
また、未払い税金の支払い意思があり、具体的な金額やスケジュールを提示した上で自治体から承諾を得ておかないと、売却中に差し押さえされる事態にもなりかねません。
いったん差し押さえとなってしまうと解除手続きなどの手間が増えますので、売却よりも先にまずは早急に相談にいくべきでしょう。

固定資産税を滞納していて差し押さえ後に売却できる条件とは

すでに差し押さえられてしまった場合には、不動産の登記簿謄本に差し押さえの事実が載りますので、差押登記を解除しないと売却はできません。
滞納金をすべて支払えば差押登記は解除できますが、一括支払いが難しい場合には自治体と分納の協議をしつつ、不動産の売却金で一括返済する条件で解除の相談をします。
一部ではなく全額一括支払いでないと相談に応じない自治体もありますのでご注意ください。

滞納している固定資産税の分割払いと延滞金の条件とは

未払税金の分割払いは必ずできるわけではなく、あくまで一括支払いが原則であり期日超過で延滞金が加算されていきますので、分割支払中でも完済するまではいつでも差し押さえられる可能性は残っています。
ちなみに、明石市の延滞金の計算方法をご紹介しましょう。
年間60万円の固定資産税を4期（均等割で1期15万円ずつ）で納付すると仮定します。
令和4年1月1日以降は、納期限の翌日から1か月以内は年2.4％、1か月経過後は年8.7％の延滞利息が累積でかかります。
さらに2期目が滞納しだすと、1期目とは別に2期目だけで計算し最後に1期目と2期目の税額を合計します。

固定資産税を滞納している不動産を売却する方法

固定資産税が払えない場合でも、売却する方法をご紹介します。

固定資産税を滞納している不動産の売却方法：親族間売買

親族間売買は親族へ不動産を売却することで、所有権が全くの他人の手に渡ることがなくなります。
売った後でその物件を家賃を払って借りれば、周りの誰にも知られずに引き続きそこで暮らし続けることもできます。
しかし、親族間売買の問題点は、親族に不動産を買える資金力があるかどうかです。
原則として、親族間売買の場合は住宅ローンが組めませんので、身内の税金滞納解消のために、親族が高額の出費をして代わりに不動産を購入するかどうかが問題となるでしょう。

固定資産税を滞納している不動産の売却方法：リースバック

リースバックとは、買主に家賃を支払って売った家を借りて引き続き住み続ける方法です。
不動産会社に買取を依頼した場合は確実に売却することができます。
このように売却した家を借りて住み続けるなら、不動産会社へ買取を依頼するのが安心でしょう。
ちなみに、リースバックは「リース：賃貸」と「バック：買戻し」が合わさった単語です。
家を再び所有することができる「買戻権」の行使が契約で定められた場合には、希望すれば再び買い戻して所有することができます。

固定資産税を滞納している不動産の売却方法：任意売却

公売では実勢価格よりも約20～30%価格が安くなりますが、自治体の支払い猶予と債権者の許可をもらえれば相場価格で売却できる任意売却が可能です。
手元に残るお金は多いほうが新しい生活の再スタートにも助かるでしょう。
そのため、可能であれば公売ではなく任意売却で売却することをおすすめします。
親族間売買、リースバック、任意売却、いずれの売却方法の場合でも税金滞納の督促がきて支払いが困難だとかんじた場合には、少しでも早く不動産会社へご相談ください。

まとめ

固定資産税を滞納したうえに支払うことができず差し押えとなった場合は、強制的に売却されてそのお金は延滞金を付加した未払い税金の回収に充てられます。
公売になるなら自治体と交渉して任意売却する方が高値で売却できますが、任意売却は相場と売却スケジュールを立てて自治体と交渉する必要があるため、不動産会社へご相談ください。
明石市で不動産に関するお悩みがある場合は株式会社e-homeにお気軽にお問合せください。